姜华楼市 71武汉房企变脸三部曲 借壳上市马甲拿地楼盘更名130711(姜华)
最近,在武汉新世界地产新中会官方论坛上,有人发问:“常青花园6小区新开楼盘不是叫鹿鸣谷吗?前两天帮同事问房子的事情,一看改成雁溪山了,为什么改啊?鹿鸣谷不是听好的吗?听着多幽静啊!”
这到底是怎么回事呢?
在房地产行业,在资本市场借壳上市,在一级市场马甲拿地,在营销推广楼盘更名,是房地产企业的变脸三部曲。常青花园鹿鸣谷改名为常青花园雁溪山只是这三部曲中的一个小小间奏曲。下面我们一起看看武汉房企的这变脸三部曲吧。
第一部:借壳上市
房地产企业为什么需要借壳上市?
在1993年以前,房地产开发过热,产生了严重的房产泡沫;而在1993年以后,国家开始宏观调控,明确禁止房地产企业上市,当时规定,一个企业的房地产收入超过总收入的20%,就不允许上市。直到在国家1997年提出将住宅建设作为国民经济新的增长点后,金地集团等少量试点企业才得以上市。
因此到现在除万科、保利等地产企业是直接IPO上市,目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市,包括金融街、招商地产这样的明星房地产企业。
即使是借壳上市,中国证监会依然是较为谨慎的,原因与之前禁止房企上市一样。因为地产融资主要依赖于银行,银行承担着较大金融风险。如果鼓励地产借壳,房地产企业融资成本更低,风险转嫁到银行。一旦地产业发生波动,股市、银行都会受到绝大冲击,房价快速高涨而产生的民生压力和金融风险过高。这是国家和政府所不愿看到的。
A股市场对房企关上了融资大门,绝大部分开发商的资金来源只有银行与自筹两条路子,而所谓自筹当中的销售回款,又有大部分源于银行的购房按揭。房企借壳上市的需求不可谓不大,2013年以来已先后有7家国内开发商在香港买壳,其中包括万达、朗诗等大型房企。
房地产企业借壳上市几个阶段
1993年至1994年,萌芽期。沪深股市首次借壳风潮出现,十余家房地产企业借壳上市。 2002年到2009年,高潮期。新洲集团、天业房地产、江中置业等近百家房地产企业借壳上市。在2009年,变身为地产股的ST公司不下于30家。
2010年到2011年,中断期。多家地产企业借壳停滞,借壳上市项目已经很难获准。中弘地产借ST科苑壳号称成为最后一家借壳上市的房地产企业。
2013年,期待期。2013年7月初盛传绿地将借壳上海地产集团旗下金丰投资实现A股上市。房地产企业再融资放开受到期待。
武汉地产企业的借壳上市情况
房地产企业借壳上市多出现在沿海,作为武汉的本土企业来说,福星股份和南国置业等是目前武汉少数几家上市的房地产企业。
2009年左右,武汉某地产集团传闻即将上市。当时该地产集团党委工作部副部长称“已初定借壳上市”。当时的市场分析师表示:一时间“很多候选的壳资源股票应声而涨”,“受
传闻影响,很多股票涨得莫名其妙”。最终该地产集团并未成功上市,归结原因,据业内人士分析,其一可能是受到当时房产新政和证监会的影响;其二可能是内部利益流程纠葛。就该地产集团实力而言,早就可以成功上市。要知道当年有较强社会资源的武汉某地产集团凭着275亩土地储备、80万平总建筑面积就成功上市了。
第二部:马甲拿地
房地产企业为何会用马甲拿地?
