徐一鸣华为 徐一鸣∶台北房价为何涨不停?

撰文/徐一鸣/ Money钱杂推估目前至少仍有20~30%的资金是想买而未买,也还未投入房市中,即使全球出现股灾,因为资金急需寻找好的投资标的,房价仍将不畏股市崩盘,继续创新高。奢侈税议题被提出至今,已有5个月了,大台北地区房价,除了最初几个月微幅下修外,在奢侈税正式实施後,前阵子,依今年第2季国泰房地产指数季报来看,台北市每坪67.

17万元、新北市每坪33.06万元,双双创下历史新高!许多人不免好奇∶为什麽有了奢侈税,房价还能继续创新高?事实上,这一切早在我预料之中(今周刊749期;徐一鸣∶奢侈税後的台北房价不跌反涨!

),而且,我当时提醒大家,奢侈税的目的是要加税,不是为了打房,这点从奢侈税开徵後,首月共入帐1.

28亿元,以进口汽车课税额1.27亿元最多,而不动产税额只135万馀元,即可看出我预测的正确性。唯经济崩盘 房价才会大修正任何东西的价格涨或跌,主要是看资金是进、还是出,若经济本身出了大问题,不论是企业或个人,在欠缺资金下,很容易被迫卖出名下资产,当资金不断从房地产被抽离,才会导致房价出现大幅度下跌,但跌到某个程度,自然就会止住。

在经济出大问题时,真正缺钱的人其实是相对少数(例如,失业率10%,看来恐怖,但也表示90%的人没失业),而不至於全部的人都要卖房子,毕竟卖了後,还是要找地方租屋;甚至当经济崩盘时,手上有大笔资金的人,於避险考量,还会把资金转进房地产,收取相对稳定的租金收入,使得房价下跌幅度还是有限,不会像股市那样跌势惊人。

若要观察价格涨跌的「趋势」,则是看资金是否「即将」被用尽。以台湾为例,受惠於经济越来越好,许多自住客购屋能力变强,也跟著去买人人都喜欢的住宅时,对价格照样有拉抬作用,并非单纯「炒作」2个字可以解释。

由於信义房屋行业别的关系,所访问的民众大多数应该是有意购屋,只是调查报告中,看跌的人不可能现在就买入,大多是希望跌下来再买。因此,从右页表格可看出,20~30%看跌房市的民众,应该属於想买而未买的主要族群,我可以大胆推估,目前至少仍有20~30%的资金是想买而未买,也还未投入房市中。

再加上中央大学台湾经济发展研究中心所发布的消费信心指数指出,国内7月消费信心指数(CCI),创下调查10年以来的新高,更没理由担心房市後续买盘匮乏。

著名经济学家凯因斯(J.M.Keynes)曾说过∶「粗糙的正确,好过精确的错误(It is betterto be roughly right than preciselywrong)!

」,拿来讲房地产时,我们可以解释成∶粗糙地放任泡沫的存在,总比精确地故意戳破泡沫来得好。更何况,前美国联准会(Fed)主席葛林斯班曾说过∶「你永远不会知道泡沫的存在(You never know if something isin a bubble)。

」然而,如张金鹗教授这样的计画学家,却执著於去衡量房地产中到底有几成是泡沫,并刻意去戳破他自己估算的泡沫。

首先,在诸多中短期因素影响下,到底有没有泡沫?到底泡沫有几成?根本难以精确衡量!其次,泡沫被故意戳破後,真有办法控制住房价只跌掉属於泡沫的3成吗?不会演变成超跌吗?按照张教授推估的泡沫成数来看(即房价所得比),在经济崩盘时,只要大家收入减少幅度大过房价下跌速度时,房价所得比反而逆势飙高,他所谓的泡沫成数只会变得更多、更大!

照张教授严格计算泡沫、与打掉泡沫的主张来看,在经济崩盘时,政府是否应该再推一把,好加速房价落底?这就是为什麽葛林斯班认为永远不会知道泡沫的存在,因为泡沫无法被衡量出来!

欠缺投资机会 房市易涨难跌所以,刻意去推算泡沫有几成、并主张戳破泡沫,根本不会让人民过得更幸福!

