郑东房价 郑州的房价异军突起 郑东新城区房价一路飙升
在楼市低迷的气氛下,河南郑州的楼市就走出了与众不同的一波行情,大型房地产商,纷纷涌入那里,郑东新城区的房价一路飙升,这又是怎么回事?
根据国家统计局公布的10月份新建商品住宅分类价格指数,90平方米以下户型,70个大中城市中尽管有64个城市房价指数同比下降,但仍要注意到郑州、厦门、合肥、洛阳、三亚、常德6个城市的房价指数出现上涨。而90-144平方米户型,郑州、厦门、合肥、西宁4个城市的房价指数同样在上涨。144平方米以上的户型,也有厦门、北京2个城市的房价指数出现上涨。
如果以2010年房价数据为基数,中小户型只有温州、杭州、宁波跌破了四年前的房价基数,大户型只有杭州、宁波、温州、金华、唐山和海口跌破了房价基数。
郑州的房价异军突起。10月份,全市商品住房销售均价环比上涨6.87%,同比上涨13.12%;而郑州市区与新城区的房价也在分化,老城区商品住宅销售均价8216元/平方米,比9月均价环比下降0.86%,郑东新区今年前十个月商品住房均价为10056元/平,去年前十个月商品住房均价为8718/平,同比增长15.3%。为什么会有如此大的差异?我们决定前往调查。
从郑州老城区上三环快速路,30分钟左右,我们来到了十年前郑州市打造的第一个新城区——郑东新区,如今,这里道路宽敞,绿树成荫,小区不仅绿化面积大,而且学校、医院、图书馆、购物中心等生活配套设施应有尽有。
这家楼盘的售楼处里,有不少来看房的人。
一对小俩口,一个来自南阳、一个来自驻马店,两人都在郑州东新区的会展中心工作,明年准备添一个小宝宝。今年年初,他们就在附近寻找合适的楼盘,而且首选明年秋天可以入住的期房。
他们说:自己上班就在郑东新区的会展中心,新城区交通好,配套好,绿化环境好,因此,他们选择在新区买房,他们俩已经在老城区租房近二年,月租金1800元,但由于老城区交通拥堵,街道陈旧、小区没有停车位,绿地面积又小,这让他们感到生活非常不方便。
趁着家里准备添丁加口,他们决定搬出老城区,把家安在郑东新区,一来离工作单位近,二来这里的楼盘户型大,环境好。南北通透的大三居,每平方米1万元。首付双方父母还能资助一下,但月供需要自己承担,两口子最关心的是还贷还能不能少,贷款利率能不能下调。
十一过后,这个楼盘一个星期的销售量就达到45套,赶上了9月份全月。
然而,市场普遍认为的放松贷款利好,对张国强说,却是个麻烦。“9,30”央行楼市新政涉及房贷七折优惠,到现在一直没有一个非常明确的说法,反而影响了购房人的心理预期,购房人开始犹豫、观望,甚至许多人来售楼处讯问,有的人即使是订了房,也拖着不签购房合同,即使是签了购房合同,也不去办理住房按揭手续。
希望能拿到房贷七折利率,如今到底是几折一直没有下文,上浮也好,下浮也好,基准利率也好,赶紧把这个“靴子”落地,这样对企业也好,对客户也好,对业主也好。在张国强看来,现在最让他头痛是楼市政策,今天一个价明天又一个价,新政策最好能做到一次到位。
之所以选择新城区发展,张国强他们看中就是效率和效益。郑州老城区拆迁成本高、建设周期长、城市规划受限,都需要开发商投入大量时间和精力,几年前,张国强就已经将三分之二的开发项目转向周边的新城区。
河南正商地产副总裁张国强说:郑东新区它是一个特殊的情况,它是规划起点比较高,整个规划配套各方面比较完善,郑州新建的一个区域,所以这一块土地成本也会高一点,整体上郑东新区的房价要比老城区的房价高一些。
不仅是张国强他们的企业,像绿地、恒大等大型房地产企业,也都早早把目光投向了郑州,这个中部城市。大家不约而同放弃了,先一线城市,后二三线城市,先中心城区,后新城新区的开发思路。张国强提醒我们说:北、上、广、深,如果在中心城区拿到一块土地,就有可能形成地王,房价可能就会被炒的很高,而在郑州旧城区与新城区房价,应该说比较均衡。
走进郑州房管局的服务大厅,里面办手续,房产过户、取房产证的人比售楼处的人还多,郑州购买新房的业主,如果是全款买房,个人来服务大厅交齐手续,1个小时就能拿到自己的房产证。
相比较一些地区,一年内都拿不到房产证,这里要方便许多。
服务大厅负责人刘豫说:郑州市在限购解除之前和解除之后,楼市没有太大的变化,二手房、商品房、单位房过户等办理业务只是增长了10%的左右。