房地产企业用马甲拿地原因的有几个方面:
第一, 减轻社会舆论压力和减轻政府主管部门压力
第二, 减少房产行业内的竞争压力
第三, 防范土地闲置所产生“禁买令”
第四, 具有财务优势,降低财务成本
第一, 房企采用马甲拿地,可以减轻社会舆论压力和减轻政府主管部门压力
在中国,一方面,房地产企业对经济存在着绝对的支撑作用,一方面,民众对高房价的抨击从未断绝。在这种情况下,低调成为多数房企的选择。中国第一房企,唯一的千亿级房企万科集团董事长王石就曾经明确表示:绝对不做房地产价格的领跑者,不做地王。当然像是万科保利中海万达等等一线房企较少采用马甲拿地,但房企采用马甲拿地确实能够一定程度上回避政府和舆论的压力。
第二, 房企采用马甲拿地,可以减少房产行业内的竞争压力
在拿地领域,房地产企业之间不止是一片和谐,也存在激烈的竞争。一些好地块,往往会被多家房地产企业看中,一些具有强大市政、商业配套能力的房企可以“定向”拿地。更多的情况是,地块被挂牌拍卖,此时,为了避免引人注意,鹬蚌相争渔翁得利,房企蒙头拿地也不失为一种很好低调策略。
例如在2013年6月27日,在武汉联投置业有限公司连拿86号、87号两块十万平以上地块之前,武汉鸿信世纪置业有限公司抢先拿下接近八万平的84号地。84、86、87号恰恰都集中在花山新城片区,不知情者,还以为鸿信世纪置业要在武汉联投置业面前来一个虎口夺食,其实,鸿信世纪置业、武汉联投都是湖北联投的全资子公司。
另外也存在一种土地挂牌竞拍中采用马甲抬价的行为。房企不以拿地为最终目的,主要是希望通过抬高自身储备地块周边土地的价格,达到提升已有项目的土地价值的企图。2006年,绿城以36.3亿元(楼面地价10870元/平方米)竞得杭州市中心的杭汽发地块;2007年6月,绿城参与了地块北面的金松洗衣机厂地块的竞买,“抬价”至楼面地价12237元/平方米后放手(旅游房产竞得);同年11月,绿城故伎重演,将地块北面的东南面粉厂地块抬价至18926元/平方米后收。
这种做法多少有些剑走偏锋的意味,房企不用马甲的话,太容易受到同行和媒体抨击。
第三, 房企采用马甲拿地,当房企出现土地闲置时可以避免经营风险
在2010年9月,国土部、住房和城乡建设部曾下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,通知中指出,对发现并核实竞买人因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
该通知出台后,仅有北方少数几个城市曾执行过这一“禁买令”。以曾执行过“禁买令”
的长春为例,其“禁买令”只针对拖欠土地成交款的具体开发企业,也就是说,如果某房地产企业以马甲公司身份拿下的土地由于自身原因发生闲置,“禁买令”也仅止于这一马甲公司,并不牵连到房地产企业本身的拿地资格。
现在某些房企的土地投资性意图过强,将盈利空间过多的寄托在未来行情上涨预期,这样很容易造成高价抢地,预期收益不高时放弃土地。一旦“禁买令”严格执行,影响了房企未来拿地,损失过大,即使没有“禁买令”影响,房企名誉受损,品牌形象损失也是房产行业大忌。
在2013年7月房产行业沸沸扬扬议论雅戈尔割肉4.8亿元退地事件中,雅戈尔退掉的两宗地块是在2010年以24.21亿元的总价竞得,楼面地价分别是17751元/平方米和18114元/平方米,成为所处区域当时的单价地王。
但时至2012年,该区域的新房价格曾经跌到1.6万元/平方米以下,雅戈尔地块更面临“面粉比面包贵”的尴尬,因此被迫放弃这两宗地块。这样的一个事件再次表明:不怕一万就怕万一,或许采用马甲拿地,能够避免房企主体公司因为禁买令而受到各种潜在损失。
第四, 房企采用马甲拿地,具有更好的财务优势,有助于降低财务成本
从财务税务方面来说,一些房地产企业之前的财务税务较为复杂,那么,采用一家财务状况比较清晰的马甲公司去拿地就会相对较好。相对于知名度更高的母公司来说,马甲公司规模较小,在税收方面的灵活性较大。从融资角度来说,房地产信托融资成本高于普通金融产品,因此一些房地产企业会通过取消房地产信托名称和改变标的物的方式实现曲线融资。
