牛刀:一线城市住房租金三个月后暴跌

应该说,这些炒家很会选择时机,挑在大学毕业生离校之际疯狂炒作住房租金,制造市场恐慌情绪,再加上中国的发改委一贯不作为,他们拼命打击炒绿豆,却罕有打击炒房租,才给了住房租金炒家以可趁之机。最近,我奔波北京、上海、深圳三地,实地查看了住房租赁市场,都不具备住房租金上涨的基本条件。

这三个城市都有一个共同的特点,今年住宅空置量大规模上涨,可供租赁的住宅与需求租赁的人比例很不相称,住宅实际完全处在严重过剩状态。从市场供求关系来看,一线城市住宅租金暴涨,是和辣椒、大蒜、绿豆一样的短期炒作行为,而炒作住宅租金的主体不是房东,而是房地产的中介从业人员。

租金其实是无法炒作的,因为租金和收入密切相关,是中国住宅中罕有的消费形态,也是政府必须从体制上保证价格体系健全的形态。租金不符合这个城市租房人的收入水准,是无论如何支撑不下去的。今年五月以来,一线城市住房租金价格上涨没有反应在老房东上,所有续租的租金都很少上涨,只存在新租房这一块市场。

新租房市场的主体主要是新毕业的大学生。但是,新毕业的大学生的起薪决定他们无法承受过高的房价,在深圳大学毕业生起薪为2100元,是一线城市最高的,北京为1960元,上海为1980元。平均起薪过低,决定他们只有能力承担600元左右的租金。

因此,在上海很多群居现象,一套三房的房子往往住着十几个人,月租为300至500之间;而深圳解决的方式是城中村,价格在600至800元;北京有一些老房子和一些蚁族聚散地,租金在1000元左右。这种租房形态,是一线城市新增求职人员的过渡性租房形态。

从目前情况来看,因就业岗位的减少,今年新增大学毕业生到一线城市求职人员正在大幅减少,深圳往年大学毕业生的就业岗位有20万左右,今年只有12万至13万,目前没有新增就业岗位的迹象;上海、北京往年可新增就业人员50万左右,今年只有30万。就业人员在减少,为什么今年这三个城市的租金突然暴涨呢?

一是一线城市的租赁市场不完善,政府主导下的公租房基本不存在,给了炒家以机会;二是2009年由于房地产的非理性发展,原先用于过渡性租赁房很多被拆迁,没有新的租赁房补充进市场;三是房地产中介从业人员过多,他们以前大多帮助楼市炒家炒楼,现在遇上房价调控,无楼可炒,便纷纷转向帮助房东炒租金。

那么,一线城市住宅租金真的能够支撑下去吗?根本没有可能。从趋势上看,完全没可能。一是一线城市住宅空置量非常大,由于没有开征房产税,导致这些住宅既没有入住,也没有用于出租,只要一开征房产税这些住宅将会降价销售,不愿降价销售的很多将用于出租,目前,一线城市二手房源猛增,表明很多炒家倾向卖出房子,但是,成交量稀少,未来会有一部分空置住宅转向租赁。

深圳目前有12万套、上海24万套、北京22万套住宅正处在这种状态。

二是中国经济处在衰退之中,一线城市大量实体经济已经内迁,未来新增就业岗位非常少,经济热点正在逐步转向二三线城市,因此,新增就业人员将逐步流向二三线城市。这样,在经济复苏之前,这种就业趋势无法改变。留恋一线城市的大学毕业生,处在逐步转变观念的时期,一旦市场对二三线城市的认同感增强,过渡房现象将在一线城市消失。

三是政府正在大量开发公租房,重庆已经开发750万平方米,未来还有3000万平方米,而且租金为6折,满5年后可以购买。一线城市也在大量开发公租房,与重庆的模式差不多,所不同的是上海的公租房先解决一些急需人才。这种模式在一线城市推广后,可以减少大学毕业生的创业时期的生活成本,增添城市活力。

所以,一线城市住宅租金暴涨只是短期现象,到这一批新增大学生逐步消化时,一线城市的租金将会发生暴跌,基本会恢复到去年的状态,甚至更低。很多人因为没有合适的工作岗位,将被迫离开一线城市;大量的空置住宅将在房产税开征的大背景下逐步转向租赁。现在的租金价格顶多还能撑3个月,不用到10月份,一线城市租金将会暴跌。