金雁房产 咸通房产金雁:新政猛如虎 绍兴房产如何应对

房产“新国八条”猛烈出台,随后各大城市细则频频出台,2月27日,温总理在新华网上与网民交流,并提出:“我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”面对这样的,绍兴的房产会怎样?我们的路怎么走?是我们每一个行业人,乃至全社会都在思索、讨论的问题。

首先,国务院和住建部连续不断地强调房产调控

上海和重庆试行房产税,乃至1月26日国务院发布“新国八条”,及其后北京出台的15条细则,以及温总理与网民的交流等,都表达了国家对这次房地产的调控是下了百折不挠、要走到底的决心。

平心而论,一线城市的房价相对于老百姓的收入来讲确实是偏贵的,北京上海的房价每平方2万多元,核心地段高达2.5万到3万元;与我们绍兴相比,房价是我们绍兴的2倍多。可是居民收入相差却不到10%。北京和上海的政治经济中心地位,使地价的价值按金融经济的吸引力、凝聚力去衡量,而不是按老百姓的生活住宅价值去衡量了。一线城市的百姓在快节奏地创造繁荣,享受繁荣的便利的同时,也被繁荣压得喘不过气。

反过来,我们就为自己是三线城市、绍兴人感到稍微幸福一点。三线城市的人,可以跟在大城市后面学,在思考创新上,可以站在巨人肩上看问题,在经济风暴中,可以躲在巨人身后想对策;让子弹再飞一会儿。

第二,“新国八条”及其细则对整个楼市的未来影响是巨大的。

新国八条通过推出“限购令”、高额流转税,来狙击炒房群体;通过提高二套房首付及利率来遏制改善性购房客群量;通过增大保障性住房、廉租房的建设来抚慰贫困族的心情;用地方政府问责制来强制统一政策实施的步调。此外,国家还从试行房产税来提高房产的持有成本;提高银行准备金率和利率来扼制货币的流动性,从源头上抑制投资能量。

从整个政策看,虽然社会人群对城市住房的刚性需求和投资需求群体在不断增长,但新政又把一大批潜在客户群强制拦在购买圈以外,所以,2011年的房屋购买量轻微萎缩是很正常的。其实绍兴2010年与2009年相比,住宅销量套数已经萎缩;销售面积量萎缩比套数小一些,说明现在的单套户型面积在不断扩大;销售总额大幅增长了,说明2010年的价格还在继续上涨。

第三,调控要进行到什么时候?

温总理曾多次讲在任期内管好房市,使房价涨幅保持合理,今年春节团拜会上又提到“要坚定不移对房地产进行调控”。国家调控的原因,我想有几个方面去分析:

1、人民币面临严重的通胀压力,不光是住房,大米、蔬菜、钢材、油价面临涨价,国家正在努力抑制人民币通胀的矛盾。很多人看到这些,希望投资房产来抵抗未来的通胀,所以国家对房地产投资的打压有着多方面的意义。

2、中国改革开放以来,每次经济转型、行业调整,都会伴随着通胀。2013年除中央换届,本届政府要为下届政府的政治经济变革储备足够的能量。如果各个物价提前涨了,好比弹簧的弹性能量提前释放了,以后的改革措施效应就发挥不出能量力度。

3、改革开放三十年,中国已经彻底摧毁了原来僵化、保守的老思想、老体制、老组织;同时也带来了一系列的副产品。现在国家已经开始注意到需要解决改革开放所带来的一系列负面问题。今后相当长的一个阶段中,国家会致力于解决贫富问题、福利问题、公平问题、和社会上一系列问题。房产的调控,其政治意义更大于经济意义。

4、国家计划推出1000万套保障房,又提出在5年内建3600万套保障房,这个保障房的建成需要有一个过程。也许一年后,有一大部分保障房上市供应了,那么对房地产普通商品房也就不需要像现在那样强烈地打压了。

第四,绍兴的房价会不会跌?

房价涨跌,是个比较概念,要看它与什么去比;相比之下,涨幅大的就是涨价,涨幅小的,就是跌价。由于货币通胀的压力和事实存在,不可避免,所以房价相对于人民币来讲,我个人认为是不会跌的。至少三线城市,我们绍兴不会跌。北京和上海微跌,跌个5%到10%,是有可能的。

如果拿房价与其他物价去比,我觉得在今后至少一两年内,房价与资源类价格、农副产品类价格相比,房价的涨幅会小,也就是说房价的相对涨幅将是下跌的。

我们再从另外一个角度看,让房价平稳或下跌的目的是什么?是要让最贫穷的人都能买得起吗?如果要达到这个效果,即使刨去土地款、所有的税收费用和利润,仅剩一个建筑的造成本价,最贫困的百姓也是买不起的。我们回顾历史,在十年前、二十年前、三十年前,房价很低的时候,我们就很容易买得起吗?那个时候我们的工资与房价相比,也是买不起。

所以要解决住房的民生问题,在于多建保障房。而保障房最合理的用廉租房形式出租。对特别贫困的人可以再给予住房补贴,随着廉租房数量的增加,不断放宽享受廉租房的门槛,这才是真正关心贫困老百姓住房问题的方式。

所以相对于货币来讲,绍兴的房价不会跌,全国的平均房价也不会跌,如果要让房价硬跌,那是不理智的、得不偿失的、毫无价值的做法,也解决不了住房民生问题。

第五,面对房产新政的形势,我们该怎么做?

对于绍兴的购房户来说,如果是购房自住,我觉得还是要尽早买,否则你赚钱、存钱的速度还是会跟不上房价、物价的涨幅的。生活物价上涨,可以用工资上涨来抵消;但房价占用货币量太大,需要靠积蓄和贷款,而积蓄在通胀时期,是受到摧残的。

对于投资者来说在房产新政下,投资房产就一定是选择了,可能收益率会大打折扣,而且限购令也把大部分投资客都摒除了出去。

对于我们开发企业来讲,房产发展到今天,我们应当更认真反思我们的行业发展,对于理智的职业人来说,当然既不愿意让行业走下坡路,也不愿意是吃一大口疯狂暴利然后道路断裂走不下去,其实平稳发展是最合适的选择。

因此,我们职业人更应仔细、认真、用心地研究百姓对住房的需求细节,把产品做精细,更符合个性化客户群的需求。我们应当明白,我们制造的不仅是一个产品,更重要的是营造一个家,一个生活环境,一个养生环境,一个文化和社交环境。只要我们努力把自己的产品做好了,把服务做好了,我们就不用担心卖不出去。

同时,也期望地方政府和银行在出台房产政策时能区别对待不同城市房价高涨的情况,采取不同地区、不同情况的不同调控方式,区别对待,而不是采取一刀切的政策,真正地促使房产行业的规范、健康发展。