但是很明显,从融资的角度来说,大公司远一般比马甲公司更容易融资,马甲公司融资同样需要抵押或担保。除了政府基建类信托成本较低外,地产信托和普通信托的融资成本已经基本相当了。
武汉马甲拿地事件薄之一:我是马甲,我玩快闪
2011年11月,盛兴控股有限公司拿下汉阳汉钢中路的地块,总价10.2亿元,楼面地价8063元/平米。其实这就是一桩典型的马甲拿地事件,盛兴控股有限公司背后藏着的是九龙仓集团。九龙仓集团有限公司始创于1886年,综合资产总值达港币2818亿元,是香港十大地产商之一,以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点。
九龙仓集团一直有心进入中国中部市场,这次马甲拿地开拓武汉楼市就是一个低调的试探。这种试探,实际上由于母公司本身树大招风,最后不免露了原形,但却起到了前期争取时间,后期变相炒作的作用。因此,九龙仓在即拍卖会结束次日,宣布自己以10.2亿元竞得一宗位于武汉市汉阳区的地块。
业内人士评价称“九龙仓正是知道这种大型的土地交易项目是瞒不过去的,才在次日就自己曝出来”;“对楼市而言,1天都能决定很多事,九龙仓高层可以再这段时间内从容的处理相关事宜。” ;“九龙仓进军武汉市场,之所以没有大张旗鼓,或许是考虑到对中部,尤其是武汉市场缺乏足够的了解,想先试试水,哪怕失败了,也不会影响公司的名誉” ;“之所以采取这种迂回战略,是因为这种大型房地产企业在每一步上都牵扯着集团的利益和名誉,迂回下不但可以多点回旋的余地,也可以以这种隐形的手段抢占市场份额”。
借助一些小的或皮包公司只是一种手段,偶尔也会派某个自然人作为代表拿地,再进行开发。”
这里说的自然人拿地也是房地产企业马甲拿地的一种方式。例如2012年4月,自然人丁建兰以1.29亿拿下沌口一宗商服地块。由于是是2012年以来第一次有自然人出手拿地,引起了业内人士猜测:丁建兰是为某房地产企业“出台”,这是在政府调控楼市形势下的一种应对方式,减少市场注意,避免暴露企业资金链的动向。
而在2013年,截止到2013年6月28日,武汉自然人共4次竞拍成功获得地块,其中
交易金额较大的是:2013年3月自然人肖志强,以1.32亿元竞得青山杨春湖武汉火车站一宗商业地块;2013年6月万胜华1.32亿元拿下新洲区邾城街余姚村一宗住宅地块。相对于去年,业内猜测为马甲拿地的声音就几乎没有了。
究其原因,主要是自然人拿地地块小,总价低,市场影响较小。自然人拿地可能是房地产企业为避免与竞争对手恶性竞拍,穿上个人身份的“马甲”举牌拿地,但也有其他可能:例如自然人以个人身份拿地,以入股等方式成立开发公司,最后演变成为企业行为。例如自然人竞拍土地并非为了开发,而仅仅为了转手倒卖给房地产企业。
武汉马甲拿地事件薄之二:我是楼王,无奈闲置
2011年1月11日,武汉西北湖地产开发有限公司以4.6亿元买下常青路与后襄河北路交会处地块,此地靠近王家墩CBD,地理位置优越,楼面地价高达8778元/平方米,一举成为武汉地王。而这块地王,已经闲置土地达到两年。和很多待开发地块在围墙上标注房地产企业信息不一样,地王显得特别低调,白色围墙上没有任何信息。
武汉西北湖地产开发有限公司2010年11月24日成立,也就是在拍下地王前一个多月新成立的公司。注册资金为1000万,武汉房地产市场信息网以及其他网站上面都难以查到该公司信息,甚至114也查询不到。而在“西北湖地产”注册地新世界国贸大厦I座41层无此公司。
据报道:武汉西北湖地产开发有限公司由两个自然人和一家公司构成。法人代表周洪伟占5%股份,大股东周亚占70%,武汉中渤能源开发有限公司的股份为25%。周洪伟此前开过鞋帽类公司,目前都已经注销,周亚名下没有其他公司,“中渤能源”法人代表为蔡力刚,公司注册地与“西北湖地产”注册地相同,同样,“中渤能源”也没有在注册地办公。
2012年7月1日起施行《闲置土地处置办法》规定:土地两年未动工,国土部门有权无偿收回。因此现在武汉的房地产企业特别是本土企业很少有愿意违规囤地,大多数在武汉经营的房地产企业实行的是“滚动开发”模式,快速拿地快速建设快速销售回笼资金。从拿地到上市大多是一年时间,而这块地王两年迟迟不动工原因何在?
