许斌与红年 深圳房地产市场2015年回顾与2016年展望
1月19日,仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“2015年深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段。年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。新的供应面积、部分现有项目空置率上升,以及将于2016年竣工的项目提前预租,这些因素令整体租金压力加大,年租金增幅放缓。
”受深圳社会零售增速放缓的影响,深圳零售市场呈现奢侈品消费增速放缓,购物中心面向家庭和年轻人消费为主,纷纷加大中端大众消费品、国际快时尚以及餐饮休闲业态的引进力度。
此外,一些未进入深圳的国外快时尚品牌,甚至是百货品牌也积极拓展深圳市场,加快在华南布点。工业物业市场方面,2015年整体保税仓库市场需求平稳,第三方物流、跨境电商、贸易类企业主导租赁市场。非保税市场方面,第三方物流公司与电商企业继续积极寻求大面积仓库,为其扩大城市配送服务,导致全市近年新竣工仓库呈供不应求、长期满租的态势。
甲级办公楼
甲级办公楼市场回归理性,租金增幅放缓。2015年深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段。年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。增长回落是由两方面因素导致。一,金融市场波动影响办公楼需求增长。
来自金融类企业的租赁需求较往年有一定幅度的下降。特别是从6月中旬开始,资本市场不稳定因素导致中小型金融业新设立以及扩张速度明显下降。加上P2P网贷平台监管细则政策逐渐临近,部分不合规范、资金承受能力弱的P2P企业被淘汰,导致第四季度P2P企业关闭退租的情况有所上升,并影响部分办公楼的空置率。
二,大量的新增供应量从第四季度开始涌入市场。第四季度新增供应量达40万平方米,令整体空置率从第三季度末的3.9%上升到2015年末的9.3%。新的供应面积、上述提到部分现有项目空置率上升,以及将于2016年竣工的项目提前预租,这些因素令整体租金压力加大,年租金增幅放缓。
在这些因素下,办公楼市场出现如下特点:一方面,金融风险的上升令中小型资产管理企业及网贷平台行业调整,办公楼业主更关注行业风险,倾向于更稳定的租户组合,提升办公楼形象,以应对未来新供应的竞争,因此对于上述金融行业的租赁垂询更加谨慎。
另一方面,随着南山供应量上升较快,整体供应占全市总存量比例从2014年底的15%上升到2015年底的23%。南山分级市场的优质供应增多,令各市场的行业分布和地位差异化显现。2015年全年新增供应大部分位于南山,上半年开始出现大量跨国及非金融类企业迁至南山,使新项目的租售情况理想带动全年净吸纳量至38万平方米,维持与去年相约水平。
租金方面,虽然全年甲级办公楼整体净租金同比上升7.4%,至人民币268元每平方米每月,但下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势,第四季度更出现近三年来首次租金负增长。散售以及租户把控不严谨的办公楼项目受冲击尤为明显,该类物业下半年空置率的飙升导致小业主主动降价。
甲级办公楼市场投资表现不俗,二手市场整体平稳。2015年,投资市场需求主要来自于自用型中小型企业、投资者,以及总部自用的大型银行,如华夏银行购入京基滨河时代,以及江苏银行购入预计2016年竣工的后海海王星辰总部项目。