眼下资金泛滥的问题,主要是欠缺投资机会,台湾若要避免陷入日本的通缩恶性循环中,在房地产政策上就不能压抑过头,以免让民间失去投资与消费意愿。因此,齐头式的加税方案(例如实价课徵房地产增值税)根本不会被提出,政府的政策方向,应该是引导资金流向更有效率的地方,而不只是单纯阻断资金流入房地产中。

在全球经济仍不乐观、普遍欠缺投资机会下,我根本不认为房价能跌3成(请参考我在今周刊753期p.

42文章),这主要是市场资金泛滥,却苦於没有出路,就算资金从房地产抽离後,又能流向哪里?这情况目前两岸都一样,以致於中国或台湾的房地产价格根本很难大幅下跌。就算在央行连续升息数次後,大额存款(500万元以上)的1年定存利率还是只有0.

42%,远低於当前核心物价指数年增率,如果你手上有非常多现金,你会怎麽做?是继续存钱,还是买房子?房租报酬率再低,随便也超过大额存款利率吧。大陆与台湾,同样属於出口型经济体,大多数人都拼命赚外汇,却不太花钱,以致於有钱後,不是存银行、就是存房子!

加上为了维持出口业的竞争力,央行很容易有尽量压低汇率的压力,导致资金始终处於宽松的局面,因此很容易造成资金泛滥,这点可以从图2至图5看出这样的趋势。

救台湾经济 市场增加4兆资金在QE2实施後,不少专家学者说∶「这波华人资产泡沫,美国印钞是主因,但亚洲却要承担苦果。」这点我非常不认同,很多人都误以为台湾这波资产快速增值,主要是美国量化宽松後,大量资金涌入台币所致,事实上,确有热钱流入台湾,但只是一小部分而已。

从图3来看,就算热钱涌入台湾导致外汇存底增加,但扣除央行所认定的热钱100亿美元後(注),2008年以来外汇存底还是激增至少1千亿美元(约3兆台币),显然2008年以来所激增的外汇存底,有很大的部分都是央行买入美元所带来的结果,央行买入美元後,必须释出等值的台币,这就可以简单说明,2008年以来激增台币4兆是哪儿来的了(图5)。

大家可能都忘了,早在金融海啸时期,台湾饱受出口大幅萎缩的危机(图4),央行一方面抵抗台币兑美元的升值,挽救已经很疲弱的出口业,另一方面藉著增加货币供给量刺激景气,以挽救经济危机。

也许你会问,为什麽增加货币供给量就能刺激景气?资产贬值的经济危机 只有通膨能解决金融海啸的导火线,主要在於资产贬值,如果资产贬值问题解决了,理论上金融海啸所带来的危机就会消失!为此,各国政府的政策,最终目标肯定是希望资产增值,而其方法主要就是通货膨胀(货币贬值)!

金融海啸时,虽然台湾还没有资产贬值的问题(被央行果断的行动给挡住了),但经济危机时,大家都倾向降低负债,并减少消费(记得吗,当时政府还首度发放消费券,要大家消费),让许多商品与服务都面临供过於求的跌价危机,而企业亏钱或积极降低负债,又会冲击员工的就业与待遇。

所以,要刺激景气,只有想办法让商品与服务价格不会继续往下跌,以提振企业的获利能力。

政府不能逼民间消费与投资,但可以藉著增加货币供给量,稀释货币的价值,而逆向让商品价格「上涨」,让企业误以为获利增加,而提振其投资意愿,同时也藉此稀释债务的价值,让民间不再担忧偿债问题,而恢复信贷增长。

在美国失业率仍高居不下的当下,美国劳工部公布的6月消费者物价指数,年增率竟然为3.6%,比台湾还高,就是超宽松货币政策已有成效的证据之一。美国宣布不再实施量化宽松QE3,主要是目的已达,当然不需要再印更多钞票。

有学者说「景气复苏也不如预期」,错了,就是因为符合预期,才宣布不再继续推出量化宽松。近期美国Fed暗示,可能再度实施QE3,我猜只是一种信心喊话,希望市场知道美国随时会采取必要手段,请大家继续放心投资与消费,让下半年经济如Fed预期恢复强劲复苏。

