王志纲大沥 策划大师王志纲评说王健林:战略布局总快人一步

" 王健林这种人,真是叫吃着碗里,盯着锅里,看着田里。"

口述/ 王志纲

整理/ 老徐

王志纲无疑是地产界一道耀眼的景观,在房地产发展变化的前沿,总看见王志纲的身影,与泛地产伴随而来的是“泛王志纲”:王志纲北至呼伦贝尔,西至成都,“指点江山,呼风唤雨”;王志纲的大作一本本出版;王志纲四处传道,成为各地产论坛的“主菜”。

从现在到未来10 年,中国的企业家如果做到1 亿、2 亿我不管你,如果做到10 亿以上,想要腾飞,必须要懂得跨界与整合,这一点最成功的例子就是王健林。

     自打10 多年前,中国开始评首富以后,你方唱罢我登场,城头变幻大王旗,各种首富都有,但是很多都是不靠谱的,我认为真正比较靠谱的首富,杨国强算一个,还有今年评出来的首富算一个,就是王健林,王健林的净资产,按照福布斯的说法是860 多亿,还有的算法是1600 亿,还有人说如果上市的话,王健林应该亚洲首富了,两、三千亿都是有可能的。

大家看到突然冒出来一个新首富的时候,其实都是说不清楚万达,但是我作为他的战略合作者,我想跟大家分享一个,他是怎样在战略上抉择的,是怎样找到一个最适合他的发展方向,从而在短短时间里,从白手起家,成为中国乃至亚洲首富的,我把这一句话叫“跨界与整合”,这一点将会在中国10 年起作用,从现在到未来10 年,中国的企业家如果做到1 亿、2 亿我不管你,如果做到10 亿以上,想要腾飞,必须要懂得跨界与整合。

这一点最成功的例子就是王健林。

我讲一下和他参与合作的一件重要的事情,2008 年8 月份,王健林给我打了很多次电话,希望我在战略上参与他一件很重要的事情,他想开发万达发展史上的第二个模具,第一个模具就是你们看到的万达商业广场,万达商业广场分三代产品——初级、中级、高级。

    高级就是所谓的城市综合体,50 万—100 万平方米的。为了开发这个模具,王健林把自己定位为房地产运营综合定制商,开发的过程用了10 年,第一代产品是10 万平方米左右,那时候王健林发挥他的优势,把中国城市化过程当中,最急需大百货,比如说沃尔玛、家乐福整合在手里,然后他跟沃尔玛、家乐福说,你们不是想进入中国吗?你们对中国水土不服,我可以减少你进入中国的成本,让你一步到位,就直接落户你所需要的城市,这是其一。

第二,零租金,不要租金,直接可以开业,这对沃尔玛和家乐福是极大的吸引力,有了这个承诺以后,回过头来,利用和政治关系详熟的优势,找到市委书记和市长谈,你们不是想出政绩吗?我想问问你们,比如说沈阳、哈尔滨,你们有没有世界500 强?地方说没有。

王健林说,我一夜之间给你3~5 个世界500 强,要吗?他们说,怎么可能?不要说3 个,一个就可以了。他说,好,我一夜之间给你带来3~5 个世界500 强,条件很简单,就在市中心,我认为最好的地,100~300 亩的地,净地,手续办齐,把一个亿的订金拿来,然后马上把手续给我,从银行拿5 亿走,地方政府觉得这个很好,然后就同意了。

同意以后,万达一下把地拿到,按照3:3:3 制,比如说10 万平方米,先建一个3 万平方米的,比如说沃尔玛、家乐福,免租。另外,还有3—4 万平方米是住宅或者是写字楼,另外还有两三万平方米,是散户的商铺,广告开始打出来,以沃尔玛为邻,一铺养三代。

中国人刚刚开始口袋里面有一点钱,听说是傍大款,高兴得不得了,两万、三万赶快认购,一下收了6、7 亿,6、7 亿建成10 万平方米是没有问题的,建成以后,不仅白捡了一个沃尔玛、家乐福的资产量,两三万平方米,甚至包括一个所谓的酒店。

