张宝全身价 今典集团董事长张宝全:复合体验抬高商业地产价值
最近大家对市场、住宅地产还有商业地产都比较焦虑和关注,都在思考市场发生了什么。其实,从去年开始,中国房地产市场确实发生了本质性的变化,从黄金时代转到白银时代。
黄金时代的特征是地价、房价增长超过融资成本。在那个时候只要有地、有钱,不管经营好坏都可以挣到钱。在白银时代,房价和地价增长,可能低于融资成本,如果不注重经营就可能带来风险和压力。
在中国地产的黄金时代,中国大部分商业地产是出于卖房子的需求来驱动,而不是市场本身驱动。并不是说这个地方需要一个商业中心、需要一个酒店,或者是这个地方需要一个商业街,然后我们建一个商业。大多数是因为我们有一个50万、100万个小区,需要一个配套商业,这样住宅会更好卖。在概念时代,商业对我们传统地产有帮助。
2009年,中国传统地产经历了一个拐点,我以为只是一个小的拐点,然而事实并不像我们想象得一样:我们没有想到政府会扔4万亿元,而这4万亿元在中国被继续放大,不仅没有把传统地产下压,反而把泡沫拉升了2倍。
当传统住宅或者传统地产遭遇拐点的时候,商业地产现在处于什么状况?
我个人认为中国的商业地产也正处于拐点期,但与住宅类的拐点意义不同。中国住宅类地产拐点由热向冷,商业地产不完全是这样。中国商业地产可能从中找到机会,从卖东西的场所向体验馆转型。从更高的层面来看是从体验向生活方式转型。
就像三亚的酒店,本来招投标就有21万平方米 的住宅,如果要做21平方米的住宅应该能卖得很好,但在三亚这样的度假目的地,卖点在于生活方式,但是卖生活方式不是单一的体验而是综合体验。比如三亚万福,拥有71个餐厅、500个客房、5000平方米的宴会厅,可以保证4000人宴会,6000人同时开会,中间没有一根柱子。还有50个影厅、3个摄影棚,还有最大的儿童互动中心和最大的自助餐厅等。
商业项目通过设计和商业的方式把它们整合起来,才能够构成今天有效的生活方式。
城市的商业地产与度假地的商业地产是一样的,我们今天不是在城市里面做一个购物中心,而是做一个休闲体验中心。
实际上,中国从休闲到度假转型成为基本趋势,但是我们通常将度假理解为到度假目的地,其实不然——中国非常大的度假市场就是本地度假和周末度假。
从周五到周日,中国的老百姓怎样度过?在家里度过还是在哪里度过?这些周末的生活需要什么样的形态?这是我们今天可能在做商业资产的时候,提前要面对的一个问题。
在概念营销时代,仅仅是有一个概念和内容,而概念和内容之间的关系并没有通过设计很好地整合起来,也是不行的。所以做好商业中心需要好的设计、好的资源和好的团队。多一个概念很容易,但是概念能不能存活,就在于能否运营,并在运营过程中形成利润,最重要的是它不能给你带来真正使用的价值。
(作者系今典集团董事长 张宝全,整理自作者在2015商业地产发展论坛上的演讲)