此外,本年度一手市场销量不俗,如卓越前海壹号、卓越城(二期)等项目去化良好,成交价较年初均有提升。二手市场叫价整体平稳,下半年因为股票市场波动,影响投资需求,导致散售业主心态调整,叫价较年初保守并有下调空间。尽管如此,2015年全年甲级办公楼整体资本值升幅同比5.8%,仍比去年年增幅高1.4个百分点。
市场展望:展望未来,夏春毅表示,在2016年中国经济增速保守的背景下,预期十三五规划将继续加大金融改革、提振内需以及科技创新。鉴于深圳均能从这三个时代主题得益,并加快其经济发展,因此从宏观层面判断,这将继续支撑办公楼市场整体局面维持稳定。即使金融市场和外汇市场的短期不稳定性仍存在,仲量联行对于整体需求仍然维持乐观的预期。
虽然仲量联行认为办公楼需求会继续得到支撑,特别是IT及新兴互联网行业,以及总部自用需求。但是,由于供应方面的因素,预计2016年甲级办公楼将面对挑战。预计全年将有超过100万甲级办公楼落成,这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力。虽然其中有近4成的面积将作为总部用途自用,夏春毅预期,2016年空置率将会拉升至近20%。
在供应压力加大的预期下,空置率低以及单一业权的优质办公楼租金仍有稳定的小幅上升空间。但由于市场上散售物业仍然有将近一半,加上中小型企业成本预算偏紧及供应充足等问题,小业主为保证入驻率难免会增加减价幅度,令全市租金增长受压。
因此,预计2016年整体租金呈现小幅下降态势。投资市场方面,短期内投资者及中小企业将趋于谨慎,但未来优质的可售项目相对稀缺,继续支撑优质物业的资产价值稳定,夏春毅预测未来12个月资本值涨幅平稳。
零售物业
国际快时尚品牌、新零售品牌拓展态度积极。与其他华南城市的趋势一致,受深圳社会零售增速放缓的影响,深圳零售市场呈现奢侈品消费增速放缓,购物中心面向家庭和年轻人消费为主,纷纷加大中端大众消费品、国际快时尚以及餐饮休闲业态的引进力度。
此外,一些未进入深圳的国外快时尚品牌,甚至是百货品牌也积极拓展深圳市场,加快在华南布点。这些零售商的首家店布局偏好核心商圈的成熟商场,在空置率较低的情况下仍愿意等待优质位置的出现。
但对于已进入深圳的品牌,其布局除了在核心商圈之外,已开始布局新兴商圈的优质项目,拓展步伐加快。除了快时尚品牌,餐饮类租户也是2015年主要的租赁需求来源,在主张差异化经营的前提下,中等至中高端定位的特色餐饮尤其受到业主青睐。
核心商圈持续升级、新兴商圈逐步成熟。目前市面上核心商圈的重要优质零售项目主要在2010年以前开业,虽然核心商圈仍为零售商青睐的区域,但受到商圈的发展、电商的冲击、体验式消费的进一步发展、消费者需求改变等诸多原因影响,部分领先的购物中心均加快品牌升级和业态调整的步伐。
除此之外,部分核心商圈的升级来自于新项目的开业,如华强北商圈,之前的优质零售项目主要以百货为主,于第四季度开业的九方购物中心是商圈内最大的优质零售项目,提供更多选择给优质品牌服装在华强北商圈开设旗舰店。
新兴商圈方面,随着居住人口稳步增加,消费需求进一步被释放,新兴商圈的零售氛围发展迅速,例如龙华,增加了零售商对新兴商圈的信心。在以中等定位的品牌带动下,本年度在新兴商圈开业的两个购物中心均获得了九成以上的开业率。
总体而言,2015年度新开业的项目并未对全市空置率造成较大压力,加上现有优质零售项目的健康发展,2015年全市空置率与2014年基本持平,仅同比上升0.2个百分点,至4.1%。
整体租金水平同比轻微上升,但增速放缓。全市租金升幅持续缓慢。过去一年租金上涨的主要贡献来自于零售氛围成熟、客流稳定的核心商圈,例如罗湖的蔡屋围商圈、福田CBD商圈及后海中心商圈。新兴商圈的购物中心由于还处于成长期,为了吸引优质品牌,业主愿意软化租金立场。第四季度深圳优质零售物业整体平均租金环比上涨0.6%,相比2014年同比增幅3.0%。
