黄文杰南沙 黄文杰: 南站定位关键看规划 政府需主动牵引

编者按:在政府的大力推动下,从9月19日起,广州已经在短短二十天内集中推出了南站核心区29宗用地,其体量之大,为广州历年推地之最。而政府采用集中式大量推地的形式开发重点区域,亦为广州首次。在南站推地的同时,南站未来发展道路引起市民关注。如何将南站打造成为符合华南地区客运交通枢纽,商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区定位的区域?如何选择适合的产业引入?如何将南站地下空间发展得更人性化?在政府推地、企业拿地之后,有更多的问题,等待政府、发展商和社会共同协商解决。本期大话地产邀请您参与讨论"集中供地助力南站 卖地之后政府下一步棋该怎么走"。

搜房网讯 最近两个月,广州频频推地,据统计,截至目前10月至11月期间,广州至少有52宗地进入挂牌拍卖程序,广东省流通业商会执行会长楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰认为南站大部分用地都是商用,选择进入南站的开发商必须具备足够的实力,另一方面,南站的定位关键要看政府的规划,政府的主动牵引起主导作用,另据他表示,政府越着急推出南站地块,或许会造成房地产企业越不买账。

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勿做搅局者 进军南站商业地产需具备足够实力

据黄文杰介绍,南站大部分用地都是商用,真正规划的住宅只是少部分,现在住宅市场调控持续,商业地产方面的前景被看好,从企业方面出发,从住宅地产的调控开始开发商开始关注商业地产,到今天为止有相当一部分地产商又开始回过头反思了。在他眼中,反思有两方面原因,一方面相当一部分地产商资金总量出现了一些瓶颈。商业地产和住宅的回报期不一样,住宅资金回笼快,而商业地产以经营收入为主要回报方式,物业升值为另外一个回报方式,并不是以销售为主,所以它的回报周期会拉得更长,这种情况下对资金的要求更好。

黄文杰认为真正的地产商,尤其国内这种以住宅地产开发为主的大部分开发商虽然都想往商业地产商转但也遇到了资金上的瓶颈。政府方面也在很着力引入国外、包括香港的开发商,包括新鸿基、太古汇这样的开发商,一方面他们有一定的定位不要求快回报。另一方面国内地开发商和政府对投资比较慎重,要具备足够实力的开发商才会进入商业地产领域,实力不够的开发商进入反而会搅乱局面,影响后续的发展态势。

南站定位关键看规划 政府需主动牵引

对于南站的定位规划,黄文杰提出了三个要点,他认为,第一,南站和南沙不同,它所肩负的角色不一样,南站从整个网络上,从未来来看,是非常大的枢纽中心,而且明后年甚至可以连通到北京甚至全国,未来还将连接西方交通枢纽,

第二,南站未来大有前景。 政府在南站的定位中很重要,包括前期的规划,1993年时的天河城还是一个新区,但是我们看到政府未来的发展规划,商业要看市场的空缺,还要看他发展的未来,此外要看交通是否有承载力。个人认为南站前途非常美好,但是过程一定不是两三年能够解决问题的,还是得分步做,珠江新城用十八年,至于南站片区不要期望在三五年解决问题。

第三,从南站商业的零售角度来说,其商业片区还是空白的,以南站核心圈为中心,以3.5公里为半径,其人口有40万。其30多平方公里还不涉及老村庄的拆迁改造,这么多人口其实已经构成了它的基础商业需求。南站关键要考虑什么样的商业形态适合在这里做,而且前景是要看好的,首先要引入有实力的开发商,开发商有实力守,而且愿意精雕细琢。其次人流要集聚,有基础的可以生存的项目,框架出来后其它的慢慢再进来。政府同时也要主动牵引,政府开发的节奏,开发的内容、形式要把控好,同时把握的节奏也非常重要。

政府推地越急 房地产企业或越不买账

对于政府急着推出南站地块,黄文杰认为可能会出现企业越不买账的情况,房产企业也有自身资金的难处。在资金链上开发商可以借鉴港澳专著于商业地产专业公司的经验,中国是最大的发展和消费市场,欧美国家都非常关注我们,中国房产业要快速发展,还要借助更多更广泛的力量,而不仅仅是广州和港澳地区,还有欧美甚至西亚阿拉伯地区,并且他们非常看重中国的市场。