房价今后如何看 必然经历滞涨和普跌的过程

中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，这主要还是集中在二、三、四线城市，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。

2000年至今，中国的资产规模出现了快速增长，其中房地产是大类资产中规模最大的资产，也是居民在资产配置中占比最大的一块资产。相比股市的起起落落，房地产市场在过去15年中，除了个别年份的整体房价水平有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。但过去的2015年，房地产开发投资增速大幅回落，只有一个百分点的增长。今后房价如何看，会否出现所谓的泡沫破灭？本文想从人口和货币这两个角度来讨论这个纠结的问题。

2010年之后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。如上海的户籍人口中，60岁以上老年人的比重已经接近30%，但同时，上海人口流入速度也大幅放缓，“十三五”规划建议要求上海常住人口控制在2500万，这意味着2010-2020年，上海人口的净增长不足前一个10年的三分之一。据悉，2015年北京的常住人口仅增加19万，而上海估计也接近于零增长。对超大城市实行人口控制或是人口流入减少的原因之一，但人口流动速度的整体放缓，却与超大城市的人口政策关联度不大，而与人口老龄化及农村可转移劳动力的减少有关。

有人统计，过去5年中，三、四线城市的房价同比是下跌的，这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。自2011年中国开始对部分大城市实行住房限购以来，大批房地产开发商投资三、四线城市的房地产，导致这些城市的库存大幅增加。而开发商投资三、四线城市的另一个理由就是中国的城镇化的提升空间还很大。从第5、第6次人口普查结果看，中国之前公布城镇化率水平都是大大低于普查结果，也就是说，目前公布的城镇化率可能要低于实际水平。

此外，中国与发达国家的城市化率的提升不能简单类比，因为中国的人口是未富先老，而美、日、欧等发达国家是未老先富。 因此，中国今后的城镇化上升空间虽然还有，但要小于发达国家，且速度也会放慢。即便像日本和德国这两个成功转型的制造业大国，自1970年代成为发达经济体之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

2011年之后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。即中国经济靠投资（货币与之配套）推动越来越明显，整个经济的杠杆率水平也大幅上升。房价受货币的影响可以从三个方面来说明：第一是居民的收入水平高低；第二是货币政策的松紧程度；第三是社会资金的集聚和流向。而这三个方面又是相互关联和相互影响的。

从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异，还是有一定说服力的。如上海、深圳和北京的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三；浙江的人均可支配收入高于江苏和广东，尽管GDP总量远低于后者，这就可以解释浙江的整体房价水平高于江苏和广东。

房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性。如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关——2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。可见，房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。

关于社会资金的集聚和流向对房价的影响，可以以北京、上海和深圳为例。如果单纯从人均可支配收入的角度看，这三个城市的居民平均收入也不过比中国最贫困省份高出1倍多一点，但平均房价水平却为何要高出7、8倍呢？这其中有社会资金和财富向一线城市集聚的因素。因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，主要还是集中在二、三、四线城市，因此，今后房地产投资负增长是大概率，关键是如何去库存，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。

根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也说明当今的房价水平并不是中低收入群体可以接受的。为何三、四线城市的房价下跌，抛开供求关系因素不谈，就业机会与公共服务是否能满足人们需求是关键，如果没有就业机会，那么，举债买房靠什么还？或者公共服务匮乏，则居住环境不好，大家还是不愿买房。

因此，要更多地去顺应市场发展趋势，中国目前一线城市的产业集中度况且还不够，三、四线城市的产业优胜劣汰过程远远没有结束，如果一味采取政府补贴、银行贷款等举措鼓励农民工在未来可能成为鬼城的地方买房，还不如把这些钱用于全社会福利水平的改善，用于公共服务均等化的支出。否则，让市场在资源配置中起决定性作用就会成为一句空话。

在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。如果有可能的话，那就是想办法让富人加杠杆，增加对国内的投资，而非让他们海外投资。