解读房产使用权续期 使用权限或成永久

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

今年4月，钱江晚报曾报道温州部分房屋20年土地使用权到期无法交易的新闻，引发全国关注。

这条意见的发布，对于温州亟待解决的“撞限房”问题，显然是个利好消息。温州相关人士称，虽说法律、政策的制定需要一个过程，但至少让人看到了解决的希望。

事件回顾

温州“撞限房”难交易

目前仍“维持原样”

今年4月，本报报道了温州部分房屋20年土地使用权到期导致无法交易，引发社会高度关注。

在温州市区横河北新村、水心、上陡门等社区，因为特定的历史原因，部分居民房的土地使用证有效期限只有20年。这些房子的土地证，从去年就陆续到期。这些房子在交易时都“卡壳”了，因为没有人愿意购买土地证到期的房子。

“撞限房”问题出现后，温州市政府将有关情况分别上报至省国土资源厅和国土资源部。很快，国土资源部便派出调研组，赶赴温州了解情况。

随着舆论发酵，人民日报、新华社、央视新闻、澎湃新闻、新京报等相继发文跟进此事。

4月17日，新华社发文，呼吁政府尽快进行顶层设计。当地政府部门也做了一些努力，不过到目前为止，因为缺乏法律政策依据，温州“撞限房”还是处于“维持原样”状态。

事实上，“撞限房”并不是个案。中国房地产开发综合研究院首席研究员江青永告诉媒体，深圳、青岛等城市前几年都出现过类似的情况。

“虽然这些出让年限在现在看来很不规范，但在当时却是创新和探索。”江青永说。

温州期待

《意见》的发布

看到问题解决的曙光

昨天下午，钱江晚报记者回访了多位温州“撞限房”房主，得知《意见》的发布，他们都十分欣喜。

一位房主说，这几个月，几乎每隔一段时间，他就会到房管局、国土局咨询，“问题怎么解决，总得给老百姓一个说法，这样拖着也不是个事。”

温州相关人士接受采访时说，因为缺乏法律政策依据，但老百姓确实有交易“撞限房”的需求，今年7月，温州国土局曾召开专题会议，并起草了一份会议纪要。这份纪要是一份应急性的便民举措，是“为了解决已经到期或已经发生交易的市民的需求”。

据一位姓王的温州市民称，今年3月初，他花65.8万元买了一套“撞限房”，主要用于爷爷养老。

房产证已经过户，但因为土地证过期，没办法拿到新证。后来经过和房东及相关部门很长时间的协商，王先生决定暂缓办理土地证。

“国土局的工作人员曾跟我们说，可以免费续期到70年，但必须签署《承诺书》，等国家出台具体政策，再由原房东承担相关费用。”王先生说，后来因为与原房东未达成协议，土地证未能续办。

目前，这套房子已经装修并入住。

对于《意见》的出台，王先生十分高兴。“土地证一直是一件悬在心头的大事，如果能够尽快解决，那当然再好不过。”

温州业内相关人士称，“作为国家顶层设计，《意见》的出台，对于解决温州‘撞限房’问题，显然是利好消息，让大家看到了问题解决的曙光。”他说，《意见》要求在法律层面上明确产权保护，为全国性的类似问题提供了一个方向性的指导。不过，法律的具体制定还需要一个过程，在这段“空窗期”是否会出台一个过渡性的政策或者有其他后续安排，目前温州相关部门也在等消息。

专家解读

《意见》传递信息：

不必担心政府回收土地

北京大学法学院教授常鹏翱接受新华社采访时认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心，完全是不必要的。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

杨立新认为，续期问题可以从三个方面考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。