曹斌资源 曹斌:深圳市区规划应考虑土地资源利用率
国际知名城市综合体及酒店规划专家 曹斌
在当今中国如火如荼的城市化进程当中,城市综合体己成为一种主导性的开发模式。特别是在城市更新类的开发上项目上,如何最大限度的充分利用城市土地资源,推动城市往高效能,精细化地可持续性发展,己成为政府和发展商以及民所面临的最大挑战和要求。
根据自上世纪八十年代新都市主义运动以来,在美国、日本以及世界其它各地,特别是近十年来在中国及东南亚各大都市的大型城市综合体开发的专业实践和经验积累;我们深刻体会到,这类开发必须要从城市和区域的尺度上来进行整体规划和设计,而绝不能只局限于各个单个地块内的思考。
只有从城市尺度上的整体规划和开发才能从系统工程的层面上来提升城市的品质和形象,有效地充分利用城市土地资源,为日益发展的社会生活提供高品质,高效能,精细化的配套硬件。
土地资源的稀缺已成为制约深圳发展的首要瓶颈。深圳市辖区约1952平方公里,其中包括了约974平方公里的生态控制线。经过三十年的快速发展,如今深圳建成面积已接近800平方公里,剩余可供开发土地十分有限。深圳要发展成为国际性大城市,保障城市的长期可持续发展,就必须提高土地资源的利用率,坚持高起点的片区规划,配合区域未来发展进行定位,开拓深圳城市新的发展空间。
而提高土地资源利用率的核心就是资源共享和多业态功能复合规划设计。
稀缺但不代表没有潜力,只要充分利用好土地的价值,深圳还是具有发展的能力和条件。借鉴国际案例,日本东京六本木新城项目通过整体规划设计,定位为集高端住宅、高端写字楼、大型商业中心、凯悦酒店、电视广播中心、影院于一体的城市综合体。
由于设计按照整体规划统一设计,各功能之间有很强的互补性和联动性,使得居住、购物、办公都变得极其便利,形成最具活力的复合功能城市街区。如今,已成为日本经典中心区规划案例和世界知名城市综合体。
深圳的南园新村位于东西主轴线深南大道边上,福田、罗湖双中心联动位置,项目有地铁一号线接驳,周边有华强北商圈、深圳老政府行政中心、中信广场。深圳市地标建筑佳兆业环球中心将成为片区价值提升、土地资源合理利用的必要条件,并辐射带动南园片区发展。
南园新村由三块用地组成,占地面积为14413平方米、9416平方米、28830平方米,合计仅5万多平方米。在这种市中心区域,通过规划提高土地资源利用就显得尤为重要。从规划的角度上看,这个片区本身可发展面积不大,如果分开规划设计,每个地块将设计各自的地下室、各自的配套设施、各自的交通组织体系,将导致配套设施资源重复建设,周边交通压力将变得巨大。
反之,通过统一规划设计将使得配套设施资源共享,产生集聚效应,使得土地资源更加合理有效的利用,同时能够解决该片区交通拥挤、商业分散、配套缺乏问题,大幅提升物业的商业居住价值,提升片区的居住环境与城市发展水平。
而佳兆业环球中心完善的功能设计也会促使该片区发展成为中国乃至世界的重要金融中心和商业中心。
综上所述,城市综合体的统一规划开发,将使商务、居住、办公、酒店等功能之间互补;业态的多样性,将使得项目更有活力,更能提升基地整体价值,从而实现土地资源的最优利用。