本年度深圳市优质零售物业市场无大宗成交。目前市面上可出售的项目主要位于非核心地段,加上未来新增项目较多、竞争激烈,在租金增速放缓的情况下投资者观望态度浓厚,更看好位于黄金地段及交通配套完善的项目。纵观全年,全市优质零售项目资本值基本保持平稳。
市场展望:展望未来,仲量联行深圳零售地产部董事许斌预计,整体深圳实体零售市场复苏缓慢,这将促使购物中心持续转型,快时尚、休闲娱乐、餐饮、儿童相关的业态需求将增加,体验式消费的重要性将进一步明显。另一方面,随着年轻群体对个性化产品的需求,零售品牌也将相应转型。
总体而言,在经济发展相对保守的背景下,社会消费品总额增长将仍然缓慢,租金增长趋势仍然保守,许斌估计,2016年全年租金升幅将保持在2-4%左右的增长。
投资市场方面,预期租金涨幅缓慢、潜在可投资项目增加仍是投资者主要的考虑因素,并持续保守的态度。在未来大量供应的前提下,缺乏营运经验的开发商会考虑提前出售手中的项目。许斌表示,从目前的整体情况来看,相信买家在议价中更处于相对强势一方。
供应方面,预计2016年的新增供应将有近6个项目,总体量逾50万平方米。其中3个项目分布在福田区,分别增加了福田CBD商圈、车公庙商圈的优质零售体量,而梅林商圈将改变无大型购物中心的局面。对于瞄准核心商圈的零售商而言,是宝贵的拓展机会。
按仲量联行目前了解,大部分项目预租赁情况良好,部分项目已于2015年开始试运营,不会对2016年的整体空置率形成较大的压力,许斌预计未来12个月全市整体空置率保持稳定,微升至5-7%。
工业物业
回顾2015年,整体保税仓库市场需求平稳,第三方物流、跨境电商、贸易类企业主导租赁市场。在自贸区的建立和健康发展的情况下,跨境电商以及第三方物流企业需求保持活跃。但是,截至11月,深圳市出口总额已经连续9个月出现同比负增长,出口市道疲软已导致部分中小型国际出口贸易租户未有续租计划,使得第四季度个别仓库空置率上升。
供应方面,今年仅有南油W6项目竣工,面积近12.2万平方米,并获得良好的预租情况。此外,有两个共计5.
6万平方米的保税仓库在第二季度更改为非保税用途。在整体需求保持平稳的状态下,2015年深圳全市整体保税仓库市场净吸纳量仍超过26万平方米,使得空置率由2014年年末的12.0%下降8个百分点,至2015年年末的4.0%。2015年租金增幅与过去两年相若,但下半年开始出现租金升幅轻微放缓迹象,全年租金同比上涨8.3%。
非保税市场方面,第三方物流公司与电商企业继续积极寻求大面积仓库,为其扩大城市配送服务,导致近年全市新竣工的仓库呈供不应求、长期满租的态势。由于市内大面积的仓储数量较少,越来越多的电商行业需求外溢到周边城市,如东莞、惠州等地。
本年度录得的大宗租赁成交多数来自第三方物流公司,整体租赁成交呈温和增长的态势,带动全市净吸纳量达到18.2万平方米,与去年相比增加约3.6%。空置率另一方面也反映需求活跃,整体空置率从2014年末18.8%下降至2015年末2.9%。活跃的需求以及空置面积的逐步减少强化业主信心,全市整体非保税仓库租金同比上升6.0%,升幅与去年同期一致。
市场展望:仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏预计,保税仓储需求整体维持稳定,受惠于前海蛇口自贸区将继续快速成长,预期保税仓库市场的新增需求将受到跨境电商、配送物流等企业的持续支撑。另一方面,仲量联行对于加工贸易等方面的新增仓储需求预测相对保守,由于受到外贸市场仍然疲弱的影响,预计其需求增幅相对有限。
供应方面,2016年将仅有约5万方的新增供应,在供应量继续减少的情况下,预计整体空置率将继续保持3-5%的低位水平。虽然预期2016年供求将相对维持一个平衡状态,但是个别区域的项目业主对于租金升幅保持谨慎,古振鹏对租金升幅的预期范围为6-8%,将低于去年的水平。