这种想法非常好,但是没有想到,一开业以后,问题出来了,当商业没有统一协调,统一安排,统一管理,都是散户的时候,以沃尔玛为邻,不是福气,而是以魔鬼为邻。当沃尔玛这种业态,把所有的消费者都吸引了以后,商家们一个个全部你死我活,商家一看养不了三代了,拼命闹,一闹就去政府闹,政府扛不动就直接反映到万达,这个时候万达出现了非常大的分歧,这条路到底能不能走通?就在这样的情况下,王健林充分表现了当老板的气魄,他打着吊针告诉高层说:“再给我两年,我相信这一条路绝对可以走通,我一定要把这个黑暗钻过去,不是这个事情错了,而是在摸索的时候要有一个过程,最后咬紧牙关,终于从第一代到第二代然后是第三代,发生了一个根本性的变化,资金实力雄厚,用不着靠散户的钱养这个盘子,伴随着整个中国的强大,不仅是所谓的沃尔玛、家乐福,连喜达屋下面的索菲特等所有的世界级五星级酒店品牌甚至包括时代华纳,都想进入中国。

这个时候王健林实力也雄厚了,气魄也大了,他跑到美国,和这些所有的世界500 强讲,你们不是想进入中国吗?路上有很多暗礁,我打造一个航空母舰,把你们带进中国,一下子世界各大佬都和他签合同,回过头,他找到国内很多省委书记和省长,你们不是要政绩吗?我让你一夜之间有10 家、20 家世界500 强,用这种方式,最后万达的城市综合体,原来是3 年建一个城市综合体,到现在是一年建5 个城市综合体,就起来了。

政府官员到年底的时候,不管家乐福、沃尔玛还是时代华纳,甚至是卖咖啡的,卖火腿的,都可以忽悠老百姓了:“今年我们成功引进了世界500强5 家,填补了本省的空白”,老百姓鼓掌,以为了不起了,其实就是忽悠,因为世界500 强有很多,像卖咖啡的星巴克就是,卖火腿的也有世界500 强,这样就获得巨大的成功,典型的跨界与整合,现在王健林成为了整个中国奇货可居的老板。

他后来从大连搬到北京来的时候,上次请我吃饭,那天有4 个省委书记等着排队,都是来招商的,招到的欢欣鼓舞,招不到的,甚至有人痛哭失声。在这种情况下,他找我了,所以说王健林这种人,真是叫吃着碗里,盯着锅里,看着田里。

他找我的时候,我说为什么找我,他说他已经把城市综合体这个事情做开了,原来是3 年开一个产品,现在是一年做5 个产品,原来就是中国的一线城市,现在已经到了30 万人口的三线城市,所以说这个不用操心了。现在开第三种产品,文化、旅游、度假综合体。这一点希望我帮助他,我问是以哪里为基础,他说到他公司去一趟。

那天我去了他的万达中心,一下吓了我一跳,八个大佬全坐在里面,有当时最负盛名的广东老乡黄光裕,还有复星的郭广昌,还有联想的柳传志等等,都坐在那里,我去了以后,我说你们怎么都来了,他说这都是他的股东战略合作者,但是都决议不了,希望我把脉,到底该不该做。我问做哪里?他说长白山,聊完以后觉得可以,第三天包了一个飞机去长白山。

在这里有一个小插曲,飞机上,探讨你们为什么不买飞机?答案是,不是买不起,只是因为交通管制问题。没有想到,我们从长春回来以后,王健林买了三架飞机,全中国的富豪们都在买飞机了,这就不说了。

后来到了长白山以后,遇到很有趣的问题,长白山放在那里几千年,省委省政府也花了很大力气,包括把它从县级单位提升为地市级单位,但是长白山一直是旺丁不旺财,所以当时吉林省的书记非常失望,在这个时候跑去招商,找到了王健林,王健林带着他那一帮兄弟去的时候,心里没底,问这个地方能行吗?后来我们在长白山待了三天,又开着飞机去了长春,见了省委书记和省长,带了一个团队,用了两个月时间,对长白山进行了定位和挖掘,对中国的市场现状和未来进行了分析,得出了几个判断:第一,中国的休闲时代到了;第二,旅游观光没有地,观光永远挣不了大钱,只是旺丁不旺财,但是只有休闲度假有目的地;第三,如果条件到位,敢于投资,把一种天生丽质的资源打造成一种休闲度假的目的地,就会获得巨大的回报。