业内人士分析,核心原因在于地王楼面价格过高,加上后期可能存在的拆迁等成本,造成房地产企业拿地成本过高,房价也就高。一般来说,地价占房价比例约为30%,按照这个比例,房价必须要达到29000元/平左右,而目前王家墩CBD附近,泛海国际居住区的住宅价格约为14000到16000元/平,商铺约为35000元/平,葛洲坝国际广场的住宅价格约为12600元/平,万景国际的住宅价格约为18000元/平,商铺约为28000元/平,附近最低的住宅价格,楚天金园住宅价格甚至只有9700元/平,如果楼盘销售价格达到29000元/平,除非项目是完全的商服用地,而实际上该地块是住宅商服混合用地。
业内将这种情况称为:面粉比面包还贵,此地王如果按照正常进度上市,就会陷入房价高则卖不出去,甚至可能因为预售申请证的时候房价过高,房管局不批准预售证,开发商连预售资格拿不到,而房价低则卖的多亏得多,必须等房价总体达到高位后才能入市。
出现这种情况,主要还要归咎于开发商对未来房市行情过高预期。实际上,武汉西北湖地产开发有限公司之所以会成为舆论针对的风间浪头,并不完全是因为它地王的名头,马甲拿地这种隐身行为本身就具有较强的噱头。就项目本身,这里的地王仅仅是楼面价王,此地王块面积不过1.5万平总价不过4.6亿元,其影响力比不上绿城在苏州的玫瑰园项目“36亿地王沦为菜地”那么有噱头。这也是马甲拿地的共同特点,总价不高,地段优越。
第三部:楼盘更名
武汉楼盘更名,最常见的有一下几种情况:
第一种情况,烂尾楼结束烂尾,重新上市。
最著名的莫过于佳丽广场/平安大厦,佳丽广场61层高达251米的,既是武汉的标志性建筑之一,也是武汉最高最漂亮的烂尾楼,当年建成10年,因其一直没有全部达到验收标准,它的10-61层的写字楼80%处于闲置状态。
之后拥有写字楼近半产权的平安集团斥资数千万元,对整座大楼进行改造,并更名为平安大厦。与此具有类似传奇性的楼盘项目更名则是:光谷中心花园(中国东星)/融众国际/光谷国际广场,这个楼盘项目多次被爆负面新闻,2006年,一业主以一房多卖为缘由将东盛房地产告上法庭,2007年,距承诺日期逾半年仍无法开业,业主集体声讨房地产企业,2008年,光谷中心花园陷入“降价门”事件,1套住房最少降价38万,整个项目被低价转手融众国际,最终称为成为光谷国际广场。
其他较有名气进行过更名的烂尾楼还有:原名为中南煤炭科技设计大厦的新时代商务中心;原名为武汉第一城的金色华府;原名玲珑丽都的雅琪公寓;原名为车商大厦的E品国际;原名为火炬广场的鹏程国际。
第二种情况,楼盘前期销售不太理想或口碑有一定问题,房企重新更换名称,改变定位调整价格,再次开盘加推。
房企采用这个办法可以以全新形象一扫颓势,也可以避免前期客户因为价格变化发起责难避免麻烦。例如,2008年,中南路附近的阳光年华项目生不逢时,九千的均价跌至八千到八千五,更名为中南路88号,地段寓意明显,指向性更强。
又例如,佳源花都的一期、二期叫“佳源花都”,佳源花都的三期有两个名字——“城市之光”、“顺民34789”,其中城市之光销售的是大户型,而顺民34789销售的小户型,而佳源花都的四期则又更名为“顺民宜盛花园”。有业主声称:佳源花都前三期存在延期交房、延期办房产证、未通天然气、泡沫板做墙等问题尚未完全解决,楼盘频繁换“马甲”或许是房地产企业为了掩盖此前屡屡出现的问题。
第三种情况,与前面一种情况相反,由于楼盘前期销售前景预估太好而更改名称。
例如洪山广场附近某soho原名某公馆,据业主反映,原名为某公馆开盘时间不断后延,项目解释称整体销售,最后该项目为认筹业主退订认筹金,项目调整定位之后更名为某soho。 第四种情况,楼盘根据不同组团会推出不同的推广名,这样可以突出不同组团的产品特点,同时显示企业实力雄厚。
业内人士称,假设一期和二期的产品存在差异,比如一期是高层,二期是别墅,不同的产品属性就表现在产品名称上,而每一期的推广所对应的市场需求特征不同,因此相应的产品定位和核心卖点也需要相应作出调整,名字也应随之改变。楼盘名字对于楼盘来说犹如身
