刘璐西南财经大学 西南财经大学经济学院副教授刘璐简介

虽然2013年全国各大城市的房地产价格增幅都出现了不同程度的下降,然而对于房地产公司来说,2013年市场却表现异常火热。2014年4月底,上市公司对上一年的年报披露工作也接近尾声。

根据各家上市公司2013年年报的披露来看,不少公司的销售业绩都创下了历史新高,整体业绩增幅达13.4%。据统计,共有130家房地产公司发布了2013年年报,共实现营业总收入7076.69亿元,较2012年同期的5457.83亿元同比增长29.66%。

刘璐认为房企的高转送方案不一定就是利好,必须要有良好的业绩作为支撑

其中,实现归属于母公司股东的净利润820.06亿元,较2012年同期的723.17亿元同比增长13.4%。值得一提的是,上市房企的利润比起银行来说只能说是小巫见大巫。2013年,工商银行实现净利润2630亿元,而上面提到的这130家房企的净利润尚不及工商银行一家去年净利润的三分之一。

在这130家上市房企中,去年实现业绩增长达83家,其余47家则出现下跌,只有7家出现亏损。在这份看似不错的成绩单背后,却折射出房企在利润率上的下滑。根据年报披露信息不难算出,房企营收增幅近30%,但净利润增幅却不到14%,仅为营收增幅的一半。这个问题要从两方面来看。首先,去年全国房价的月度环比增幅不断走低;另一方面,土地价格和财务及人力等成本又在增加。此消彼长之下,自然出现利润率下滑也是在所难免。

刘璐表示:从目前宏观和微观层面的种种信息来看,2014年将是房地产业艰难的一年。

在中国的A股市场中,地产股由于良好的业绩一直都被认为是蓝筹股的代表,其市盈率也普遍较低,是机构和股民配置金融资产的重要选择。然而自2007年8月A股从6000余点的历史高位“飞流直下三千尺”以来,地产股也和其他所有股票一样经历了这段阵痛和难熬的日子。

正所谓“屋漏偏逢连夜雨”,2010年4月以来的“史上最严”房地产调控政策,更是让地产股雪上加霜。以中粮地产为例,2007年8月的最高股价为21.82元/股,然后一路下跌到2008年9月的3.26元/股,经历了“四万亿”的反弹之后,2010年4月的单月跌幅高达22.74%,之后一路走低到现在。截至2014年5月30日,中粮地产的股价为每股3.29元,仅约为其最高时的1/7。

中粮地产月度股价走势图

这一波调控以来,地产股成了许多股民心中的痛。虽然其实房价并未出现大面积的下跌,但是在反应迅速的资本市场上,地产股却早已是哀鸿遍野,而上面提到的中粮地产只是一个例子罢了。然而,进入2014年3月以来,情况似乎正在起一些变化。

在低迷的经济数据中,地产股却从一潭死水的状态一下被激活了,在3月的股市中表现异常抢眼。以龙头万科A为例,其股价从今年2月最低的6.11元/股,一路上涨到当前的8.55/股,涨幅接近40%。保利地产同期的涨幅也超过20%。

值得一提的是,万科和保利今年都给出了高转送方案,让人瞩目。万科A2013年度10派4.1元(含税),保利地产2013年度10转5股派2.94元(含税),都很大方。

对投资者来说,高转送方案是不是一定就是利好呢?这还真不一定。这个首先得科普一下,股票的分红和大家通常理解的利润分红是不一样的。

一个最重要的区别是,上市公司的分红需要“除权”。除权就是指把流通股东获得的权益从股票市值中扣除。比如一只10元一股的股票,分红一元,在你拿到1元的分红之后,之前10元一股的股票就变成了9元一股。

分红1元而股价跌1元,按照债权的思维,确实是一分钱没赚,但在股权思维下却有不同的意义。因为市场上的其他投资者看到这家公司每年都能分1元钱,就会以合适的价格购买这只股票,从而又会把股价顶上去。这就是所谓的“填权”。所以说,股票“分红”的意义在于帮助投资者发现所投资的公司的价值。而公司的盈利就是价值的源泉。

刘璐称,2014年是楼市扑朔迷离的一年,对投资者来说,“抄底”地产股将是一个很考手艺的技术活。

一般来说,高转送的公司对应着良好的业绩,有着高盈利的支撑,即使除权后,股价也能大涨回来,即所谓的“填权行情”。当然,也并不总是这样。高转送并非灵丹妙药,不是所有推出高转送的个股都能连续大涨。没有业绩支撑的高转送概念,很可能就会将红包变成“地雷”。

实际上,的确有利润下降的公司大方的发布高转送方案,有炒作或配合大股东减持的嫌疑。不过,从万科和保利的情况来看,都有着非常好的业绩支撑。根据2013年的年报显示,万科A的每股收益高达1.37元,比上年大幅增长20.17%。保利地产的每股收益为1.51元,比上年更是大幅上涨27.36%。所以说,万科和保利的高转送是有良好的业绩支撑的,并不是虚的。

那么,地产股现在是否具有投资价值呢?这肯定是广大投资者最关心的问题。如果光从2013年年报来看,像万科和保利这样的高转送地产股,蓝筹特征突出,具备一定的投资价值。然而,从目前宏观和微观层面的种种信息来看,2014年将是房地产业艰难的一年。

从宏观上看,国家统计局发布的2014年1季度报显示,房地产业的增长率降幅惊人,从去年一季度的7.8%一路下降到今年一季度的3%,特别是从去年四季度的6.6%直接少了3.6个点。

另外,70个大中城市环比指数的房价增幅也一再走低。而另一个重要指数,中国100个城市(新建)住宅平均价格自2012年6月的两年以来首次环比下跌,而在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。从微观上看,2014年的1季度报披露的信息显示,万科A的每股收益仅0.14元,虽然有季节因素,但仍然低于去年同期的0.15元。保利地产在今年一季度的每股收益也仅为0.1142元,不容乐观。

抛开个别地产股可能出现的重大项目炒作机会不谈,就地产股整体来看,2014年将是扑朔迷离的一年。地产股的蓝筹特质加上其整体来看处于历史较低价位,逐渐打开的上升通道使得其具备一定的投资价值。但决定其投资价值的关键因素仍然是对今年业绩的预期。

从目前的种种信息来看,地产公司的利润率将在去年的基础上进一步下滑,业绩形势严峻。特别是如果未来半年内70个大中城市中越来越多的城市出现房价环比增幅下跌的情况,则地产股的走势将更加复杂。对投资者来说,“抄底”地产股将是一个很考手艺的技术活。