刘爱明创业城市更新 携万科、世联闯深圳产业地产
就在几天前,中城新产业控股(深圳)有限公司在深圳万科前海企业公馆悄然举行启动发布会。刘爱明在离开重庆协信后第一次公开亮相,他要为创立的新公司站台。
发布会未公开邀请媒体,现场聚集的是一众房地产公司、风投机构、中介代理行等代表方,包括万科副总裁祝九胜、世联行董事长陈劲松、上海中城投资总裁路林、前招商地产董事长林少斌、中国支付通集团董事长张化桥等。
姗姗来迟的陈劲松一袭黑西装、墨镜、球鞋潮装打扮,顿时签约处似足T台秀。但陈劲松并不能抢过刘爱明的风头,这位前中海、万科、协信职业经理人笑着和来宾尽可能一一握手合影。气温高时他索性脱掉了外套,但过了一会又重新穿上。
“深圳是产业的最前沿,这是我的结论。所以在未来,我们(中城新产业)会聚焦深圳的城市更新,聚焦深圳的产业升级、工改工业务。”刘爱明向来宾如是表示。
刘爱明谈创业
举办中城新产业启动仪式的会议厅布置得相当简洁,一块背景板,一排签约台,正前方摆上二三十张供来宾坐的椅子,仅此而已。对于还没有办公室的刘爱明来说,这种布置倒也体面。
对于创立中城新产业,刘爱明表示,这主要是个人兴趣所在。5月份自己辞职回到深圳,和万科等股东谈过产业地产的想法,在获得大家的认同后,用了一个多月便筹备建立新公司。
“房地产的颠覆已经非常明显地发生,我们的定价体系变了,销售产品的价格不再是按过去的标准。”刘爱明如是强调。
“我挺喜欢一些新的东西,也喜欢研究这些东西。包括未来的企业的形态在内,几乎是没有人研究的。所以我从这一点去切入,这反而是一个比较新的领域。”
在刘爱明看来,在深圳应首要关注制造业的转型,这里不仅制造业链条完善,又聚集着和制造业相关的技术、人才、信息,甚至是资金等等,所以对于制造业的转型尤为看好。
同时,未来在“互联网 ”的影响下,从孵化器出来的企业的盈利模式、需求、规模等都是未知数。刘爱明认为,不研究好这方面的问题,产业是没办法做好的。
刘爱明还透露称,公司未来会有两块轻资产业务,包括研究未来的客户,提供流动、多变、高效的空间,以及为企业提供未来的服务。
在具体盈利模式上,他表示,在产业地产中,地产才是落脚点,所以出售和收租将是公司的主要盈利模式。
据了解,此次组建中城新产业,刘爱明还拉来万科、中城联盟旗下中城投资、世联行作为三大投资者。
其中根据世联行最新公告披露,中城新产业的股东中,刘爱明控制的深圳品颂持股43.75%,中城投资、万科各占新公司25%股权,世联行占6.25%股权。
世联行董事长陈劲松在启动仪式上公开力挺中城新产业。他表示,房地产上半场是数据、GDP、价格、9070限制等,但这些东西将来都会变;下半场将是内容、产业,将以更多上半场不曾使用的方式呈现。
言已至此,陈劲松不忘给此次合作的刘爱明、万科献上溢美之词:“中国房地产下半场主流人物应该是爱明、万科。”
城市更新蛋糕
按照世联行公告披露,中城新产业将涉及直接投资于深圳各类“工改工、工改住、工改商办以旧工业区整体改造”等方面的房地产开发项目,设立合资基金管理公司,以及相关产业孵化基金、PE/VC管理公司进行相关产业孵化投资业务。
在启动仪式上,中城新产业也正式与深城投签约了两个项目。据刘爱明透露,这两个项目一个是产业地产,另一个则是位于坪山的住宅地产,其中前者是公司的战略型投资。除此以外,公司“还有很多项目在路上”。
刘爱明认为,深圳是产业的最前沿,所以在未来中城新产业会聚焦深圳的城市更新,聚焦深圳的产业升级、工改工等业务。
事实上,自2011年深圳存量土地供应首次超过新增土地供应以来,城市更新已成为房地产企业最重要的土地利用模式。
第一太平戴维斯统计数据显示,2010年,深圳城市更新项目投资额为84亿元,2011年为142亿元,至2014年已超过350亿元。
工业性质用地方面,2014年此类城市更新面积101.64万平方米,其释放规模已经超越招拍挂释放的规模近一倍;政府的工业土地储备集中在坪山、光明、南山,且工改工类城市更新项目数量明显增多。
“深圳有很多的工改工用地,这些地块未来还是以工业性质呈现,所以是一种产业的升级。”刘爱明认为,这些地块未来可能会基本上以服务业为主。
来自宏观层面的政策也让工业城市更新项目的市场价值大幅提升。据了解,深圳明确允许符合要求的旧工业区,按照规定流程可直接申请土地变更,且无需经过政府招拍挂。这项特殊政策让旧工业区有机会在补缴土地款后拆除重建,包括房地产开发用途。
刘爱明表示,未来公司在获取工业更新项目的形式上,将以合作开发拿地为主。“我向来强调联盟的力量,深圳有不少企业较小,联合在一起发展的力量就会很大。”
另外,值得一提的是,近期世联行正式发布小样青年社区品牌,正式进军产业地产市场;万科也一直有产业地产方面的布局。
对于外界所质疑的同业竞争问题,刘爱明回应称,深圳市场很大,并不一定需要和万科等企业直接竞争,它们谈的项目公司不会介入。“万科是我老东家,所以我和万科不竞争,不谈判。”