如果市场还是缺乏投资与消费信心,物价指数年增率不涨反跌,Fed就真的会透过QE3再次让货币价值稀释,企图让商品价格「上涨」,让大家误以为有获利,而恢复投资与消费信心。

当然,当政府试图以稀释货币价值刺激景气的最初,资产价格不会马上反应出货币被稀释的程度,但只要越来越多人「受惠」於货币稀释,其购买能力提振,再加上银行恢复信贷增涨,迟早都会支撑住资产(例如房地产)价格,甚至让资产价格往上涨,使经济恢复以往的成长动力。

举例来说,当政府对市场注入大量资金时,刚开始,可能先有大量资金涌入股票,让股市投资人获利,而这些人又率先恢复消费行为,让部分商业活动先逐步升温,最终让更多人也「受惠」。

当然,这过程是需要时间慢慢传递,很多人以美国房价仍然持续下滑,来说明量化宽松救不了美国经济,其实言之过早。量化宽松救经济 成效需要时间美国Fed理事Elizabeth Duke去年曾提到,全面恢复信贷增长,可能需要数年时间,她表示∶恢复消费信贷需要3年、住房抵押贷款市场需要4年半的时间恢复元气,非金融类商业信贷需要5年以上,而商业房地产市场则需要将近9年的时间来恢复。

从这点来看,美国经济,乃至全球经济,最快3年後,逐步恢复信贷增涨後,透过货币乘数效应下,将再放大数倍现有的货币供给量,届时通膨的情况恐怕将更为明显!然而,张金鹗教授急著以正常经济状况下的数值(例如房价所得比、房价租金比)来衡量当下非正常经济状况的合理房价,同样也是言之过早。

总之,很多国家政府根本不怕泡沫、只怕通缩!泡沫破灭後,再吹个泡泡就很容易救起来,但一旦像日本这样陷入通缩後,怎麽救都很难拉起来。

所以央行在金融危机爆发时,虽然台湾当时没有通缩危机,但央行果断地注入大量资金到市场中,成功地避免台湾走入通缩恶性循环之中,功劳颇大,但副作用就是眼前房价不断飙高。如果央行当时没有注入钜量资金,等到经济危机逐步传递到房价下跌、甚至崩盘时,只会恶性循环地引发连环爆,最终演变成本土型金融危机。

试想,如果台湾将来面临资产崩盘的危机时,除了增加货币供给量刺激经济外,央行还有什麽妙方可用呢?所以,投资人无须把政府印钞票视为不当之举,否则政府该放手让台湾经济崩盘才正确吗?请看图5所示,1997年亚洲金融海啸、2000年网通股泡沫化、2003年对台湾威胁最大的SARS危机,政府都是采取大幅增加货币供给量来通过难关!

时间拉长看 房价一直都在涨张金鹗教授提到∶「放眼全世界,没有一个国家的房地产只涨不跌,投资人相信房子只涨不跌,是犯了『名目』与『实质』混淆的错误观念。」但我认为这里面无所谓混淆的问题存在,我们该探讨的是,在货币不断被稀释影响下,平民老百姓该如何应对。

真实世界中,任何商品都是以「名目」价格(即所谓市场价格)进行交易,而不会用剔除通膨影响後,以「实质」价格进行交易。再说,政府增加货币供给量,稀释货币价值,几乎已不可逆(你想,央行若突然抽掉这些被增加的货币,会发生什麽事情?),因此,再去探讨剔除通膨影响後的「实质」价格并没有意义。

张教授提出「名目」与「实质」的差别,其实还是避重就轻、模糊焦点的论述,用专业术语误导民众。

由於「住宅价值不变的状况下,房价反应的是货币价值」,因此将货币换成具有「保值」特性的资产,这种资产会随著货币贬值而保持其价值(升值)。举例而言,当货币价值贬了一半,资产的(名目)价格迟早会增加1倍,尤其是在全球异常的超宽松货币环境下,房价上涨其实并不是因为暴利或炒作,而只是抵销了通货膨胀(钞票贬值)的「保值型上涨」!

除非政府不再靠增加货币供给量来挽救经济危机,还有,除非政府不再紧盯台币兑美元汇率,否则在货币不断被稀释价值下,房价就是会持续上涨!

