魏尚进房地产 魏尚进中国房地产 五大著名华裔经济学家谈中国房地产

据国外媒体报道,美国联邦储备系统(FED)圣路易斯分行所属的一家经济研究机构2012年公布了一份全球3.1万名经济学家的排名。排在这份名单前5%的顶级经济学家中,华裔经济学家共有14人。

邹恒甫 298 中央财经大学中国经济与管理研究院学术委员会联合主任

郎咸平 939 香港中文大学教授

(排名仅供参考)

亚洲开发银行首席经济学家魏尚进:婚姻市场竞争力推高房价

成都商报:房价对百姓生活密切相关。一段时间以来,一些经济学家认为中国的房地产泡沫太大,崩盘在即。而央行近期也有了一些救市的举动。您认为中国的房地产市场是否真的到了所谓的拐点?

魏尚进:影响房地产市场的因素主要有结构性、投机性和周期性三种。投机与周期这两种渠道会造成房地产价格短期内上下波动,要调整的话也主要从这两种渠道来调整。结构性因素是支持房地产的基本面,所以比较难调整。性别比例失衡是影响房地产结构因素的原因之一,我们需要重视。

无论是农村还是城市,性别比例失衡严重的地方,房价都比不那么严重的地方高。我们研究发现,1997年到2007年间,中国约50%的储蓄增量来源于性别比例失衡,30%的房价上升也可由此来解释。中国的房价调控了半天,大幅且持续下降的现象还未出现。房价为什么会降不下来?不能一味认为是因为宏观调控不力。性别比例失衡在过去的5年里没有根本变化,未来10年还将继续恶化,这是需要纳入考虑范围的。

魏尚进:如果是刚需,农村人口转移到城市,住房需求可以通过买房,也可以通过租房来满足。因而房价和房租应该同时推高。但事实上,房价房租比却不断提高。而性别比例失衡就能解释这点。对于一个想要结婚的男孩子来说,租房子和买房子在解决居住需要的角度上讲是等价的,但从相对财富在婚姻市场上的竞争力来说,却并不等价。竞争的结果是,房价与房租的差距拉大。

成都商报:可也有90后表示,他们根本不会考虑买房,因为他们的父母手上都有好几套房子,这是不是预示着房价必然会下跌?

魏尚进:这就是我说的零和游戏。因为性别失衡比例并没有发生改变,男多女少的现象仍然突出。因而同样存在着婚姻市场竞争力的比拼、相对财富的比较。相比于其他资产,房产是较为“明显”的财富象征,因此水涨船高,你两套,他就有三套。因此,性别比例失衡所带来的是相对财富的竞争,而不是绝对需求的竞争。

当然,这只是一个基本面。分析房价,不能光看基本面,还要考虑投机因素与周期性的影响。在一些城市,投机因素成为推高房价的重要原因。因此,房价会不会下降,会以多大幅度的下降,就与中央与当地政府的政策有关系。比如一个人有好几套房子,因为中国还没有实施房产税,这个人买房子的成本就不算高,付个首付,在银行贷点款就成了。

但世界上大多数国家都有房产税,如果你有一间100万的房子,每年要交1%的房产税,你维持这个房子的成本就高了。

因此,假设中国很多地方开设房产税,会造成很多拥有多套房产,而流动性又吃紧的人将房子抛出去,房价就会下跌。同样,如果地方推迟开征房产税,或是只对新购房屋开征房产税,对供需的影响又不一样。因此,何时推出,怎样推出的政策,对投机或周期性因素对房价的影响就会比较明显。所以,对房地产价格的判断,实际上也是对政府政策的判断。( 成都商报)

邹恒甫:

地方政府不能再以房地产为经济引擎

房地产价格迅猛增长,居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。

1994年分税制改革造成财政联邦化现象出现,绝大部分财政收入集中于中央政府,地方政府的财政收入则急剧下降,而其开支却未降低,因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入,土地公产是地方政府的可支配资源,土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。

例如,通过土地批租,50年或者70年的土地租金被征服一次性收取,而一届政府的任期只有3~5年。在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

另一个原因是,许多地方政府将房产列为推动经济增长的支柱性产业。在许多地方,房产已经成为地方政府GDP上升的重要支柱。对于地方政府来说,在同级人大监督不力的情况下,经过成本收益权衡,其最优策略是将主要精力用于上级政府可观察的政绩显示,如GDP增长、市政建设等。加入任期限制,地方政府的行为由于中央政府难以监督与约束而愈加具有强烈的机会主义冲动和倾向。

表面上看,房地产繁荣推动经济增长,增加地方财政,然而以土地换取GDP的暂时增长完全是短视的行为。房地产拉动地方GDP增长与财政增收是不可持续的 ,其危害无异于饮鸩止渴。由于土地要素是稀缺资源,房地产总体而言是个不可持续的行业。一旦房地产市场经历大的波动,地方经济将难逃厄运。

更严重的是,房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动,是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高,其对内需拉动的破坏性就越大。我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代62%强下降到2005年的52.

