瑞海姆二手房 营业税5改2落地海南 三亚二手房市场开始躁动

搜狐焦点三亚4月7日讯(王朝凯\文) 国家财政部、国家税务总局3月30日发出通知,决定自3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,而此前,这一时限是5年。

据海南省地税局证实,该项针对二手房交易的政策调整3月31日已经落地海南。向来对全国性房地产政策反应慢半拍的三亚市场,这次也有了动静,因利好政策刺激,三亚市区部分偏刚需二手房房源开始提价。

二手房营业税5改2作用有多大?

卓亚家缘三亚丹州小区店高级经理黄蕊和做了一个初步的分析。目前三亚市场上二手房交易产生的税费中,营业税占据5.55%,个人所得税占2%,契税占3%,营业税免征点从5年下降到2年,对于1套100万的二手房适用房源来说,交易成本要便宜55500元,将近6万块。

不仅仅营业税上能给二手房购房人带来直接的利好,这一调整也能直接刺激三亚二手房市场活跃度。德佑地产三亚运营总监王勇表示,二手房年限是以拿到产权证的时间开始计算,三亚从2010年楼市爆发至今,虽然已经经历了5年,但真正5年以上的二手房并不多,满2年的二手房占据主流,这次营业税起征年限下调至2年,对二手房市场的刺激可想而知。

部分二手房挂牌价应声而涨

由于利好政策的刺激,一些二手房业主开始抬价,三亚两大主流二手房交易平台——德佑地产和卓亚家缘近期都有类似情况出现。黄蕊和介绍,目前卓亚家缘丹州小区店的业主客户中,已经有60%提出要涨价。“瑞海家园一套三房,业主要求从150万挂牌价提至160万。”黄蕊和举例说。

德佑地产金鸡岭门店的一位经纪人也遇到部分客户闻风提价,甚至是惜售的情况。他表示,手上有1套挂牌价200万的二手房,业主通知他要涨到210万,后来又通知他干脆不卖了,要再等等看。

王勇分析说,因为目前三亚市场房龄满2年的二手房占主流,免征营业税年限的下调必然会导致房价的上涨。黄蕊和则认为,此前三年因为政策的影响,三亚市场投资客急剧减少,现在政策的调整,缩短了投资周期,可以说在促进了改善性需求的同时,实际上又支持了投资买房。

二手房购房人怎么应对?

对于有需求的二手房购房人来说,部分房源应声涨价当然不是一件好事。以上文从150万涨到160万的瑞海花园三房为例,提价前150万的总价,免征5.55%的营业税,可以让购房人少承担8万多元的税费,但是业主直接涨价10万,对于买房人来说,并没有享受到政策红利,反而增加了买房压力。

来自卓亚家缘三亚湾分行经理王欢欣的建议是,有需求的购房人可以考虑尽快下手。他认为,在初期虽然有部分二手房源开始涨价,但大多数二手房并没有涨价,同时,本轮新政内容既包括对二手房的刺激,还包括对新房市场的稳定,政策沉淀一段时间后,市场会慢慢趋于平稳发展,房价肯定会稳步理性上涨,所以对钢需客户来说,现在应该是最好的购房时间!

对于闻风提价的二手房挂牌业主,王欢欣认为涨价并不明智。“这几年的楼市调控目的都是为了去库存,业主可以借着这次的利好政策,趁机出手套现,而不是选择涨价,因为目前购房人选择余地还比较大,这时候涨价的房源,购房人是不会买的。”

海景房业主重在套现未现涨价

宜居旅游地产电商平台二手房负责人王磊同样认为这一政策调整目的是为了“去库存”。“2年的二手房源现在得到了很大的刺激,这也加大了二手房的供应量,让购房人有了更多的选择”,王磊分析说,但是对于二手海景房源持有者来说,套现是他们最关心的事情,而市区偏刚需的房源,无论是业主还是买房人,都需要在8万左右的政策红利上斤斤计较。

王欢欣透露,三亚此前高位买进的海景房源现在已经非常难以出手,例如来自某标杆性项目的一套房源,业主买进时每平超过8万,但近期的成交价只有3万3千。而卓亚家缘三亚湾店还握有不下10套该项目的二手房源,很难成交套现,其中一位业主挂牌价从6万5慢慢下调至5万,最近听说同项目有3万3的成交记录,表示每平4万出手也可以接受。

总体上来看,营业税征收年限的下调,对于此前入手的高品质海景房业主来说,吸引力不大,因为这批业主目的是尽快套现,这也是卓亚家缘丹州小区店和三亚湾店的挂牌业主面对政策调整,一边超过半数提出涨价,一边极少涨价的原因。

专家解读:5改2短期不会有实质性利好

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为,二手房的这次政策调整在大陆作用会比较明显,短期内会促进二手房交易增量。但是海南市场除了海口,其他都是岛外客户为主,面签等交易执行环节难度较大,短期内不会带来实质性利好。

王路表示,等下半年旺季客户上岛了,这一政策的效应才能体现出来。但是转化量不会大,因为等到年底政策的直接红利就消失了,更多的一手房新增供应也会出来,对二手房市场形成冲击。

附:三亚部分特价二手房源信息(均价都在1万元以上)