宫秉祥的父亲 专访:宫秉祥谈鄂尔多斯的楼市分类调控

记者:近期鄂尔多斯市提出这样一个理念,未来三年鄂尔多斯市要停建商品住宅,用三年时间来消化之前的存量,那么这样的一个政策是依据在什么样的背景下制定出来的,这个“三年”又是怎么确定出来的呢?

宫秉祥:在前一段时间刚刚闭幕的全国两会上,内蒙古开放日的时候,我们鄂尔多斯市提出三年之内不再批建新的商品房,同时利用三年的时间来消化存量。之所以做出这样一个决定,完全是问题倒逼所产生的。大家知道鄂尔多斯市在前些年取得了快速的发展,伴随着能源产业的发展,社会各个方面也同步取得了进步。

房地产作为第三产业的主体,也在这一过程中得以迅速发展壮大。应该说当时鄂尔多斯社会积累的财富非常迅速,资金却没有恰当的流向,过多地流向了地产领域。

导致地产开发发展速度很快,近似于失控的状态,这样就产生了很多的问题和矛盾。在鄂尔多斯,地产的问题、民间借贷的问题甚至是政府的债务问题交织在一起,所以处理起来非常棘手。我们之所以做出这样一个决定,主要是基于这么三点考虑,首先就是要解决一个供需矛盾的问题,现在明显的问题就是供大于求。

房地产的存量比较大,现在我们的存量是4万套左右,而且集中在核心区,这给我们地方经济的发展带来十分不利的影响;第二个我们考虑到经济转型的需求,为什么这么说呢,因为鄂尔多斯是个资源型的城市,同时也是个孤岛型的城市,这种城市在它发展的黄金期的时候一定要考虑到产业结构的转型升级。

地产作为整个经济发展的一个重要补充,如果过度发展,它的后效是不可持续的。

因此我们也借助这一轮的经济危机来倒逼我们的产业结构调整,使我们的产业更加符合鄂尔多斯可持续发展的实际;第三也是我们规范地产秩序的一个需要。前几年在开发过热的时候我们各类地产企业达到500多家,但是二级以上资质的仅仅有50多家,所以应该说是良莠不齐。

所以我们也借助这个机会,把地产的市场进一步的规范。这样来看,我们要通过三年一个是消化存量,二要调整机构,第三要把我们房地产的秩序引导到健康发展的轨道上来。进而全面推动我们鄂尔多斯市经济的全面健康快速发展。

记者:今年的全国两会提出来要对房地产市场进行分类调控,那么鄂尔多斯怎样根据自己的实际情况制定相应的政策措施来调控未来的房地产市场呢?

宫秉祥:是的,我们看到在中央的城镇化工作会议上,李克强总理提出要进行分类调控,这个政策是符合我们中国的基本国情的。在我们中国有2800多个县域经济单位,还有200多个地级单位,这些单位的构成千差万别,有地域因素、历史因素、资源禀赋因素等等,都是千差万别的,经济社会发展的结构也是形成很多的类型。

那么这样如果用一个标尺来推进城镇化肯定会遇到很多问题。比如说我们鄂尔多斯市,我们一方面进行大力度的调控,刚才讲到的我们三年不再建商品房,利用三年我们消化富余的存量,那么同时我们这三年难道就不搞城镇化了吗?不可以。

我们要在注重在质的提升上来推动我们的城镇化。首先我们要解决一个质与量的问题。这几年我们鄂尔多斯城镇化进程很快,现在已经达到72%,但是质量并不是很高。

就是说我们的基础设施还没有完全适应城镇化的配套要求。第二个考虑就是要考虑农民市民化的问题。通过调研我们了解到,现在有一大部分进城的农牧民,已经进程两三年的时间了,还是处于一种半市民化的状态。

就是说他的思想方式和生活观念还不适应城市生活的发展。第三个就是要持续推动基础设施建设,我们鄂尔多斯的发展和其他城市差不多,也是一开始是一种“摊大饼”式的发展过程,很多基础配套设施没有跟上。

我们要用这几年的时间把我们的城市功能进一步的完善。在一个就是我们还要解决区域发展不平衡的问题。现在鄂尔多斯城镇化还是存在两层皮,一方面农牧业占主导的旗县的城镇化率还比较低,甚至低于全区的平均水平。

但是我们的核心区高达90%以上,这就造成了区域发展的不平衡,这需要政府用市场手段、行政手段来调整这种不平衡的状态。在一个我们要考虑到智能化建设的问题。未来的城镇化肯定是一个科技高度发达的城镇化模式,我们也想通过这一轮把智慧医疗、智慧民生、智慧交通、智慧电网等等这一系列理念引入到我们的城市管理架构当中。让我们的市民享受到更为便捷和舒心的城市服务。

记者:这次鄂尔多斯提出来的政策力度比较大,那么您认为对房地产的调控会不会对鄂尔多斯市的经济发展造成影响呢?

