北京沙河高教园十年:教学区沦为百草园
东边大学楼片区大片教育用地上荒草丛生,而西北边配套住宅用地上商品楼却是一片繁荣。这就是9月19日,中国房地产报记者在北京市昌平区沙河高教园区看到的怪异景象。
这个从2001年就开始启动的项目,是北京市委、市政府为落实“科教兴国”战略重要决策而确定的两个大学园区之一(另一个是房山区良乡高教园区),该总用地面积高达799.42公顷(11991.3亩)且原计划引进数所高校的沙河高教园区,本该是大中小学齐备、配套住宅及公共服务设施齐全的一个大学园区。但在10年后的今天,却是商品房鳞次栉比,教育用地被大面积闲置,“教育”在某种程度上变成了促销商品房的“噱头”。
本报记者了解到,本应由昌平区政府主导的沙河高教园区管委会,似乎已经脱离昌平区的掌控。如今,沙河高教园已经变为股份公司主导的项目,其在配套住宅用地上开发商品房逐利的同时,教育用地上规划的大学城的成形还遥遥无期。
究竟是何原因导致沙河高教园的名不副实?在其背后又有着怎样的纠纷?如何让这个北京市10年前重点开发的“科教兴国”项目走上正轨?
9月19日,记者对沙河高教园进行了实地走访。从沙河地铁站到百沙路的小径,荒草丛生。百沙路往北的马路也是坑坑洼洼。整个沙河高教园,最为繁华的地段就是配套的住宅部分。
本报记者拿到的《北京沙河高教园区控制性详细规划图》显示,按照规划,园区东边是中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学和外交学院四所大学所在片区;西边是园区公共服务区(北街家园一期、二期、惠风、和畅、盛品等商品房)。
如今,高教园区三期A区(规划D-20地块)及B区(规划D-6地块)的住宅及配套已经完善,是由北京罗顿沙河建设发展***开发的楼盘北街家园。同时,围绕着北街家园旁边的惠风3C、和畅3B、观宇园、天朗园正陆续开工,工人忙碌的身影随处可见。
按照北京市2001年对沙河高教园的规划,沙河高教园总投资60亿元,其中公共建筑及学生公寓、教师住宅占45亿元,按照当时的规划投资所需的资金来源包括:北京沙河高教园区开发建设有限责任公司(国资背景,简称“沙河建设”)及合作开发商投资5亿元,入园高校出资5亿~6亿元,预售教师住宅等回款30亿元,贷款19.
4亿元。换句话说,几亿元能带来几十亿元的收入。仅2008年该园区销售房屋3102套,19.49万平方米,销售收入超16亿元。
但是记者看到,园区内教学设施并不完备。在外交学院教学楼旁,荒草超过了记者的身高,8栋教学楼中,仅有2栋楼竣工;占地433亩的北京邮电大学更没有任何开工的痕迹;而北京师范大学附属高中、初中、小学、幼儿园仅仅被围墙围住,围墙上虽然写着“北京师范大学”,但围墙里的荒草已经“出墙来”。
拥有政府背景、教育资源、资金丰[简介最新动态]沛等先天性优势的沙河高教园,为何10年后教学区却成了“百草园”?五所大学用地面积276.1公顷只有一所大学正式入驻,中小学幼儿园总建筑面积4.2万平方米迟迟没有开工,在高教园区总规划中,还有约有30万平方米的规划仍然没有动工,而拆迁也远未近尾声。
除了市政基础设施“残缺”外,沙河高教园的“主角”也迟迟没有登场。北街家园业主刘先生告诉记者,2005年自己在买房的时候,开发商北京罗顿沙河高教园区建设发展***(简称“罗顿沙河”)承诺这片区域从幼儿园到高中到大学全部都有。
在2011年7月13日,记者走访时看到的幼儿园和小学虽然有了围墙,写着“北京师范大学附属幼儿园、小学、中学”,但围墙里全部是荒草,没有任何建筑痕迹。
“从2001年起,我们这里就听说小寨村要拆迁,但已经过去10年,拆迁仍没有完成。2011年9月1日说要开始准备拆迁,但到现在还未动工。”一位姓赵的村民对开发商的进度不是很满意。
而园区开发商罗顿沙河负责人给本报的回复是:“这片土地全部都归罗顿公司开发,高教园的所有土地都是属于罗顿公司的,至于大学只是由于教育的特殊性,所以需要教育局、政府、学校等统一规划。”
