合生董事长朱孟依如何创业起家
朱孟依,1959年8月出生于广东省丰顺县,是中国房地产界的风云人物。在地产业,大多数人不知道他,少数知道他的人称呼他“朱老农”。但这并不妨碍万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬:“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”——需要介绍的是,合生创展是朱旗下的香港上市公司,但并非全部业务——王石显然并非溢美之词,如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点:合生创展在广州一个城市的开发规模,与万科在全国五大城市的发展总规模相当,1998、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。仅广州一地,合生系开发的项目就有近20个,销售商品房面积就超过600万平方米,如果算上北京及广州正在开发的项目,总额将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中,无出其右。荣登2008胡润慈善榜第2名;2008胡润百富榜第10名;2009胡润慈善榜第3名;2009海南清水湾胡润百富榜第5名。
做企业,就是选择每天都睡不好觉的生活,白天你用前面的脑子想问题。
朱孟依上还得用后面的脑子想问题。从朱还算不上“做企业”的阶段,他已经比别人想的要多。1980年代中期,经商热潮席卷朱的老家丰顺县城,20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上,很多人在家门口开商铺,很乱。我就想,如果把这些人集中在一条街上的话,又好管理,又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起,这已超出了包工头的工作范围,从一开始,朱孟依就自觉地成为了地产开发商。从丰顺到广州,几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力,这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。
朱孟依追求大动作,甫一进入广州,他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起,而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区,朱孟依既把握住了机会,又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。
随后,合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉,而是在于朱对于市场前景的得当拿捏:合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉,但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域,比如广东的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。而且,朱孟依无心小打小闹,合生从天河华景新城开始,就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中,建筑面积超过50万平方米的项目有5个,超过100万平方米的项目有3个,甚至有项目超过200万平方米。
廉价的土地和大规模的建设,使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司在大型发展商中,建筑成本是最低的。以高层塔楼为例,一般发展商每平方米的建筑成本是3500元,但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层,合生每平方米的建筑成本仅为1700元,但其他发展商却需要2300元。”
1997年,天河东郊并没有大型的住宅项目,合生在那里巨资开发了骏景花园,当人们看淡这块土地的价值时,去年九运会的举办使房价一举升温。而后来,当朱孟依把战线扩张到全国,他的战略同样如此:以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例,土地均价每亩仅为6500元,政府还要投资市政建设。简直可以用“惠而不费”形容。
但“朱老农”不仅广积土地,也懂得精耕细作:合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念,大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力
朱孟依。这些创新大大增强了楼盘的品质,谢世东介绍,由于品牌效应,合生开发的楼盘,都比周边项目价格高,而且卖得更快。骏景花园每平方米售价5000元,但周边项目的均价仅为4000元,3000套住宅两年内全部售完。
朱孟依不只铺设一根政务IP光缆,他在挖管道的同时,铺设了更多的管道。然后,他将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间,朱孟依在广东省内就铺设了3000多公里的网络。民营企业铺设光纤以及销售管道的做法,引起了信息产业部的不满。除了中国电信,盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月,朱孟依将其在盈通的绝大部分股份,全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。朱孟依全身而退,两年时间,至少赚了10个亿。
1980年代中期,经商热潮席卷朱的老家丰顺县城,20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。在朱孟依镇上,很多人在家门口开商铺,很乱。如果把这些人集中在一条街上的话,又好管理,又容易形成市场。朱孟依去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起,这已出了包工头的工作范围,从一开始,朱孟依就自觉地成为了地产开发商。
朱孟依在上世纪90年代初期来到香港,并顺利获得香港永久居住证。朱用以打天下的合生创展是他于1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办的,合生创展性质上虽是一家港资公司,但其主要活动地或者说经营地却是广州。因为朱与政府的良好关系,预先获知了广州新城未来发展的契机,因而得以以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。
