刘江东的优质资产 时宝东:目前最缺乏的是优质资产管理人
财经网讯 "无论是保险公司自持物业还是购买物业,或是将来为这些物业提供资金支持,目前资产管理机构最缺乏的是优质的资产管理人。将来REITs的推出更需要这样的资产管理人,希望在市场竞争过程中有一些优秀的资产管理人出现,这样才会对整个商业不动产的发展起到良好的推动作用。" 合众仁寿副总裁兼合众资产副董事长时宝东在8月28日举行的"2014中国地产金融日"上作出如上表示。
保险资金近两年对实业支持的力度加大了很多,但是,时宝东表示,要真正找到保险资金还是非常困难,"只闻楼梯响不见人下来",因为保险资金在认证上有一个对合作对象的要求,基本上评级要在AA以上才可以跟保险资金进行合作。这样一个硬性的要求,造成大量的资金需求方不能满足这个评级需求,所以限制了合作对象。这是目前存在的一个问题。
"无论是保险公司自持物业还是购买物业,或是将来为这些物业提供资金支持,目前资产管理机构最缺乏的是优质的资产管理人。将来REITs的推出更需要这样的资产管理人,希望在市场竞争过程中有一些优秀的资产管理人出现,这样才会对整个商业不动产的发展起到良好的推动作用。" 时宝东强调。
以下是时宝东发言实录:
时宝东:
非常高兴能有机会参加这样一个盛大的论坛,刚才在下面听了前面嘉宾的很多东西深受启发。我是今年从信托转身到了保险公司做资管,我就从保险资金的角度来简单谈一点自己粗浅的看法。对于保险资金大家以前的印象是资金量大,收益要求不高,这是大家普遍对保险资金的看法。
实际上,随着近几年,尤其是近两年保险公司保费收入大量增加,实际上的情形是保险公司的资金来源出现了短期化的趋势,大量的业务是通过银保合作发行一些万能险、分红险这样一些产品,增加了新增保费,这种保费在运营上就和以往传统的个险形成的保费有很大的差别,不是真正的有十年、二十年的投资期,对项目的要求和收益都截然不同。
这种资金一个是期限相对比较短,同时对收益要求也相对高一些,和大家以往的印象确实不一样。
所以,我们目前从公司的定位角度来讲,保险资金运营商要高于银行要低于信托和基金子公司、券商子公司这样一些资金对收益的要求。所以,介于银行和各类资管之间的要求,在期限上也会比其他的资管类的产品期限会长一些,可以做到3—5年和5—7年。
保监会在保险资金的运营上逐渐的拓宽了运营渠道,现在保险公司所谓的传统投资,资本市场的股票债券,现在的创业板、期指等等,在传统市场给了很大的开放程度,同时允许保险的资管公司发行不动产投资计划,基础设施投资计划、股权投资计划、资产支持计划等等这样一些方式,来运用保险资金支持实体经济的发展,这方面去年、今年保险资金的运用上有了长足的推进,目前购买信托已经有几千亿,自己发行的资管计划几千亿,各家保险公司在这方面所谓的非标资产的配置上大概都达到了10%几甚至有的达到20%,上线是30%,在这方面加大了配置的力度,支持了实体经济,同时也为保险资金的收益获得了相对比较好的投资回报。
在不动产投资上保险公司目前不能投资住宅地产,除了住宅地产之外的其他,无论是商业地产、旅游地产、养老地产,还有其他的工业地产等等,实际上都可以进入,当然投资最多的还是商业地产,包括写字楼、零售,做投资还是相对比较多的。
另外,保险公司还可以直接投资于自用型的不动产,包括养老不动产,合众人寿是在全国第一家推出了养老不动产,在武汉蔡甸,我们那个项目已经正式对外营业了,现在已经有退休的老人入住了,应该说是全国第一家,同时相应推出了对应的保险产品,就是保单对应实务的养老服务,这个产品已经在全国进行销售。
所以,保险资金运用目前是传统投资、非标投资和不动产(主要是养老地产)的真实投资,大概是这三个方向。在不动产投资上不允许销售,只能是自持这样一个硬性的约束。
所以说,保险资金近两年对实业支持的力度应该说加大了很多。还有很多人讲,只闻楼梯响不见人下来,听着很好,但是要真正找到保险资金还是非常困难,因为保险资金在认证上有一个对合作对象的要求,基本上评级要在AA以上才可以跟保险资金进行合作。由于这样一个硬性的要求,造成大量的资金需求方不能满足这个评级需求,所以限制了合作对象。这是目前存在的一个问题。
再一个,保险资金在运营过程中,一旦由货币变成各种产品之后有一个打折,运营的方式和打折的方式不同,保险通过信托运作是最佳的方式,既快又好,加上信托这么多年非常稳健的经营,有了非常好的非标产品的实践经验应该说这是一个最佳的途径。
各家按照这个比例要求配满之后,实际上保险公司各家能够购买信托资金的数量已经大大减少,因为已经配到基本上限了,因为有一个比例上限的要求。目前各家保险公司都在推出自己的产品,不动产投资计划或者是基础设施投资计划等等,下半年这种产品会大量的推出。
保险资金在运营过程中可能会充分的考虑实质性的风险问题,因为保险资金长期运营过程中最担心发生实质性风险,另外保监会主席也多次谈过,保险资金业务刚刚放开,还是不要在这个过程太激进,造成在接力棒过程中避免成为最后一棒,我们也在十分小心的运用这个政策。
最近一个最好的消息是保监会批准了资产支持计划,这个计划和银行可以完全对接,可以对长期经营型物业抵押贷款,包括小额贷公司的抵押贷款进行完美对接,实际上就是完成了私募的证券化的过程,只不过这个证券化过程是在保险公司和机构投资人之间进行的,这个产品一推出,我相信对商业不动产未来的准REITs或者是资产证券化带来极大的利好。
这个产品也是目前我们在积极推进的产品,希望将来有机会跟各家银行和信托公司一起来推进对长期持有型的商业物业进行证券化的探讨。
上半场我们有关于REITs的话题,为中国未来REITs的推出奠定一个良好的基础,因为只有大量的优质物业掌握在金融机构手里,对于推出REITs才有一个非常好的基础,否则的话,商业物业都散售个人手中,或者是留存在开发商的手里,将来即使有政策推出的话,大量的基础资产是不存在的,没有统一管理和经营是非常困难的。
而且我跟方勇一直在探讨,实际上,无论叫商业地产也好,工业地产也好,旅游地产也好,关键不是地产,地产只是提供了一个场所,提供了一个地产服务而已,真正价值在于上面产生的租金收入,如何提高租金收入,如何加大资产管理的力度?这才是做好所谓上面这些地产应该做的事情,目前资产管理机构是最缺乏的,无论是保险公司自持这些物业还是购买这些物业,还是将来为这些物业提供资金支持的话,都需要有很好的资产管理人。
将来REITs的推出更需要这样的资产管理人,所以希望在市场竞争过程中有一些优秀的资产管理人出现,对于整个商业不动产的发展才会真正起到很好的推动作用。谢谢!
