哈继铭房地产的未来 哈继铭:城镇化短期内难化解房地产走弱的困局

    为提振经济,中国目前正在采取第四轮微刺激政策。

    8月2日,高盛投资管理部中国副主席、首席投资策略师哈继铭在2014CFA中国投资峰会上指出,从历史数据来看,微刺激政策并不具有持续性,且有市场反响渐弱的趋势。在获取改革红利的同时经济发展需应对诸多挑战,地产行业将面临较大的结构阻力,这一阻力或会因城镇化而有所缓解,但短期内难以见效。

    公开数据显示,2014年一季度中国经济增长为7.4%,与历史增长率相比,一季度呈现增长放缓的趋势,为提振经济,政府推出了一系列包括货币政策和财政政策在内的微刺激政策,一系列举动,在二季度得到有效反馈,经济增长率应声提高至7.5%。

    哈继铭表示,消费这一首驾马车未明显响应短期政策激励,且中国消费结构正在逐步升级。对比过去平均15%的消费增长速度,当前国内消费增长率在经济趋缓和反腐行动加大的双重作用下,名义消费增长率为12%,而实际增长率仅为10%。“但是电子行业的强势抗跌代表着中国消费正在不断升级,从基础消费转变为先进产品消费。”他说。

    作为经济增长的第二驾马车,基础设施建设投资的稳定增长弥补了制造业和房地产的投资水平,带来二季度投资增速达到17.5%。虽然短期投资保持良好增速,但哈继铭指出,未来投资仍可能会遇到经济增长的阻力。“楼市销售是未来经济表现的先导因素,约在提前5个月左右的经济数据中体现,目前楼市销售放缓,因此可预计未来投资表现疲软。”

    改革红利成为提振经济增长最为迫切的政策,但是哈继铭认为该政策的获取并非简单易行,需要面对中国当前经济表现出的三大挑战。

    第一,投资在GDP中占比过高。“我们的投资占到GDP比率48%左右,”哈继铭表示,这一比率是导致中国产能过剩的直接原因,如何去解决将是未来面临的重大挑战之一。第二,快速增长的债务。现在包括企业、政府、个人在内的整体债务已经占到229%,而在2008年时,这一比率还仅为150%,并且其增长速度在利率比较低的周期内依旧保持。第三,房地产行业将面临较大的结构阻力。

    哈继铭进一步指出,地产投资约占中国总投资的四分之一,而总投资本身几乎占据中国GDP的一半,由此可知,地产业投资约占中国GDP的八分之一。

    受制于银行储蓄低利率及海外投资受阻,婴儿潮这批人尚未退休的时候,或为自住或为投资,购房意愿十分强烈。但随着老龄化时代的到来,该人群逐步迈入退休期,一方面无法继续获得贷款,另一方面,他们倾向于用房产换取更优质的生活。

“2015年之前有很多人愿意买房,但是在2015年之后有更多人卖房。”哈继铭表示,二战后,美国过去70年房地产平均占据GDP比重为4.1%,即使在2006年的高峰期也只有6.5%,而中国房地产已经占到GDP的8.5%,商业投资更占到10%以上。“未来在住宅方面的投资肯定会下降。”哈继铭预测。

    地产行业这一现状或会因城镇化而有所缓解。农村人口逐步走进城市,产生购房意愿和购房能力,进而提振地产行业。“城镇化可能是一个需要加大力度的一项政策。”哈继铭表示。

    哈继铭坦言,城镇化并非一蹴而就,一张户口并不是城镇化的全部。户籍制度逐渐放开只是改革的第一步,更多应体现在农村人口城镇化后享受同样的福利和公共服务,但公共服务需要财政支持。“我看到去年社科院有一个研究,为实现城镇化而投入医院、学校等设施建设,政府平均在一个农民工身上需要付出13万元人民币才能够使他真正成为城里人。”哈继铭说。

    数据显示,现在有2.6亿已经进城但尚未获得城市户籍的农民工,如按人均13万来算,供需支出34万亿元,而2013年国内GDP为55万亿元。“这个代价很大,这个单一时半会儿很难买。”哈继铭表示,城镇化是一个循序渐进的过程,伴随老龄化的加剧,该群体获得就业的机会进一步减小将减缓城镇化的步伐。

    诸多政策表明,户籍制度改革、城镇化政策更倾向于中小城市,大城市仍受到严格的控制。但与之相背的是,中小城市房地产近年出现供大于求的现象。“城镇化让人们更倾向于拥有良好就业会以和较好教育医疗的大城市。”哈继铭认为,这一矛盾体表现出城镇化、户籍制度改革的政策引导与市场内在变化并不完全一致。