张子玉商业地产新公司 商业地产“新兵”正荣集团:3年内将开业20个商业项目
孟非主持加上范冰冰撑场,闽系房企正荣(专题阅读)集团(下称"正荣")让外界见识了小城市莆田地人"买买买"的实力。今年12月18日开业当天,莆田正荣财富中心(专题阅读)客流46.8万人次,销售额3800万元,创下了当地购物中心开业史上最高纪录。
这是正荣在老家莆田的开山之作,为当地雄厚的民间资本量身定做。总建面达100万平方米的莆田正荣财富中心,是莆田市乃至海西最大的商业综合体项目,包含了22万平方米购物中心和4万平方米室外步行街。
商业寒冬,是国内商业地产的基本现状,尤以三、四线城市为甚。正荣要如何念好这本商业经?
"正荣财富中心的定位为体验性国际购物中心,我们提倡的是体验和文化,"正荣集团商业管理总公司总经理张子玉对时代周报记者介绍说,目前,莆田财富中心进驻率为65%,租户有210家,其中65%的品牌是第一次进入莆田,而且经营店基本上都是A类店。
为了把大品牌引入到四线城市莆田来,张子玉团队着实下了一番功夫。在莆田,他们开出了福建第一家购物中心中的海洋馆、森林公园,最大的音乐喷泉广场和免费书吧、4D巨幕影院等。目前,莆田正荣财富中心体验式业态占比高达60%,其中餐饮和娱乐设施分别占比25%和35%。
"在商业地产领域,正荣是一个新兵,但我们对商业的理解和要求蛮高,未来战略也非常清晰,"张子玉透露,不止在莆田,在福州、长沙、西安等城市,正荣都将陆续有商业产品落地与开业。
他的愿景是,未来3年内,正荣将迎来10-20个商业项目开业;未来5-10年,正荣将在全国运营20-50个购物中心。
这个庞大计划,已有落地基础。自2013年以来,正荣在上海、苏州、南京、南昌、西安等地斥资逾200亿元拿地。在加速全国布局步伐的同时,其商业土地储备与综合体项目也在大幅度增加。
"目前,正荣已在大海西、长三角、中部经济圈等三大区域的8个城市布局了13个商业项目,已开业的有3个。公司商业资产突破300亿元,商业开发面积达200万平方米,综合体开发面积逾600万平方米,"正荣集团董事、总裁黄仙枝对时代周报记者透露,未来,正荣要逐渐形成城市中心、区域中心、社区中心等不同层级的创新型共享商业平台。
对于正荣商业来说,接下来有重要的"三步走"节奏。
第一阶段,在2015-2016年塑造品牌。两大产品线将梳理完毕,包括以财富中心为主的中心级商业和以时代广场为主的社区级商业,并争取在此阶段将有5-10个商业项目开出来。
第二阶段,在2017-2018年扩规模、增资源。"这期间,正荣会有两大计划:第一,通过自建、合建、代建、并购等投资模式实现一城多店;第二,整合品牌和物业资源,包括品牌联营、自营和创投,"按照张子玉的预期,此时正荣的商业规模要增至全国10-20个商业项目,包含3-5个社区商业。
除了规模上的规划目标,正荣商业也将扩张产业链,除了纵向上将启动对商户品牌的投资甚至自有品牌的运营外,在横向上也将与互联网、物业、金融或其他创投项目建立合作,搭建商业运营、资产管理、资本运作的平台,在全国范围内形成有正荣特色的商业版图。
"现在,跟正荣一起的全国性联盟商家有3000多家。"张子玉称,近几年,正荣会试水对部分潜力商户的控股或业态自营,同时寻求跨界创投的机会,向社区、金融等领域拓展,"正荣设立的创投概念在今后将承担较多资源的引入和整合,在引入跨界资源同时催化内部资源整合。"
在项目达到一定规模以及在招商上掌握足够的品牌资源后,正荣的商业发展将进入第三阶段—轻资产运营。
"第三阶段,我们有两大目标,第一是输出管理,第二是资产证券化。"张子玉说,轻重并举、资本运作,这是未来商业地产的发展方向,也是必经之路。在这个基础上,正荣已规划好未来的发展,要在2019-2020年全国商业项目增至20-50个,包括5-10个管理输出项目。