换言之,正是因为政府老是故技重施,老是以增加货币供给量救经济,我们更应该买房自住,由於买房自住通常一住就是十几年,就算刚买就崩盘,只要能继续支付房贷,坚持到政府拯救行动,很容易就遇到下一波房地产高峰。

名下资产增值 才能保住辛苦工作成果有些学者提出,多数家庭把收入拿来还房贷,造成没有馀钱消费、改善生活品质..

.导致民众活在「富裕中的贫穷」...无法一分钱、一分货地换取应有的住宅品质。这话看似有道理,但却忽略了在全球异常的超宽松货币环境下,我们的选择其实很少!我们的选择只有∶继续持有早已被稀释价值的货币,或是买个具有保值性且还能供自己使用的不动产。

如果像学者们建议那样,把钱花在改善生活或住宅品质上,那岂不是连被稀释价值的货币都没有?就算你买房後,打算住一辈子,但建筑物的寿命顶多50年,任何一个建筑物,总有一天都必须拆掉重建或卖出,当你要重建或卖出时,其价值的增涨速度落後,这只会严重打击你的换屋能力,所以,购屋时我们岂能不注重增值潜力!

总之,对财力不足的人来说,也许没办法像富豪做好各种资产配置,以对抗各种风险,但你至少可以买屋自住,来对抗其实还没结束的、百年难得一见的通膨浪潮!

以美国商业房地产还要9年才会恢复来看,我大胆推估,台北市精华区房价还要10年才可能到达顶峰!◎更多精采内容请看∶《Money钱》NO.

48 2011年9号战胜股灾 瞄准落底曙光千点反弹可期撰文/刘志明/ Money钱杂外资庞大卖压,如同炮火击溃投资人信心,恐慌指数一度飙上48,是2008年金融风暴後的新高,专家说无须悲观,等待1、2个月恐怖气氛缓和,大反弹的契机就会来临。

今年是八二三炮战53周年, 在1958年8月23日至10月这段期间,大陆共军对金门发射47.5万发炮弹,几乎把金门每寸土地打翻,陆军金门防卫司令部上将胡琏,要求国军死守金门,并展开反击。

後来解放军放弃攻势,宣布改采「单打双不打」的策略,随後逐渐停火,金门转危为安,两岸和平曙光乍现,才有日後台湾的经济发展,造就亚洲四小龙传奇。今年8月,投资市场也发生「空方的炮战」。

短短半个月,外资因为美国股市崩跌,开始对台股进行「空袭」,连续卖超10几天,金额超过2千亿元,导致台股从8500点一路崩跌,来到7100点附近才回魂。原本今年初预估挑战万点的多头牛市,化为空中幻影,反倒是金融风暴的阴影再度浮现,不禁令人联想∶台股熊市来了吗?信心危机是造成这波股灾最大的原因。

所有投资人都在问,到底何时止跌?套牢的股票与基金要怎麽急救才好?众多专家的结论是∶止跌曙光不远,千点反弹行情别错过!

陈忠瑞∶中空确立 短线反弹可期每次精准预测台股高低点的瑞展产经研究董事长陈忠瑞,在今年6月就陆续在部落格发表「景气飘摇、3大指标定多空」、「景气放璁假、台股防中璁」等警讯文章,领先预测台股将有ㄧ波大修正。

现在台股崩跌,他反而不悲观,认为景气停滞已成定局,但第4季反弹行情绝对可期。陈忠瑞从景气、资金、技术、政策等影响股市的条件来预测,现在是「三坏一好」,台股经过大修正之後,机会已浮现。

就景气面来说,美国国债已达法定上限的14.3兆美元,相当於美国1年的GDP,今年预算赤字预估增加到1.4兆美元,等於GDP的10%,这将使美国国债占GDP 的比重突破100%,而美国民间债务也占GDP 达230% 以上,政府与民间双双债台高筑,将导致美国长期消费不振及高失业率。

美国经济不好,当然会影响台湾,主计处之前预估的保5(GDP 成长率5%)一定出现问题,今年GDP 季成长率上半年2季约6.

