刘煜辉水平真的很高 刘煜辉:房价的升降是取决于真实的利率水平
流行说法是讲供给方的问题,地方政府对于土地一级市场垄断推高了地价,所以房价高,简单概括是地价推高了房价。
但是我们看到过政府强迫别人买地吗?看到的是开发商使劲地出价买地。那开发商为什么要高价拿地呢?很简单,是因为未来房价可以卖得更高。开发商是经济人,他是求利润的,谁会轻易买比面包还贵的面粉呢?那么市场只有一个推论,那就是预期到未来的面包一定会比面粉贵。
所以说到底,原因只可能在需求方,是未来对房子的需求高了,房价才可以升得更高;这个需求当然是有效需求,而需求实现的载体就是货币,未来一定是有足够量的货币购买力来形成需求。
过去30年,工业化和城市化一直是中国经济发展的两个主要引擎。现在工业化进入中后期,收入增加和方兴未艾的城市化引发大量的居住需求。这当然是中国经济增长的大背景,但不是全部。因为单从住宅的使用价值(居住功能)看,除了买房子,还可以租房子,可是我们看到的房子的租售比很高,而且越来越高。
在买和租之间选择,这是个经济中的资金回报率的问题(即真实利率)。经济中回报率高,更多人会选择租房子,拿钱来投资赚更高回报,这是合理的经济选择;反过来,更多的人会选择买房子,比租房子划算。所以在货币超量、通胀率高企、实际利率为负的背景下,房价高涨,租售比高就不奇怪了。因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价高,租售比也就高了。
中国房地产价格上涨当然有收入增长的因素,但迄今为止其升幅已经远远超出收入增长的讨论范畴,很大程度取决于经济中真实利率的水平。经济中真实利率长期偏低甚至为负数,才是其持续上涨的重要原因。按哈耶克的说法,负利率会改变人对于风险的态度,变得不理性和激进,致使资源错配和不当投资发生。
中国房价问题的经济逻辑很简单,没有什么复杂的,都是教科书经典的分析范式中的东西。我不知道为什么每年都吵得那么热闹,最后得出的还是“地价推高了房价”的结论。
不妨用一下反证法。倘若土地供给增加,地价会不会下降?恐怕还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化,而不是相反。倘若房价依然上涨,地价就没有道理会下降。
把中国房地产的问题推到供给方,老实讲,根本不合经济逻辑,但偏偏这不合逻辑的方向,似乎还成了调控的主要看点(地产商总是吵吵着要求政府放地)。
需求方除了限制购买外,经济中的真实利率基本上不敢碰。我直说吧,当下这个货币条件,建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉。中国现在的房子存量再装一倍的城市人口或许都没有问题,但开发商还在抓紧建,大家还是抢着买,为何?
经济中货币的整体水位不下降,限购只会令从楼市中挤出的资金推高物价通胀压力,整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单,因为市场会迫使我们改变我们长期以来所习惯的市盈率(租金回报率、内部隐含收益率等等),人们的风险忍受能力被负利率所催升。
比方说,半年前你可能25倍PE才会考虑购买某公司的股票,今天即便是30倍的PE你也觉得这项投资是值得的。其实这个公司什么都没变。投资者愿意为此付出的无端上涨了20%。
资产价格的泡沫本质上是人的一种动物性的宣泄(人对于风险的态度陷入非理性)。这是金融经济学中资产定价的最基本的道理。房价会不会降,会降多少,最终还要取决于经济的真实利率水平。