郑州市房地产开发的增速已经远远高于全国平均水平。2014年1-10月份,郑州累计完成房地产开发投资1407亿元,增速达28.3%。高于全国房地产开发平均值增幅15.9个百分点。而从郑州市商品房投放量看,前10个月投放2066万平方米,同比增长了23.45%,全市商品房销售1498万平方米,增长14.42%。这样的销售增长,被业界称为2014年楼市的”黑马” 。
郑州市住房保障和房地产管理局局长李德耀说:郑州市的周边、郊县组团式的商品房供应,住房的投放量和销售量占到全市的比重明显地上升,目前也就占到一个是投放量占到48%,销售量占到46%,几乎就占到半壁江山,刚需购房人群,是郑州楼市的购买主力,各类房型都成交活跃。郑州90平米以下的中、小户型投放量占到了商品房投放量的56.7%,二手房市场的交易量也已经占全市商品房交易量的52%。
郑州市住房保障和房地产管理局局长李德耀认为;合理的商品房库存对调整房价、调整结构都有非常重要的作用。特别是2013年的时候,郑州市区的商品房库存曾经达到销售了五个月,这就导致了住房价格的上涨。2014年郑州市加大了开发和投放量,截止到9月份,郑州市住房的库存销售是八个多月,应该说是在一个比较合理的供需平衡的价格区间。
随着郑州市高铁、城铁、地铁的开通,百姓出行更加便捷,郑州市周边十年前开始组团建设新城区,现在看来,不仅破解了老城区人口密度大,房价过高的难题,也达成了新、老城区协调发展的目标。
李德耀介绍说:我们现在所处的位置是郑东新区,郑东新区是从2001年开始郑州市委、市政府做出一个重大的战略决策,杜绝老城区进行摊大饼式的发展,实际上也是郑州市组团式发展的一个起步。组团建设新城区的核心理念,就是在老城区周边建设大学城、科技城、高新技术开发区、经济技术开发区、航空港经济综合实验区等一批产业集群,以产业支撑、产业配套,带动新城区经济发展,每一个卫星城里面就形成了不同的产业团块,有人把这种开发方式比喻为包饺子,不同产业的馅儿,包出的饺子也各有特色。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰解释说:从2013年到2014年这一段时间里面,郑州市周边组团这些卫星城,这些县城销售情况是很好的,这就形成了一种中心城区和外边这种组团式发展的卫星城互动的这种局面。也正是符合未来整个城市发展的趋势,城市群,就应该是这个样子。而且通过城市群那种健康的合理的布局,来保障房地产行业的均衡发展。
在经济专家眼中,楼市不同于其他产业市场,研究它的发展状况,往往要从较长的时间段来分析。区域经济发展,楼市必然先行,但产业配套支撑需要时间,是不是真的“鬼城”、“空城”,都不能轻易下结论。
全国人大财经委副主任委员辜胜阻,近期在全国的调研时看到,从郑州的产业布局,从郑州的产业结构来看这个新区的未来。所以现在有很多,像杭州一样,你看杭州今年上半年的时候,我们看这个形势和现在再去看这个形势就不一样。郑州新城也是这样的,三年前你去看它和现在去看它不一样。还有鄂尔多斯(8.80, -0.20, -2.22%)的这个形势,三年前、五年前讨论的时候确实没有人,但是现在里面有,比以前要好很多。
郑州航空港经济综合实验区发展规划,2013年获国务院批复,这让郑州成为中原地区枢纽的遐想,变得更加清晰。而国家新的经济带、经济战略的逐渐成型,也将让不同地区的楼市表现,分化得更加明显。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹告诉我们:以二线城市为例,我们东北的一些二线城市,今年上半年的表现仍然还是一般,甚至还可以说有一些城市是比较低迷。但是中部、东部的一些二线城市,今年市场表现应该还是比较活跃的。
比如说,郑州,我们看到郑州的新区,它叫临港工业区等等房地产市场,增长还是非常明显。那么三四线城市本身也是分化的,比如说我们今年去调研的安徽,安徽的皖北,今年的房地产市场应该说增长还是不错,但是皖南房地产市场的增长就显得比较低迷。
从今年下半年开始,各地退出限购、央行放松限贷,楼市政策正逐步从时而“过紧”,时而“过松”的怪圈中跳出来,楼市回归“常态”,涨跌“两极分化”的市场特征开始显现。用业内人士的话讲,房地产投资正在从“趋势性机会”,转变为“结构性机会”。
这期节目我们选择的调查样本,未必全面,但希望能帮助大家找到看待楼市的一些基本常识和方法。
毕竟,经过黄金十年的一路高歌,楼市这次确实需要一次深度调整,而我们也需要回归理性,学会用常识去分析,楼市正在出现的新常态、新变化。