1%,居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%,可世界平均消费率却高达78~79%。高房价将民间财富洗劫一空,严重影响了普通民众的消费信心与消费能力。

房地产泡沫将导致通货膨胀,通货膨胀将可能引发经济危机。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机,绝大多数都是从房地产泡沫开始的,比如香港、日本和美国都发生过这种事情。上个世纪80年代纽约的房地产就是日本人炒起来的,后来损失何等惨重,价格下降40%多,公司破产,银行倒闭,惨不堪言。

同时我们要注意到,中国建筑质量低劣,建筑寿命仅为30年而已,而英国平均为132年,这又使得使资源贫乏的中国成为全球最大的房产建设浪费国。

总的说来,房地产泡沫必须要严肃对待,地方政府更不能将房地产行业视作拉动经济增长的支柱产业与引擎。这就要求对地方政府官员政绩考评要从单纯的GDP指标增加为包含地方民生与长期经济增长潜力的综合指标,防止地方政府的短期行为,使得中央政府的房产调控政策达到应有的效果,从而改善民生并提高经济发展质量。(作者博客,2007年9月)

郎咸平:

大陆房价依然会跌 再涨只有崩盘

央行放松房贷政策救市,引发外界对未来楼市的猜测。经济学家郎咸平表示,房价再涨只有崩盘,未来楼市依然会跌,高房价将一去不复返。

经济学家郎咸平认为,任何经济现象都遵循物以稀为贵的原则。中国楼市房价偏离了经济规律,房子越建越多,而房价却持续飙升。这种反经济规律现象可以存在一时,不可能存在一世,量变积累到一定程度一定发生质变。这就是楼市在没有任何政策干预下忽然偃旗息鼓、地方政府使劲了浑身解数救市市场依然波澜不惊的原因。

他分析高房价一去不复返的原因,住房最终要有人来住,现在住房严重供大于求。市场之所以没有表现出供大于求的原因是:地方政府出手救市;开发商死扛房价;炒家心存幻想;房价下跌要有一个酝酿过程。现在楼市是风满楼的阶段,要不了多久,山雨就来了。

郎咸平称,房价、地价下跌,地方政府还得卖地,开发商还得盖房,所以过剩的楼市会更加过剩,炒家手上的房子不得不成为烫手的山芋。直到有一天,开发商卖一套房就像电器厂家卖电器一样,利润虽然不多但相对固定,房地产才真正回归传统产业。所以可以预计,高房价将一去不复返。

昨天坐一辆黑车,司机是搞房地产推销的。我问他为什么要开黑车,他说,“房子卖不出,收入少了,只能上下班顺便赚点小钱,否则日子难过。”我问,“房地产真的很难吗?”他说,“不是很难,是非常之难。”

重庆的房价是全中国特大城市最便宜的。这里大量的廉租房解决了不少中低收入人群的住房问题,政府还在供地方面做出许多努力,使该市的房价一直控制在远低于全国特大城市的平均水平以下。同时,重庆市率先在国内实施房地产税,也比较有效地控制了房价的非理性飞涨。然而,就算是重庆,今年的二手房成交量急速下降。

我今天早上上班,路过一家中介公司,销售经理小李跟我热情地推销房子,我顺便跟他了解一些行情。我问小李,“现在房地产生意是不是真不好做?房价的走势如何?重庆天地的房价如何?学区房的房价怎样?大学城的情况又是如何?”小李说,“重庆天地是香港人开的楼盘,价格没有变,那是比较高收入的人买的。

开发商不会降价,二手房主也不会降价出售,所以,像这样的楼盘1万4左右,没有什么变化。所不同的,可能是房子不大好卖了,或者是开发商间接降价,例如,给出一些优惠的购买条件。

”“沙坪坝学区房,多为小户型,这里的需求旺盛,房价也不会降,当然也决不会升价了。大学城的房子多,那边现在4500元一平米(套内)都能买得到,要是有钱,买铺面也是最好的时机。

”我说,“如果除掉这些特殊的地方,现在的房价大概下跌多少?”他说,“二手房主多半不会降太多,一是观望,二是能扛就扛。近几个月,买房人希望大降价,卖方死扛,所以,二手房的成交量直线下降,普遍是20%到30%,情况比较严重。

”“买房人集中注意新楼盘的优惠。抗得住的开发商,愿意主动降价10%。那些靠流量的开发商,资金周转有问题的,降价可以高达15%,甚至是20%。就算这样,新房子的销售量也下降了10%左右。

”小李说,“重庆现在的房价真的还是很合算的,如果利息往下走,今后房价还是要涨的。因为新房子涨价的空间很大。现在行情不好,一是供应比较充足,消费者需求基本只靠刚性需求,大多数投资者不会跟以前那样乱买了。

”我说,“央行下调首套房贷利率至70%,会不会起很大作用?”他说,“下面也还没有明确的执行。估计还是能够帮助一些刚性需求者,对那些投资和投机的人,作用不会太大。这个政策的作用有多大,现在也不好说。现在是大家都开始观望,市场确实是非常不景气,我们的生意也比较惨淡。”

