聂梅生出场费 聂梅生:房地产市场不存在泡沫 房价会降温
2013年,全国多项房地产指标处于高位,甚至再创历史新高。但另一方面,房价增幅下降的趋势又十分明显。昨天,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生,给出了一个似乎相悖的判断与预测:房地产市场目前不存在泡沫,但房价会逐渐降温。
"对房地产形势的估计,有很多观点不一样,但不外乎大致有三种看法。"聂梅生说,这三种里最悲观的是认为国内房地产泡沫严重,而且已经"吹到全最大",早晚要破灭,破灭会崩盘。
但乐观者认为中国的房地产会高歌猛进,由于城镇化等原因,房地产市场甚至会在"十年"之后,出现"白金十年"或"钻石十年"。
而聂梅生表示:"房地产热应该会慢慢消失,但并不是泡沫,短期不会发生巨大的变化。"她说,2014年中国房地产的趋势会延续2013年的走势,趋向于"稳着陆"。
一些观点认为,高地价才是高房价的始作俑者。对于这点,聂梅生称,土地价格在未来中国的房价形成机制中占据重要位置的状况,可能还要延续相当长的时间。"如果地价永远比房价涨得快,怎么解决中国房价平稳落地的问题呢?"
近一年来的房地产价格数据显示,北上广深等一线城市房地产价格始终处在高位,但住建部政策研究主任秦虹在论坛上分析出,市场分化将是未来开发商和购房人需要共同面对的问题。
以城市划分,全国70个大中城市里,4座一线城市今年房价上涨同比超过20%,但若是将全国657个城市的房价平均,涨幅预计不会超过5%,分化明显。秦虹认为,出现这样的现象,是因为一线城市人口集中的速度是明显的。有关统计数据显示,2007年到2013年北京每年新增就业人数稳步增长,2012年有44万,但今年1到6月就已经达到41万。
虽然未到2013年最后一天,但今年房地产市场新建商品房销售面积增速已经锁定在20%左右的区间内,商品房销售额的增速更是在30%左右。同时,1至9月,全国40个重点城市二手住房的交易同比增长84%,创下了一个"高"的增长。
这样的增长量,难以不让人联想到投机需求。但秦虹却认为,"自主性需求"远远高于和投机性需求,和2007年、2010年几次房地产市场价格上涨时期相比,目前的投机和需求已经大幅度降低。
"自主性需求包括第一次买房的所谓的刚性需求,也包括改善性需求。"秦虹解释说,2010年第六次人口普查数据中显示,20岁到24岁以及30岁到35岁的人群占人口比重是比较大的。而当年20岁到24岁的年轻人口总量为1个亿,解决住房的需求促成了成交量高企。"在政府抑制投机性需求没有改变的情况下,市场还卖了那么多房子,我认为自主性需求是第一的。"她说。
秦虹说,1978年中国城镇人口只有1.7亿人,现在是7.1亿人,城镇人口已经大幅度增长。城市的建成区面积增长速度比人口增长速度还快,虽然房地产的开发、建设数量规模也大,但至今新建商品房仍旧有着巨大的市场。
