张小强地产 全国政协委员黄其森: 特色小镇忌纯房地产开发
全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森端坐在会议室,谈他对房地产行内外的见解与建议。
今年已是黄其森连续第3年在两会期间与媒体例行见面。他的提案有13个之多,内容紧扣今年的宏观政策议题,并切合房地产领域的现阶段特点,发表他作为行业参与者的判断与建议。
“房子贵不贵,价格涨没涨,并不是判断‘炒房’与否的唯一标准。”外界常常将泰禾院子系认定为投资性的高端住房,这让黄其森很“受伤”。3月4日,他在接受时代周报记者采访时再度试图教育市场,“高端住宅也是刚需,如何界定炒房要看亮灯率。”
黄其森也试图在“调控”二字中,挖掘泰禾“弯道超车”的机会。
好房子有大市场
去年年底一周内的两次中央表态,已为2017年楼市定调—强调“抑制房地产泡沫”与强调“房子是用来住的、不是用来炒的”共为主基调。
作为房地产领域的重要参与者,黄其森深有感触,“这几年,炒房凶猛。房价上涨过快,实体经济下滑,干什么都不如买套房。房屋的投资属性、金融属性逐渐高过了居住属性”。
为了解决这一问题,黄其森建议,在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手,从根本上抑制炒房的冲动,把房子的金融属性降至最低。
一张调控大网从去年年初就已迅速铺开。时至今日,国内楼市“紧箍咒”仍有越念越紧之势。据时代周报记者统计,目前,全国重启“限购令”的主要城市达到 22 个,虽然规模不及 2011 年期间的 40余个城市范围,但无论是政策收紧力度,还是执行严厉程度,均较以往有过之而无不及。
黄其森预判,从抑制炒房来看,目前大城市的限购、限贷等举措,还会较长时间存在。但他也从中看到了能够支撑企业和行业继续向前健康发展的机会。
“中国还是缺少好房子,用来住的房大有市场,”黄其森说,很多人还住得不够大、不够舒适、不够方便、不够健康、不够安静。房屋的质与量,在中国都还有提高的空间。
泰禾的本职工作是建好房、卖好房、管好房,他们在此方面的尝试之一,是成为南方首家解决冬季供暖的企业。泰禾最近在福州推出的新项目,就会提供住宅冬季供暖。
“房子贵不贵,价格涨没涨,并不是判断‘炒房’与否的唯一标准。”黄其森认定,“高端住宅也是刚需。”
黄其森提出一条最简单、并可供执行的判断标准,“只要项目交付后,夜晚‘亮灯率’足够,我们就不能说这批客户是炒家。”如果小区灯火通明,那无疑可以证明房子是用来住的。
不放过并购机会
楼市深入调控期,每家房企都在拼命刷新生存路径。
在这个大佬角力的重要战场,新一轮大象游戏已拉开帷幕,而并购、转型、退出也成为楼市重要符号。钱越来越难赚了,一些中小房企正在被迫退出这个市场。
黄其森也在伺机而动,他说:“正密切关注政策变化,顺势而为,在条件具备的情况下,泰禾力争弯道超车。”
做好政策研判与应对,对市场心存敬畏,是每家房企的必修课,黄其森手持发言权。
“去年,国内的土地市场已经不正常、不理性,这也是泰禾去年甚少在公开市场拿地的主要原因。”据黄其森介绍,去年起,泰禾开始转变投资思路,寻求通过收并购来扩大土储规模,“去年七八成项目来自于收并购。”
以大北京区域为例,泰禾去年就出手3次,分别为去年2月与昌平科技园开发有限公司合作开发昌平南邵镇地块,12月以11.83亿元收购北京辉盛庭国际公寓,同月又以2815万元收购崇礼亚龙湾生态度假村项目,3个项目均为收购与合作开发。而泰禾去年在长三角、珠三角地区的项目,亦大多以收并购与合作开发形式获得。
今年,泰禾的投资思路并未发生改变,若有机会仍将选择收并购。他们相信,今年楼市整体将持续平稳,不会出现大起大落,基于此,他们落子区域仍将重点选择一二线城市,包括郑州、武汉、天津、太原等地。而三四线城市仍面临巨大的去库存压力,此时进入会面临巨大风险。
“泰禾已经储备了大量土地,不会再争高价地块。”黄其森再度强调这一指示,时过境迁,数年前泰禾对于每块地势在必得的姿态早已改变。
特色小镇是“一流小镇”
在公司发展层面之外,黄其森今年的提案中也出现了特色小镇开发、城市建设等宏大议题。
去年两会期间,黄其森曾提出过“加快保护性开发古镇古村,留住更多美丽乡愁”。他很欣慰地看到,这项提案在当年就提上日程。
去年7月底,住建部、发改委、财政部发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,明确表示到2020年要培育1000个左右特色小镇。
很快,很多地方“一哄而起”,纷纷抢滩小镇项目。这种一窝蜂的局面,让黄其森深感忧虑。
“特色小镇重在特色,我们要建的是一流小镇,非九流城市。”黄其森表示,如果认识不到这一点,之前出现的“千城一面”,就有可能重现成今天的“千镇一面”“千村一面”。
在黄其森看来,核心城市辐射范围内的小镇建设更容易成型,相反,在基础条件不甚成熟的地方空降一个小镇的难度很大。
他建议,特色小镇建设要规划在先,保留文化风貌,更不贪大求洋;其次要注重产业导入、人口导入、技术导入等,要具备提供优质配套服务的能力,加强后期管理、维护和运营;尤为关键的是,小镇建设不能是纯房地产开发。
同样,黄其森也希望中国的城市建设能够跟上世界潮流,而非我国当前低效浪费的城市建设现状。