如果说重庆都是这样的情况,不难看出,许多原来以高房价出名的其他大城市,房地产的大面积降温,已经是不可逆转的趋势。今年9月份,全国城市的平均房价环比下跌0.9%,全国的主要城市,几乎都处于价量齐降的状态。我本人估计,有些城市房价在一年内下跌30%是完全可能的。

然而,房价为什么要下跌?今后的情况如何?央行的突然干预又有什么意义呢?宏观经济增长速度放慢,银行不敢随便注水,原来限购所产生的虚拟“房价还会张”的心理,已经被真实的下跌心理所替代,就算取消限购,房地产业不会像5年前那样疯狂。

至于今后,要看目前的结构性“剩余”能否被消化掉,还要看今后新建房子的数量,以及刚性需求的增长量。人口还要进城,但是进城不等于会买房子。城乡一体化,农民工收入的提高,才是决定今后城市住房刚性需求的重要因素。

根据我直观的看法,房地产要在5年内咸鱼翻身比较难。央行的做法,基本上是为了防止房价下跌演变成中国房地产引爆的经济危机。也就是说,央行已经走投无路,必须重回支持房地产的老业。说白了,就是为经济转型赢得一点时间而已。

也就是说,央行的做法,只是为了减缓房价的下跌速度,而不是为了提高房价。到了今天,就算真正目的是为了保护既得利益者,保护开发商,保护GDP,那也不可能把泡沫吹回到昔日疯狂的地步。(作者博客。作者为诺丁汉大学当代中国学学院院长,经济学教授,著名华裔经济学家,)

陈志武:

中国楼市泡沫严重 家庭要注意分散投资

“在当今大家所讲的大数据时代,需要有一些人。不管是政府机构还是民间的机构,去做一些踏踏实实的系统的调查。”经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为应该正面去看待。

在他看来,近几年中国自上而下对房地产的关注越来越高。但是很遗憾,在全国范围内唯独缺少针对各个阶层详细、系统的科学抽样调查。就在这种情况下,大都基于自己的感觉来进行判断,甚至做出一些政策选择。

由于长期生活在国外,陈志武更加了解别的国家是如何做的。比如美国,是由美国国家人口普查局每两年做一个非常系统的全覆盖的抽样调查。对美国的家庭住房情况,房地产财富情况、房屋面积、位置、收入、房价都做了很系统的调查。但同时也有很多的民间机构也在做类似的事情。

“我们不能只是有官方的数据,还应该有民间自发、独立的机构去做这样一个数据的调研。让老百姓也好,决策层也好都可以通过官方和非官方的数据做一些权衡考证。”

在谈到空置率的问题时,陈志武直言不讳:“这明了中国住房市场的泡沫确实比较严重。”

他分析,一方面中国的自有房比率很高,再加上又有那么多人做投资买房,造成中国房产空置率比其他国家高很多。另外,地方过度依赖土地财政,由此带来的结构住房空置率很高,这也是一个很重要的原因。

研究表明,日本在80、90年代,房地产泡沫最高,其住房总市值大概是日本GDP的3.5倍左右;美国在次贷危机之前,房价处于顶峰之中。06年其住房总值是GDP的1.7倍左右;爱尔兰在08年之前,住房总市值为GDP的3.5倍左右;而今天的中国房地产市值为GDP的3.5到3.7倍。

陈志武表示,如果中国的房地产泡沫发生破裂的话,对中国经济的影响毫无疑问是非常大的。

首先,政府财政方面会临非常大的挑战,尤其是地方。其次,是开发商和投资商,他们赚钱的就业前景会受到非常大的冲击。第三,跟房地产有关的下游产业。第四,金融行业将会被波及,影响的不只是银行按揭贷款,包括开发商贷款,下游的行业贷款等等。由此产生的人们对经济的信心将受到冲击。民间消费、社会消费、企业消费都会受到很大的下行压力,会因为房地产市场的破裂带来一系列的连锁反应。

谈到近期诸如金融、甚至互联网跨行投资房地产,陈志武则对此看衰。“如果从房地产公司到制造业公司,金融业公司和互联网公司都要去做房地产的话,这本身说明房地产市场泡沫很严重了。

陈志武说,2007年到2010年,在金融危机的冲击下,美国家庭财产情况出现了很大变化,其中中等收入家庭财富平均缩水近40%,而同期美国富裕家庭财富平均增长2%。

“为什么中等收入家庭的财富缩水40%,而同期富有家庭财富出现小幅上升,主要原因就在于投资结构安排不同。”陈志武指出,在金融危机发生前,绝大多数美国中等收入家庭的财富和投资都放在房地产上,金融危机发生后,房地产价格大幅下跌,造成他们财富大量缩水。

相比之下,金融投资占了美国富有家庭投资结构的很大比重,其中就包括股票、债券、对冲基金、贵金属等领域的投资。金融危机后,金融资产价格上升,这一升一降,导致财富出现严重分化。

“我讲美国的经历,更多地想告诉中国家庭,一定要注意分散投资。”陈志武建议,那些拥有多套房子的投资者,不妨利用现在还能出手的时机去减少房地产风险,让自己的投资在房产市场之外有更多的分散和投资机会。(陈志武为耶鲁大学金融学终身教授,新华房产)