非保税市场方面,预料现有的优质项目供不应求的局面将继续。一方面,来自零售商、电商和第三方物流为城市配送服务而寻求扩充和新进驻的需求仍然旺盛,空置出来的面积很快将被租赁。另一方面,新增供应仍然有限,2016年预计仅有10万平方米的新项目落成,但大部分面积将由某超市零售商承租,预计剩余面积也将很快被活跃的需求快速吸纳,令整体空置率维持在6-8%的健康水平。
预期业主提价信心充足,因此,古振鹏预计未来12个月整体租金升幅将维持在5-7%的水平。
房地产投资市场
投资者追捧住宅用地及商用物业投资。纵观2015年,深圳土地市场总成交金额为417亿元人民币,比去年减少约4成,主要原因是土地出让数量(不含协议出让和旧改项目)较上年减少了3成。住宅用地拍卖尤为激烈,2015年底更是出现了泰禾集团以约8万/平方米的楼面地价拍下尖岗山,创出全国单价地王。
深圳的土地市场竞争愈演激烈,住宅用地尤其备受开发商追捧。另一方面,商用物业投资中办公楼总体呈上升趋势,投资者普遍对办公楼物业有着较高的投资热情。数据显示,办公楼等物业投资比例继续提高,显示本地办公楼投资者及用家需求强劲。其中,华夏保险20亿买入京基滨河时代10层办公楼,显示险资对深圳未来持续看好。
市场展望:展望未来,仲量联行华南区投资部总监刘裕通预期,深圳房地产投资将持续活跃并备受全国关注。(1)随着深圳整体房地产市场2015年的持续上升,2016年房地产投资市场将更为活跃。投资者也将更理性对待土地项目开发,投资市场仍以传统发展商为主,外地发展商竞相加入拿地(包括旧改项目方式)行列,积极布局一线城市。
据仲量联行统计,2015年深圳城市更新项目数量达94个,释放土地约770万平方米。政府加强对城市更新的管理,在土地资源紧缺的情况下,释放更多的土地。
(2)投资内容将比过往更丰富。在土地投入和项目建设上,投资者之间将出现更多联手合作开发,特别是超大型的城市更新项目。(3)北上广深继续领涨全国。
深圳相对于北上广三地来说,土地价格较高。但本地和外地大型发展商仍非常看好深圳未来的房地产市场,将不断加入抢地竞争,对于市场将带来积极推动。(4)投资市场仍存在许多客观不确定性的影响。国家对房地产市场政策的制定以及实施,客观制约了投资市场的变化。此外,近期人民币汇率浮动对未来海外资金投入市场必然带来影响,该不确定性仍然持续并需观望。
刘裕通进一步分析了深圳乃至华南区投资市场:
华南区整体投资市场活跃度有所提升。各方面的数据显示,不仅是深圳市,整个华南区投资市场的活跃度比2014年都有所提升,参与投资的主体仍然以华南区本地开发商为主,但越来越多外地开发商、企业和海外投资基金对华南区投资市场感兴趣,竞相争夺优质项目。同时,受整体宏观经济及人民币汇率的不确定性影响,境外机构投资者持谨慎投资态度。
企业投资显著突现。除传统发展商加大地块项目投资,企业性投资明显加大。商用物业投资步伐加快,后海总部基地、深圳湾超级总部基地、前海深港合作区的雏形逐步形成。这将加大企业投资信心,带动并刺激该区域的投资发展。
海外基金加强投资。海外投资基金继续高度关注华南,竞相争夺优质项目。受整体宏观经济及人民币汇率不确定性影响,境外机构性投资者仍较为谨慎。
预计未来五年整体投资份额将迅速增长。对于华南区投资市场,刘裕通预计整体投资份额将迅速增长。因为,如广州珠江新城、深圳福田中心区等区域发展成熟,加上未来的新兴区域如广州金融城、琶洲电商总部、深圳前海深港合作区及深圳湾超级总部基地等亦将成为投资热点,未来五年内,华南区投资市场无论是交易活跃度、资金流动性还是市场参与度等方面都将比现在发展得更快。
