钱波被砍 钱波:不从源头调控的政策利剑到底砍向了谁?

牛年行将结束,虎年即将到来,在新年就要来临的当下,中国房地产业迎来了多项政策的大礼,二手房营业税、国四条、土地出让收支条列、正在吹风的房贷新政……照着这种势头,后续肯定还会出炉不少的政策,特别是在税收和金融方面的政策必不可少。

不敢说是一系列至少也是一个小组合拳的政策正在不断出台,面对这些政策的各种议论和观点风起云涌,我看了一下,大部分观点认为明年的房地产业行业将会迎来一个大的风险和调整,持打压观点的不在少数。

这一连串的政策表面上看,策策剑指房价,认为只要这些政策开始执行和发力,那么房价就会下跌,我认为如果是简单的寄托于几个政策就指望要把房价拉下马,那是不现实和不靠谱的,因为如果过于把问题的焦点集中在房价一个点上,而不从房地产行业本身的制度和长远的规划及法律上来下功夫的话,那么对楼市的判断和分析未免有失偏颇之嫌。

房价的形成是一个综合因素和条件的综合作用,房价的形成是由市场和需求这两大基本条件组成的,而市场和需求又由不少的基础型条件组成。项目所处区位、项目定位、产品本身、房屋品质、营销推广、物业服务等看得见的内容是决定房价的一个显性条件,而土地成本、报批报建的税费等看不见的内容是决定房价的一个隐性条件,看的见显性条件我们是可以控制的,看不见的隐性条件我们是无法控制的,而看不见的隐性条件又决定了看得见的显性条件,也就是说进入了政府财政预算内和预算外的收入才是决定房价的关键因素,在此不对成本做过多的赘述。

那我们又来看看,12月份出台的这几个政策到底砍向了谁,二手房营业税肯定是砍了购房者、国四条(增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措)是砍向了既有开发商又有市场、土地出让收支条列同样是砍向了开发商,表面上看如果这几项政策执行到位和有力的话,房价是有可能下跌的,但是深入分析和研究,并不是那么回事,原因如下:

第一、二手房营业税的调整无非是将2年内调调回了5年内,如在2年内交易的话,其产生的营业税同样会转嫁到接手的下家身上,况且作为转让者还有不同的策略来应对。

第二、国四条,其执行和实现的可能性就更不大了。首先是增加供给,供给增加的前提是土地供应的增加和房子生产过程的缩短,土地是房子的生产资料,没有生产资料就没有提供房地产产品的可能性,而我国土地的供给完全是由政府垄断和控制的,每年的国有建设用地的指标是有限的,在保18亿亩土地红线的基调不变的前提下(茅于轼老师的话是不好听的正确的好话,只有18亿亩耕地的红线松动了,供给给房地产行业的建设用地才会有增长,否则将会捉襟见肘),再加上其他类别的行业和项目也要用地,因此每年能供给房地产行业的土地就非常少了,再分到每个省和市,那就是少之又少了,土地供给的增长无法保证必将无法增加房子的供给;房子生产过程的缩短恕我直言,在国内目前可不短,地拿到后开始策划,策划完成后开始规划,规划就要报批和审批,这个报批和审批可不是一般的其他行业能都比拟的,光是把那一整套具备建设和销售的合法文件拿到手的时间就会非常漫长,如果你的专项规划通过不审批那又要打回重新设计方案,如此一来你想想时间会有多长,再加上国内建设房子的速度本身就是一个相对漫长的过程,因此房子生产过程的长时间就导致了增加供给的速度和数量打了折扣,所以说增加供给这一条将会变得难以轻松的实现。

其次抑制投机,首先如何认定什么是投机什么不是投机,其次认定后如何来制裁或是惩罚又或是如何抑制,目前没有一个制度和标准,所以说这一条也不靠谱。其三加强监管,加强哪方面的监管?加强对哪些对象的监管?这些都是很模糊的说辞和托词,我觉得监管的不仅仅应该只是开发商,政府相关部分同样需要监管,否则就是厚此薄彼的做法,难以做到公平、公正,有不良开发商同样有不良政府。

最后完善预售房制度、制止违规收取诚意金等都应该支持和坚决的惩罚,但是到目前为止有几起这样的出位行为受到过真正意义上的重罚,即使是罚了也是些不碍事的皮毛之罚,根本对开发商没起到什么作用;那对于土地招拍挂制度的完善却只是只言片语,真正推高地价的就是招拍挂制度,高价地的好处我就不多言了,所以说监管应当是多向和互动的。

第三是财政部、国土部等五部委要求,今后开发商拿地,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,缴款比例不得低于50%。分期缴纳土地出让价款期限原则上不得超过一年,这个原则一上那就有弹性了,原则上这个词就是一个非常难以确定的用词;特殊项目,什么是特殊项目什么不是特殊项目,住宅算不算特殊项目,产业园算不算特殊项目,工业项目算不算特殊项目,没有定义、没有标准同样难以界定和执行,倒是首付款比例不得低于50%貌似有些让获得土地者比较难受和痛苦,这样同样可以化解,可以先交50%,余下的50%在开发商同样可以采取不同的应对策略来化解,所以说这几个条件不规定死了,那就等于预留了活口,给了机会,便了操作,最后执行起来也同样会打折扣。

在目前已经出台的这几项政策中,如果不对上文中提到的“看不见的隐性条件”进行调控的话,那么房价在源头上是不会下调的,但是这看不见的条件又是政府的主要财政来源,你想想你要是去调控政府的食盘子,他没饭吃了,你还会有饭吃吗?他吃不好了,你还会吃好吗?你都没饭吃了,你还拿什么去供给呢?你都没吃好了,你还会有精神和精力去供给吗?我想基本上是不会的,也不可能会的。

所以说要调控首先要调的就是看不见的隐性条件,这是房价能下跌的一个主要条件;其二要动用金融政策(银行贷款这一金融杠杆,这是最见效和最直接的方法,无论是开发贷款还是二套以上的按揭贷款),但是在国内经济还未复苏的前提下,要想动用金融政策来调控的话也不容易和不可行;其三是缩短房子的生产过程,如果土地和房子的供给速速和数量能像汽车、快消品等生产的话,那没有话说,价格必定下来,但是目前也不可行和不容易。

综上,由此可以看出,这政策之剑到底是砍向了谁,拿剑之人必是收益之人,被砍之人必定血肉奉上。在目前种种利益、种种对垒、种种弹性、种种不确定之下,明年房价我说句不好听的话,调整是会有的,但是要下降,你信么,反正我不信。

最后再说一句,要想让房地产行业健康的发展,让房价合理,不从源头上去调整和调控,不从长远的发展来规划,不从法律制度的完备和可执行上来加强,不从完善老百姓疾苦(医疗、教育、养老等基础性保障)的地方去改变,那么别怪我说狠话,房价你就看着他涨吧!