魏尚进中国房地产 五大著名华裔经济学家谈中国房地产

据国外媒体报道,美国联邦储备系统(FED)圣路易斯分行所属的一家经济研究机构2012年公布了一份全球3.1万名经济学家的排名。排在这份名单前5%的顶级经济学家中,华裔经济学家共有14人。

魏尚进 152 哥伦比亚大学金融学教授

邹恒甫 298 中央财经大学中国经济与管理研究院学术委员会联合主任

郎咸平 939 香港中文大学教授

(排名仅供参考)

亚洲开发银行首席经济学家魏尚进:婚姻市场竞争力推高房价

成都商报:房价对百姓生活密切相关。一段时间以来,一些经济学家认为中国的房地产泡沫太大,崩盘在即。而央行近期也有了一些救市的举动。您认为中国的房地产市场是否真的到了所谓的拐点?魏尚进:影响房地产市场的因素主要有结构性、投机性和周期性三种。投机与周期这两种渠道会造成房地产价格短期内上下波动,要调整的话也主要从这两种渠道来调整。结构性因素是支持房地产的基本面,所以比较难调整。性别比例失衡是影响房地产结构因素的原因之一,我们需要重视。

无论是农村还是城市,性别比例失衡严重的地方,房价都比不那么严重的地方高。我们研究发现,1997年到2007年间,中国约50%的储蓄增量来源于性别比例失衡,30%的房价上升也可由此来解释。中国的房价调控了半天,大幅且持续下降的现象还未出现。房价为什么会降不下来?不能一味认为是因为宏观调控不力。性别比例失衡在过去的5年里没有根本变化,未来10年还将继续恶化,这是需要纳入考虑范围的。

成都商报:会不会是因为有刚需,才推高了房价?

魏尚进:如果是刚需,农村人口转移到城市,住房需求可以通过买房,也可以通过租房来满足。因而房价和房租应该同时推高。但事实上,房价房租比却不断提高。而性别比例失衡就能解释这点。对于一个想要结婚的男孩子来说,租房子和买房子在解决居住需要的角度上讲是等价的,但从相对财富在婚姻市场上的竞争力来说,却并不等价。竞争的结果是,房价与房租的差距拉大。

成都商报:可也有90后表示,他们根本不会考虑买房,因为他们的父母手上都有好几套房子,这是不是预示着房价必然会下跌?

魏尚进:这就是我说的零和游戏。因为性别失衡比例并没有发生改变,男多女少的现象仍然突出。因而同样存在着婚姻市场竞争力的比拼、相对财富的比较。相比于其他资产,房产是较为“明显”的财富象征,因此水涨船高,你两套,他就有三套。因此,性别比例失衡所带来的是相对财富的竞争,而不是绝对需求的竞争。

当然,这只是一个基本面。分析房价,不能光看基本面,还要考虑投机因素与周期性的影响。在一些城市,投机因素成为推高房价的重要原因。因此,房价会不会下降,会以多大幅度的下降,就与中央与当地政府的政策有关系。比如一个人有好几套房子,因为中国还没有实施房产税,这个人买房子的成本就不算高,付个首付,在银行贷点款就成了。但世界上大多数国家都有房产税,如果你有一间100万的房子,每年要交1%的房产税,你维持这个房子的成本就高了。因此,假设中国很多地方开设房产税,会造成很多拥有多套房产,而流动性又吃紧的人将房子抛出去,房价就会下跌。同样,如果地方推迟开征房产税,或是只对新购房屋开征房产税,对供需的影响又不一样。因此,何时推出,怎样推出的政策,对投机或周期性因素对房价的影响就会比较明显。所以,对房地产价格的判断,实际上也是对政府政策的判断。( 成都商报)

邹恒甫:

地方政府不能再以房地产为经济引擎

房地产价格迅猛增长,居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。

1994年分税制改革造成财政联邦化现象出现,绝大部分财政收入集中于中央政府,地方政府的财政收入则急剧下降,而其开支却未降低,因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入,土地公产是地方政府的可支配资源,土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。例如,通过土地批租,50年或者70年的土地租金被征服一次性收取,而一届政府的任期只有3~5年。在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。