中国国际招标网显示:“北京外交学院沙河新校区开工建设”始于2007年元旦,但4年后,不少教学区仍是门可罗雀。
讲明白这个故事,还需要将时光倒退回2001年。
2001年,为贯彻落实第三次全国教育工作会议精神,进一步深化教育体制改革,经北京市委、市政府批准,决定在昌平区沙河卫星城北部建设北京沙河高教园区,并将其列入北京市重点工程,写入北京市第九届党代会、人代会报告。
按照市政府计划,北京航空航天大学应该在“十五”期间完成第一期建设,也就是2005年正式入驻,但事与愿违,一直到2010年北京航空航天大学的新生才入驻沙河校区,比规划推迟了5年。记者采访了北航一位不愿透露姓名的教授:“其实推迟的主要责任不在大学,在于2003年和2004年两年土地政策调整,在2005年我们协商中,我校坚持要给足当初(2001年)允诺的1580亩土地,并且坚持7万元/亩的土地补偿费不能增加。
”
经过2005年、2006年的多次协商,最后达成协议,罗顿公司给予北京航空航天大学的土地为1458亩,比原来少了100亩,但北航投资接近7亿元,“原来规划是五所大学投资6亿多元,现在一所大学就投了7亿元,土地比原来减少了100亩,所以2007年完成一期建设任务约14万平方米(13栋建筑),这是北航入驻推迟5年的主要原因。”
而外交学院旁边是北京邮电大学,按照计划2005年北邮应该入驻,但记者从北邮基建处了解到,2007年该校区才开始动工,北京邮电大学与北京市百货公司2009年末才就沙河校区征地补偿问题达成协议,“北邮与市百公司签订的208.722亩土地补偿协议标志着我校沙河新校区建设工作取得突破性进展。但我们现在还没建成。”北邮基建处人士向记者说到。
北京师范大学新校区一期建筑工程依照规划应在2009年完工,但如今迟迟未开工。
“造成上述问题的原因之一是罗顿公司缺钱,缺资金。”某知情人士向记者透露。
但十年里,高校园区建设的滞后却反衬出配套商品房开发的火爆。
根据本报掌握的资料显示:2001年6月经昌平区委、区政府研究决定由北京昌鑫国有资产投资经营公司(昌平区政府所属)与沙河镇伟业兴房地产开发公司(沙河镇政府所属)合作,成立北京沙河高教园区开发建设***,并授权该公司经营沙河高教园区国有资产(包括项目经营权、特许经营权等无形资产),对沙河高教园区开发建设实施统一管理,负责二级开发商的招商[简介最新动态]引资和特许经营权的授权管理工作。
2001年9月,北京沙河高教园区开发建设有限责任公司跟罗顿集团接触后,代表昌平区人民政府与罗顿集团合作,共同组建了北京罗顿沙河高教园区建设发展有限责任公司(现已更名为“北京罗顿沙河建设发展***”),北京罗顿沙河高教园区建设发展***作为沙河高教园区的实体开发商,其股权结构为:北京罗顿出资2500万元占50%,上市公司罗顿发展出资1250万元占25%,***背景的沙河建设出资1250万元占25%。
经过多次股权变换,2003年7月,罗顿沙河的注册资本由1亿元增加至3亿元,这一次罗顿发展的出资仍保持1250万元,所占比例仅剩4.17%,而北京罗顿的出资总额增至2.125亿元,所占股权比例升至70.83%。
从2001年以来,罗顿沙河已陆续在沙河高教园开发的商品房项目包括北街家园一期、北街家园二期、惠风3C、和畅3B、天朗园、盛品,同时这些高教园区中的住宅项目也取得了可观的商业利益,仅2008年即销售房屋3102套,19.49万平方米,销售收入超16亿元。
造成房产开发与校区建设严重失衡的原因颇令人回味。“我们现在也不是很清楚自己的定位。”高教园委员会人员在接受记者采访时表示。
CRIC互联网运营中心副总经理相国良分析到:“政府在集约开发使用土地的过程中,应该承担整体责任,协调好各方利益,最优效果实现土地价值的利用。此类土地经过权属变更,其中又有不透明的因素,因此必然产生利益寻租和利益纠葛。市场化的操作手段必要且有效,市场化的使用土地,增加土地使用过程中的透明度,增加市场土地资源配置效率才是解决之道。”