这一点从万达开始,最后走的时候,他们老板开了一个会,有一个老板说这一次非常感谢王志纲先生,如果不来,就定不了这个决心,而且找不到思路。整个长白山,以后去可以感受得到,这绝对是一个高级产品,冬天42 条国际滑雪道,这都是我推荐和整合的设计机构,连滑雪场都是我选的,不知道的人以为我是一个玩家,其实不是,生命是一种体验,幸福是一种感觉,你要给别人带路,首先要品尝这个东西,我是20 年前就到瑞士把滑雪滑了,18 年前把全世界的高尔夫球场全部打完了,要知道它,才知道怎样一回事,当时政府给了一个方案,就是所谓的做滑雪场的,后来我一看,顶多可以搞一个初级滑雪场,之后我们调了一个直升飞机,还有我的团队,漫山遍野找,最后找了一块非常好的地,现在初级、中级、高级滑雪场都有,完全可以开亚洲冬季运动会了。

另外,我帮他推荐了琼斯和尼克劳斯两个世界级的大师,做了三个世界级的球场,夏天高尔夫,冬天滑雪场,还有世界罕见的温泉,一个中心,两个基本点,三道菜就支撑起来了,最后的规划里面,15 个世界级的度假酒店,已建成了5 个。

今年9 月,我去长白山,当时是一次休闲论坛,我去发表演讲,四年没有去了,感慨万千,现在长白山已经火爆得不得了,他们告诉我冬天更火爆。关键不在于这个,在于王健林在开这个模具的时候,抢占了未来,抢占制高点,当时提出整个策划方案给对方谈判的时候要求零地价,后来市委书记和我们谈这个问题,答应零地价,但是政府的钱是两笔,一笔是中央的,总得给,另外一笔地方的,全部豁免。

后来王健林团队的条件很简单,即使是给中央的,也要用五年不断返还,反正必须零地价。终于把这个活动签下来了,包括这个产品,这个时候,王健林去全球跨界整合,全世界所有顶级品牌休闲品牌都跟他走,都和他谈。说是投资500 亿,其实启动资金是20 亿,现在也就投了50 亿、60 亿,已经初露端倪,这个时候,很多的战略投资者愿意跟进来了。

前不久,美国一个很著名的机构,评选了世界上100 个一生必去的两个地方,一个就是万达做的长白山,一个就是我们做的银川。为什么要去长白山?因为这个地方有世界级的休闲产品和休闲资源。为什么要去银川?因为银川有世界级的红酒和酒庄。

关键的问题不在这个,长白山看起来不赚钱,模具开了,钱砸进去了,但是回过头来,王健林和他的团队顺势拿了10 个以上这样的项目,西双版纳,大连、金石滩等等,而且谈判地价都是零地价。

做一件事的时候,比如说开长白山模具的时候花了5 年,但是回过头来,一年可以做5 个这样的项目。我当时去长白山的时候,王健林的自由资产300 多亿,现在是1600 亿,就是滚雪球,滚起来的。他最精妙的东西是什么?我想操作是一个,管理是一个,但是生死攸关的还是生死抉择,就是战略,一下抢到了中国未来的制高点,收到了一种很好的运营模式,这种运营模式成功以后,上个月在青岛打造了一个东方好莱坞,准备投500 亿,全世界好莱坞的很多大明星全部捧场。

10 年前,20 年前我们说做东方好莱坞的时候,所有人都说是乡下人办宴席,自己骗自己,现在全世界都认为,下一个好莱坞肯定在中国。他为什么敢于在青岛做这个?青岛市政府一下就6000 亩地,也是零地价,用跨界和整合的方式,不光是旅游,而且是文化和演艺,他说用五年会建成,很多人不相信,但是我绝对相信。

当然,至于说这个老汤能不能熬成广东人说的老火靓汤,还要过程,但是作为商业业态和模式的成功,

    这一点是毋庸置疑的。王健林成功的精髓就是跨界与整合。( 本文节选整理自地产策划大师王志纲先生在中山大学岭南学院进行主题为“生死抉择——王志纲纵论战略之道”的演讲)