宫秉祥:就像我们现在面临的经济危机一样,必然要有一个阵痛的过程。但是在鄂尔多斯这种风险还是可控的,首先说鄂尔多斯地产构成的问题和其他体系不太一样。我们的资金都是来自我们内部,而且是在我们内部进行循环。第二个我们的资金不是说倾家荡产式的投资,而是在这几年经济发展过热过程中迅速积累起来的财富投入到地产业当中。

现在我们正在调整,这种调整会对我们整体经济发展暂时带来一些消极的因素,但是从长远来看,会对我们促进产业调整、提高我们经济发展的质量和效益是利大于弊的。所以我们还是要坚定不移地推行下去。

记者:您可以举例用数字来说明下鄂尔多斯的房地产占整个经济大盘的总量多少呢?

宫秉祥:是这样,以2013年为例吧,2013年我们整个地产业的投资为132个亿,全年的GDP完成3965亿元。这样算来占到不到3.5%,应该说这个比例对于我们鄂尔多斯市整体经济的发展不会产生太大的影响。

记者:之前我在相关的一些材料中看到,鄂尔多斯在未来三年不建商品房、消化存量的过程中,需要政府采用回购的方式买回部分商品住房来用于民生的建设,这方面您能谈一谈吗?

宫秉祥:三年要消化存量,政府还是采取了一部分措施。我们回购了一部分商品房作为保障性住房只是其中一部分,我们第一个还是要敦促地产开发的企业通过合理地降价促销使商品房价格回归理性,从而达到平衡市场的目的。第二个才是根据保障房建设的相关政策和我们现实的需求,把我们存量房符合政策的一部分由政府出面回购回来用作保障房,这是我们消化的另一种方式。

第三种是我们棚户区改造这一方面,现在仅在我们东胜区,就有两万五千户棚户区急需要改造。

今年我们提出要改造八千户,这八千户我们初步想法还是要通过异地安置的方式,回购市场中符合政策条件的存量房来进行消化。第四个方面就是积极引导驻市的大企业来团购房源,比如神华集团在鄂尔多斯分公司,他们现在按照劳动部的要求,劳动派遣用工比例不允许超过10%,就是雇佣的比例。

它在我们这个区有5万多人,大概两三年之内就要转正两万人左右,这么这些人都有住房的需求,成家立业的想法。这都是我们潜在的刚性需求。

所以我们还要用一些优惠的政策引导我们的大企业来团购我们的房源。再一个就是要借助调整产业结构,积极发展劳动密集型产业,像富士康、京东方、奇瑞等等,这些产业已开始陆续投产,同时带来了产业工人的集聚,这些也是我们市场刚性需求的主体。

通过这几种方式,我相信未来的三年,肯定能把我们现有的存量房消化掉。打个比方,去年我们一年的销售是两万四千一百套,那么我们现在实际的存量房在核心区是四万 多套,按照正常的销售进度来看,再有两年,最多三年我们就能这个存量房消化掉。

消化掉怎么办?消化掉之后我们的地产政策就要发挥“两个手”的作用,一个是市场这只看不见的手,根据我们产业发展、城市扩容的要求,合理地引导刚性的需求;第二个就是政府这只有形的手,还要进行积极地干预、调控,科学地确定开发的强度。使市场和政府的这种主导能有机的结合起来,促进地产业的健康发展。

记者:那么现在政府有没有一个规划,三年之后未来的房地产业在鄂尔多斯是怎样的一个前景?

宫秉祥:我们政府也结合十三五的规划,正在积极的论证,我相信经过这一轮的发展,我们的地产业一定会回归理性,那么根据我们当地的产业发展、城镇化的要求,合理的布局我们城镇化的地产开发的规模,从而引导我们整个的城市向健康良性的发展轨道去发展。