冯伦万通万通集团主席冯伦:做房地产生意的思考者

2017-07-18

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文章简介：经过近一年的限购.限贷等楼市调控政策,眼下,各地纷纷出现楼市成交量走低.房价停涨和下降的情况.经历了数年的房价高涨后,在2011年冬天来临时

经过近一年的限购、限贷等楼市调控政策,眼下,各地纷纷出现楼市成交量走低、房价停涨和下降的情况。经历了数年的房价高涨后,在2011年冬天来临时,中国的楼市仿佛也开始进入寒冬,或将迎来房价拐点。在高楼价下压力重重的蜗居者和房奴们,似乎能松一口气了。然而,楼市拐点的出现是否真的意味着人们都能买得起房?中国的房地产市场从此是否摆脱了困扰,走向健康?对楼市和房价的议论,社会各界的声音永远都没有停止,而身为企业家的冯仑,在新著《理想丰满》中,对房地产的过去和未来写下了不少思考。

和普通的居住者、时事评论者不同的是,冯仑本身是个商人,做房地产生意。但与一般的企业家不同的是,他又是个思想者,此前出版的《野蛮生长》中,冯仑已显现出作为一个商界思想者的冷静和深度,此番在《理想丰满》中讨论曾被称为“最坚强泡沫”的中国楼市,身为局内人和思考者,冯仑抛出这样的问题——究竟怎样的房地产,才是对的生意?

冯仑认为,中国的住宅问题,各种立场的人都在讲话。买房人抱怨价格高,质量差;经济学家讲价格总是这么高,早晚要出事。政府始终要讲公平,总是说既要保障大多数人基本住房的权利,又要保持市场的健康稳定发展。所以,有人认为它只是个青春痘,属于内分泌失调,长大了就好了,但更多的人认为住宅问题已经是个疾病,必须去医院治疗。

到底是青春痘还是病,冯仑用了一些生动的例子和诙谐的文字来阐述自己的观点,在保障房和商品房、调控与市场等关系上,看似是一对对矛盾,但重要的,是每一个要素都在其中取得平衡。

但最好的情况,并不是大家都能买得起房——在冯仑的理想中,人们住在未来的“立体城市”里,从蔬菜粮食生产加工,到工作交友休闲,再到教育医疗购物,一切生存和生活的问题都在同一座数百层高楼中完成。这是冯仑作为一个地产商人的理想,也是他对住宅和生存空间的理解。

当然,冯仑的《理想丰满》不只说到房地产业,他所谈的话题所涉甚广,诸如财富传承、社会公平、公益慈善、官二代与富二代,乃至居家旅行、生活态度、爱情家庭……对于冯仑而言,理想是丰满的,但现实未见得就那么骨感,因为他说:“把理想当中药吃,效果看坚持。”

买不起房的因素是什么?最初认为主要来源于开发商,说黑心的开发商把房价炒高了,于是政府和媒体合力对开发商进行道德批判,政府还通过限制开发贷款等措施限制开发商发展。调控几年后发现,地方政府也得对住宅问题负责任,于是,最近三两年,大家又都在批评地方政府,说当地领导不好好建保障房,不负责任,不关注民生。地方政府不干了,说我手里又没钱,保障民生应该是中央政府的职责!中央政府意识到这件事自己最有责任,于是决定拿350亿元出来支持做保障房,又要管住租金不让它涨,同时鼓励年轻人租房。这样六七年转了一圈,住宅问题成了一部众说纷纭的韩剧,很纠结也很感人,每一点拿出来都挺有道理,婆婆也挺好,媳妇也挺好,但都委屈,都抹泪。

为何最后只能去市场化?

本来住宅问题分为两部分,一部分是保障性的,一部分是商品房。保障性的管吃饱,但是不管吃好,就好比开车有夏利和富康;商品房管吃好吃爽,相当于开奔驰、宝马。在拥有奔驰、宝马之前,应该赶紧先整个夏利,让大家有一个基本的代步工具,然后各走各道,互不影响,等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但我们没有从一开始就做这项工作,而是怪房地产商、市场,用体制、文件来管市场,让市场变成政府的下级,领导把市场当下级管,开个会就发布一些政策下来让市场听话。

政府把地价越调越高,却又希望房价要越来越低,没有办法,最后只能是去市场化,就是你买了地,第一,不拥有完全产权,就只有70年的使用权,相当于交70年的租金;第二,两年不开发要收回。除此,政府还要定价,一房一价,而且还要限购等。如果是市场经济,既然我已经租了50年或70年,那么我多长时间开发应该权力在我,但中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。

让商品归商品,保障归保障

囤地、捂盘这事儿,打一个比喻,相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子,只要不生孩子就算捂妻、囤性,政府就要收回结婚证,不能再生。所以,这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。

调控到现在,政府一直没有走严格分轨的制度。把商品的归商品、保障的归保障,管住保障房、放开商品房,这就是新加坡的成功模式。但我们却是让市场陪着保障玩,让市场解决保障问题。这就好比让一个男人到妇科医院去替女人生孩子,这是两个跨着界没法办的事儿。你要让市场替保障那部分解决问题,市场会说NO,因为无论你房价降到多少,还是会有人买不起。保障问题本是政府的责任,不应该转移视线,怪罪市场,把所有人都拖进来,使政策越来越去市场化。

摘自《理想丰满》,有删节

冯仑三答中国房地产

-为什么没地?

如果我们能够不断地往天上发展,那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市,任何一个理性的领导,如果说地没了,那只说明你规划没做好;只要你对房地产的理解是回到空间上来,那地就永远都有。