55%、4.64%,下半年可能只剩3.5%、4%。再加上今年景气对策信号已经连续第2个月亮出绿灯,7~9月数字一定又下滑,景气倒退已经确定。再从资金面来观察,货币政策上半年已经转为紧缩。

4月货币供给M1B 年增率持续下滑至8.17%,与M2的5.88% 相减後,两者仅相距2.29%。5月公布M1B 年增率下降为8%,创2009年4月以来新低, M2年增率则上升为6.14%,为2009年12月以来最高。

M1B 与M2相减後只剩下1.86%, 距离货币指标「死亡交叉」仅有咫尺之遥,现在股市大修正,若货币指标「死亡交叉」成真,台股资金动能将受阻。陈忠瑞认为,景气与货币条件对台股不利,从技术面与政策面来评估,在台股跌破季线、年线之後,中空格局确立,不过,短线跌幅过大,加上政府持续护盘与 政策利多加持,对於台股也不须太过恐慌。

他预期未来会出现跌深反弹,而且因为年线才下弯不久,如果政府资金挹注,可能出现强力反弹,乐观一点可挑战8400~8500点年线附近,建议未来半年最好是「买长黑、卖红」,也就是长黑时买进跌深的龙头股,或者是台湾50(0050)。

张达文∶定期定额买股买基金 2 年收割曾是明星经理人,目前代操政府委托基金多年的日盛投信协理张达文表示,台股短时间大幅修正千点确实吓人,只能说是2008年金融风暴以来,股市贪婪的Party 结束了,现在是「恐惧当道」,未来可能还会持续一阵子,但若平心而论,未来还有什麽比美国会倒债的利空更严重?答案可能没有。

景气衰退、美国倒债、欧洲倒债、中国经济硬著陆...所有的利空,都在这次大修正之後消化的差不多,即使景气再向下修正,股市可能於反弹之後大跌,还是会慢慢涨回去。

不管未来台股怎麽走,要想成为未来赢家,张达文说,2008年金融风暴殷鉴不远,其实很容易找到答案。他提到,虽然很难预测景气走势,但美国与欧洲的经济复苏脚步肯定比中国为首的亚洲来得慢,台股跌深後,反弹的速度也许很快,但面对目前偏空的市场,定期定额买台股基金,是比较好的作法。

因为大盘反弹有时速度快又猛,修正时也会出现企业赚钱但股价大跌的「绩优地雷股」,在大起大落的市场,一般人很难应对各项变化,投信有资源与操作纪律,又能分散持股、分批进场,比较不会买到地雷股。

张达文指出,2008年金融风暴的输家,第1名是测试底部的主力与散户,第2名是在底部完成後,没有在底部建立持股的投资人。

反向来思考,目前大盘修正千馀点,定期定额在底部区慢慢建立持股或投资基金,未来1~2年赚个10~20%,比定存利率好绝非难事。吴祖望∶美国政策稳市 金融股将成反弹先锋投资资历超过25年的新光投信投资管理处副总经理吴祖望分析,这波全球修正是2008年金融风暴的二部曲。

当年美国为了救市,大量印钞票,让资金去炒作金融商品、原物料,但却没有进入实质的工业生产、服务业体系,来制造就业机会,导致现在美国失业率仍然居高不下,因此出现股市大涨,但景气无感复苏的背离现象。

政府用资金拯救大企业, S&P 500大企业获利确实明显提升,但美国有更多中小企业难躲倒闭潮,因而出现断层,面临苦哈哈的景气环境,难以有活力。

这次股灾,吴祖望形容是「股市忧郁症」发作,初期极度恐慌,需要政府政策与银弹的支持,才能投药舒解病况。他认为,未来美国虽然口头不会实施QE3(第3次量化宽松),但各项类似的政策与工具都会陆续推出,股市再观察1、2个月就会稳定,甚至出现强力反弹,高档区约在8500点,时间可能在年底或明年初。

至於谁是带领这波反弹的领头羊?吴祖望认为,金融股最有机会,尤其是在大陆二线城市布局完整的台湾金融股,将成为指标。

他说,台湾金融股从2000年网路泡沫以来,全球经济不景气时就开始打消呆帐、调整体质,现在无论是获利能力及资产品质,可说是10年来的高峰,未来两岸经济合作,将带领台湾金融产业走出另一种格局,因此将成为反弹先锋。◎更多精采内容请看∶《Money钱》NO.48 2011年9号