沈阳宝能集团李恺瑃 新华有约:专访宝能沈阳公司总经理李恺瑃

深圳宝能欲在北方图书城原址建设的沈阳宝能环球金融中心大厦将以565米高刷新沈阳乃至东北亚地区建筑高度的记录,成为整个区域的地标性建筑。今天我们就邀请到深圳宝能投资集团沈阳公司总经理李恺瑃做客新华有约,为我们打开一扇了解宝能的窗口。

新华房产:据了解,宝能地产旗下广泛涉足住宅、商业地产、旅游地产、养老地产等,主要分布在深圳、北京、天津等,其中深圳的土地储备十分可观。可以说宝能的任何一块地都很值钱,就拿沈阳的宝能环球金融中心地块来说,更是占据金廊中心位置,价值不菲。这么多的优质土地储备,宝能的资金到底从何而来?

李恺瑃:作为房地产商来说,首先肯定要有自有资金,我们有优质的自有资金流动来源,比如说我们深圳的中港城、宝能太古城等,这些项目都是单个项目销售额就过百亿的,地产自身的造血功能很强。第二个是我们持有大量的商业物业,我们叫现代物流业。

过去我们在深圳的笋岗片区拥有大量的商业物业,到目前为止,我们所持有的商业物业价值都非常高一年的交易额大约有四五百亿,这也是有长期收益的。第三个是我们拥有自己很好的金融系统和金融渠道,在集团授信这块,很多银行对我们的授信额度都达到五六十亿。

第四个方面是在实际的项目运营过程中所形成的资产,而这些资产所带来的融资的渠道也是我们资金的一个保障。第五个方面是我们会和我们自身所持有的保险、贷款公司——前海人寿、粤商小额贷款银行,从这方面来做一些组合式的投资。

新华房产:近日,宝能集团副总裁吴永刚对外透露:“集团计划用5年时间,投资1200亿元,至2018年开发建设40个创新型购物中心,全部统一自持经营。”这是否意味着宝能地产即将开始全国性的扩张,在整个楼市下行的情况下,这样的规划是否有些冒险?

李恺瑃:应该说房地产走到现在一定是一个有风险的市场,过去十年是不一样,特别是08年以后,几次的调控政策和现在房地产下行趋势的存在对整个房地产业是有影响。我们知道房地产疯狂发展了十几二十年,可以说现在到了一个房地产走入精细化、专业化的阶段,是更考验一个房地产公司的综合运营能力。

而宝能在扩大全国投资的这个阶段赶上的市场并不是最好的市场,那就要求我们宝能在这个环境下做到更专业,有更专业的经营团队。从宝能地产向外扩张开始,宝能地产打造了一只非常强大的经营管理团队。

在近两年内,我们从全国的房地产市场当中猎聘了超过四十人以上、四五十人以上的高管团队,中层就不计其数了,所以打造了一个专业化的精英团队,这其中也包括我们的商管团队。大量的人才贮备和更新是我们在市场竞争中非常有优势的。

新华房产:对于沈阳宝能环球金融中心的地块也就是原北方图书城旧址,其实很多沈阳人都特别关注,我们也知道,这块地也是几经易主才到宝能手上,很多人认为宝能拿下这个地块是因为初入沈阳,想炒作自己的品牌因此才拿这块地,对于这种说法您是否认同?

李恺瑃:首先说炒作,宝能从来不炒作。宝能在深圳我们做到非常知名的一个地方企业,相对其他深圳的来到沈阳的企业来说,我们来得比较晚,综合实力来说,在深圳我们比很多知名的企业更有名气,在房地产行业和金融行业我们更有地位,但是我们并没有做过多地宣传,宝能自身应该说是比较有内涵的公司。所以来到沈阳后,我们先做慈善,给慈善总会捐了一千万,所以我们是做有社会责任感的公司。

新华房产:2010年,广西防城港预建528米“东南亚第一高楼”,后因种种原因摩天梦碎,最终夭折。事实上,有许多仰望一线城市高度的二三线城市都在进行摩天大楼的规划与建设,但这些顶的“xx第一高楼”光环的项目大都已失败收场。不知道宝能地产在这一方面是如何规避风险,保证地标的建成及后期的良好运营?

李恺瑃:首先我想说,我们国内市场很多事大家都想一窝蜂地上,都想出风头,作为一个地标确实也是出风头的事。所以在这一点上,没有做好充分的准备谈地标那就是一句空话。一个地标物业的投资相当大,这个项目要投资一百亿,二三十个亿做单个项目对任何一个公司来说投资都不小,有个几百亿的公司拿出一百多个亿来去建一个项目不容易。

但是宝能在做这个事情的时候是经过慎重的思考,从前期对项目的资金储备是有自己的资金基础,同时我们做这个项目的决心非常大,因为不单是做这一个项目要成功,宝能在全国拿了这么多的地,持有物业我们计划在5年内达到一千万平方米,这个决心和我们现在的脚步是匹配的,应该说对于这个项目,我们做足了充分的准备。

在资金的筹措上、在人才的储备上、对项目本身的市场研究上做了充分准备。

我们这个项目的商业管理公司的团队现在已经搭建,商业管理团队的总经理也已经到位,对于未来经营我们也有非常好的人员储备和很深的市场调研,所以对项目本身及未来的经营是很有信心的。

新华房产:2014年第一季度,沈城楼市的表现一直很冷清,置业者和投资者都更加理性,大多数人对楼市都保持着观望的态度。您觉得现在这样的市场环境对于即将入市的宝能产品会有影响么?会采取何种措施来应对目前沈城楼市的境况呢?

李恺瑃:这个问题其实是一个行业的话题,任何一家房企都不能回避。今年4月份、5月份,跟以往的房地产形势来说销售是最困难的几个月,包括6月份。4、5、6这三个月,房地产形势是非常严峻的。我们也知道,沈阳的沈北项目也好,于洪项目也好,销售的数据不是很好看,但是我们宝能在于洪的项目水岸康城在4、5月份里每个月都是销冠,比一季度和去年的销售都好。

而且4、5月份里我们已经把之前全面推出高层两栋基本售罄,只有剩下不到8套房源。

那为什么能做到这一点?还是与市场精细化产品的研发、成本的控制和销售手段的应用,所以在最不好的市场环境下,我们确实做的最好的。这就是我开始讲的房地产进入到一个最艰难的时期,更考验一个公司的运营能力、管理能力。

所以从我们于洪水岸康城的项目能反映出我们专业的运营能力。同样的青年大街的这个项目,我们的产品设计也是我亲自把关,因为我做金廊产品也做了六七年,我是职业经理人当中做金廊时间最长的、项目最多的,可以算是金廊职业经理人中的专家之一。

我们对这个项目的设计方案从开始就一样一样的贴近市场,包括住宅产品的户型、朝向、装饰装修的设计,对大堂、对后期物业、对整个项目的舒适度和匹配度等都做了精细的研究,所以我们认为我们做了市场最好的、最能接受的产品,这是最主要的。(新华房产记者 刘洋)