南驰集团曾国强 南驰集团学区房项目没学位 业主要求开发商兑现承诺

近日,号称广州“海珠区第一学位房”的江山国际小区,多名业主以其子女无法直接入读配套学校为由,指开发商广州市金度房地产开发有限公司(以下简称“金度地产”)虚假宣传,并要求金度地产的母公司广州市南驰集团有限公司(以下简称“南驰集团”)兑现学位房承诺。

在业主提供的江山国际的宣传资料中《中国经营报》记者看到,带有“海珠区第一学位房”“12年顶级名校教育配套”“家门口0~15岁精英教育”等标语。其所宣称的配套学校,包括海珠六中珠江中学、海珠区第三实验小学、蓝色康园幼儿园雅郡分园,但幼儿园和小学并非江山国际配建的学校,即使是江山国际配建的中学,目前也不能由小学直升入读。

金度地产方面在回复《中国经营报》记者时表示,在江山国际学位房问题上,公司与业主的意见一致。其还表示,销售江山国际项目时,没有就学位配套问题做出过与客观事实不符的承诺,也没有与业主就学位配套问题做出过任何约定,更没有虚假宣传。

记者查阅资料,金度地产母公司南驰集团创立22年来,一直深耕大本营广州海珠区,旗下嘉仕花园、会展星城等楼盘,也曾和江山国际一样陷入风波之中。

学位房去哪了?

在楼盘宣传及公开报道中,由5栋29层高楼组成的江山国际,被认为是江景豪宅项目。除此之外,江山国际还有一大卖点,也就是宣传中的配套教育。

根据金度地产方面介绍,江山国际在广州市城市规划管理单元AH0412内,此单元在江山国际的北侧配套建设了珠江中学,南侧配建实验三小和蓝色康园幼儿园雅郡分园。其中的幼儿园和小学,是早先开发的雅郡花园配建的,珠江中学是后开发的江山国际配建的。这两个楼盘的开发公司虽不同,但都属于南驰集团下属子公司。

该公司此前曾公开介绍,江山国际销售时,西片区适龄儿童已入读建成的幼儿园、小学。本报记者走访发现,珠江中学、实验三小、蓝色康园幼儿园雅郡分园,与江山国际的距离都在100米之内。若江山国际的适龄儿童直接入读这3所学校,就可以在家门口实现一站式的配套教育。

尽管这3所学校并非全由其配套建设,但是金度地产制作的宣传资料,仍将之视作江山国际的配套学校。江山国际业主提供的楼盘宣传资料中,就有此类与学位房、配套教育相关的标语。而记者发现,在其宣传海报的介绍当中甚至注明明星师资,也有“精英教育”这类宣传用语。据业主介绍,江山国际一期开盘当天,带豪装均价3.9万元/平方米,高层单位价格4.1万元/平方米,这其中不乏一些买主,看中广告宣称的配套教育而买下。

业主甘女士(化名)就是其中之一,她女儿将于2018年入读幼儿园,当时买房就看中了配套教育。事实上,不少业主也是冲着学位来,业主罗女士(化名)觉得房子贵,但是为了孩子的教育也买了。据广州媒体报道称,当时房产中介打着学位房的旗号,而一直关注学位房的购房者,因看中江山国际所属片区的配套教育,也购买附近的雅郡花园的二手房。

然而,江山国际一业主于2016年3月送孩子去蓝色康园幼儿园雅郡分园报名时,却被告知该园并非江山国际的配套幼儿园,该小区业主没有直接报名的资格,要和其他小区的业主一起摇号等分配。

此外,据江山国际的业主透露,按照海珠区公办小学2017年4月前划分的招生服务地段,江山国际属于海珠区黄埔小学的招生服务地段,而非宣传资料中所宣称的实验三小;即便其子女入读实验三小,也不能直升入读珠江中学。根据记者从上述3所学校了解到的情况,江山国际的适龄儿童是否可以直接入读,并不是金度地产能决定的。

城市规划师许世光表示:“从城市规划的角度来说,配建的学校是公共服务设施,可以为这个小区服务,但并非仅为之而配建;学校固然是开发商花钱配建的,但是建完后要交给当地教育局,并由教育局来统筹分配招生。”

广东宏力律师事务所主任律师吕传文在接受本报记者采访时亦表示,教育部门未明确划定服务片区的学校,开发商不应对外宣称是项目的配套教育。

业主指称虚假宣传

得知小区适龄儿童不能直接入读蓝色康园幼儿园雅郡分园,甘女士为此表示:“担心女儿到时候没有地方念幼儿园,所以我们不得已进行维权。”

从2016年下半年起,江山国际业主开始向南驰集团投诉,也将此问题向当地教育部门反映。业主们要求南驰集团分别在2016年年底、2017年2月初,解决小区适龄儿童入读幼儿园的问题;并要求该集团在2017年4月份之前,让业主看到教育主管部门发布正式信息,保证其子女能享受学位入读实验三小。

“对于以上享受学位待遇问题不能按期实现的,南驰集团承诺对‘江山国际’小区业主入学所产生的费用给予兜底承担,全额支付。”业主在一份书面文件中如是说。

直到2017年4月5日,海珠区教育局在其官网公布2017年海珠区部分公办小学招生服务地段调整公告,将江山国际原对口的海珠区黄埔小学调整为实验三小,小学入学问题才算解决。

对于中学入学问题,珠江中学一工作人员对记者表示,该校往年并无专门照顾江山国际的招生优惠,虽然教育局可能会照顾到学校所在片区,但是2017年的招生政策目前还未下发。金度地产方面表示:“入读中学往年政策为报名后电脑派位,2017年可能调整为实验三小直升珠江六中,具体以海珠教育局入读政策为准。”

至于幼儿园入学问题,蓝色康园幼儿园雅郡分园方面明确表示,江山国际的适龄儿童入学仍需摇号分配。金度地产方面坦言,雅郡分园由雅郡花园配建,因此雅郡花园有名额;但因为不属于义务教育且学位有限,雅郡分园没办法共享学位给江山国际。“我们也是希望,最好这几个楼盘能在幼儿园都有学位。”金度地产一工作人员说。

“小学入学是解决了,但是幼儿园没有。”甘女士认为,江山国际关于学位房的宣传是假的。该小区参与维权的多名业主也指称,金度地产的广告宣传涉及虚假宣传。

对此,金度地产方面则表示:“我司销售江山国际时没有就学位配套问题作出过与客观事实不符的任何承诺,更没有虚假宣传。我公司与业主也没有就学位配套问题作出过任何约定。”

广东保典律师事务所合伙人廖建勋律师指出,楼盘宣传资料中对配套设施有明确具体的承诺,且对业主购房行为产生重大影响的,虽不写入合同中,但也视为合同内容的一部分。如果开发商没有兑现宣传资料中的允诺,就属于虚假宣传,业主可追求其违约责任。

据江山国际业主提供的购房合同显示,其中并无与学位房相关的条款,但有条款对宣传资料做了解释:“若任何销售资料、广告宣传资料、模型、销售过程中口头表达意向和信息与本合同及补充协议内容有冲突的,以本合同及补充协议为准,甲方不因该相冲突的内容承担任何义务和责任。”

“此条款减免开发商的责任,确属无效的霸王条款。”廖建勋律师指出。

甘女士表示:“该条款并没有标成黑体字,签合同时开发商也没有提醒。”记者在采访函中提及这一条款时,金度地产方面未就此做具体解释。在吕传文律师看来,此类重要条款应使用黑体字,以免产生误导。

金度地产在回函中说明:“在小区学位问题上,我公司和业主之间的意见始终保持一致。”

旗下项目风波不断

记者查阅资料,南驰集团是一家广州本土房企,虽实力和名气不如富力、雅居乐和越秀地产,但其定位为高增值都会物业开发专家,投资开发多个高端地产项目。

在2003年12月31日的一篇新闻稿中,金度地产现任总经理邵毅珊曾对媒体提到,南驰集团主要从事贸易、实业和对外投资,以前也曾开发过小型地产项目。彼时,南驰集团以5.29亿元拿下荔湾区康王路5宗地块,比其他两家分别高出600万元和500万元,据称土地单价比珠江新城高出近千元。

此后,南驰集团在商业地产领域的重心就是打造华林国际项目。而在住宅地产领域,其大部分业务在海珠区,并且在高增长地段,重点开发高端楼盘。其早期开发的雅郡花园、嘉仕花园、南北广场、会展星城、蓝色快线等住宅项目,近年已完成开发的江山国际、会展世界城,就都是在海珠区的高端楼盘。

南驰集团在海珠区陆续开发的多个高档住宅项目,使其在高端住宅领域成为一家知名的本土房企。到了2011年,根据南驰集团官网介绍,其总资产已逾300亿元,旗下拥有10余家子公司,在广州开发的高端楼盘10多个。“南驰低调实干的身影,在广州阔步发展的里程中,愈加清晰。”南驰集团如是称。

不过,根据公开消息,定位为高增值都会物业开发专家的南驰集团,开发的多个高端楼盘曾发生过物业风波。2016年的水蓝郡物管交接风波,2014年的物管费涨价风波,2010年的嘉仕花园改建酒楼风波,更早之前的还有会展星城的认购金风波。

此次江山国际发生的学位房风波,虽然金度地产表示与业主意见一致,且2016年4月起就与教育部门多次沟通,但目前的处理结果并未让业主满意。据媒体报道称,江山国际的一部分业主准备通过法律途径解决学位房问题。