马光远:严查房地产信托是与高房价决战信号

针对媒体的报道,绿城公司21日夜间发表声明:一、公司目前没有收到任何监管部门的调查通知;二、公司目前开展的信托业务均符合规定;三、公司的资金财务状况稳健正常。不管绿城公司是否遭到调查,但从绿城公司的声明至少可以看出,绿城公司的确通过信托的方式筹措资金。

而绿城中期报告也显示,至今年6月底止,集团透过信托贷款共筹集33.24亿元,期内涉及信托贷款偿还则达到25.04亿元,其负债比例已经高达163.2%的惊人水平。

而事实上,早在今年5月份,银监会就要求控制房地产信贷规模,坊间甚至一度热传银监会即将叫停房地产信托。据不完全统计,今年上半年,包括保障房信托在内,共发行536款房地产信托产品,发行规模达1670.1亿元,发行数量按年增长145.

88%,发行规模按年增长137.36%。如果银监会通过调查资产负债率比较高的房地产公司的信托产品,并实质上叫停,则意味着上半年绕道房地产信托获得的1600多亿资金的开发商,面临进一步资金趋紧的情况。

而在中国银监会年中会议上,银监会***刘明康也强调,要紧抓房地产贷款风险,督促银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求;继续与各地、各部门加强联动,严格落实房地产开发企业“名单式”管理;加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场;同时,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

银监会这一连串的举动明白无误地预示着:兑现房价回归到合理价位的政治承诺,已经进入到最后的决战期。***总理***在9月份《求是》杂志发表文章,在谈到房地产调控时特别指出,房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大,大部分城市房价依然处于高位,买卖双方仍处于观望和博弈阶段,市场陷入僵持和胶着状态,调控效果全面显现还需要一段时间。

因此,他提出房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。

这一系列的动作一方面是在表明调控房价的决心,另一方面也在向市场喊话:“即使面临欧债危机的情况下,中国对于房地产的调控也绝对不会放松”。这无疑给那些依旧坚持不降低,期待政策翻转的开发商泼了一盆冰水。尽管从政策的新意而言,无论是限购,还是资金面的收紧,都并非耳目一新,但发出的信号却是明明白白的。很显然,决策层对于一旦放松房地产调控对中国经济可能造成的毁灭性影响是有清醒认识的。

我们看到,历经一年多的政策高压,即使通胀高企,民间资本对于房地产投资的收益和未来已经不看好,房地产投资热明显在退潮;加上已经持续一段时间的限购政策,房地产在经历了大半年的观望期之后面临方向性的选择。而在经历了长达半年之久的抵抗之后,开发商的信心明显开始出现了动摇。

其一,9月份上旬,整个房地产的交易继续暴跌,北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近3年来的新低;其二,价格出现了明显的松动。8月份国家统计局关于房地产的数据表明,70个大中城市,已经有16个城市的房价环比下降,30个城市的房价停涨,而一些城市的秋季房展会出现了很多的促销;其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要13个月左右消化,而北京房屋库存超过了10万套,供需力量的对比发生了明显的变化;其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,据传开发商的资金缺口再次达到万亿。

尽管如此,面对欧美经济的不确定状况,特别是欧洲债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险,开发商对政策出现松动依旧抱有幻想,而各大城市的房价和交易量尽管环比出现了明显的变化,但同比房价下降的却是少之又少。因此,这是考量政策是否坚持的最关键时刻。在这个时候,政策的任何风吹草动,对于房地产而言都是极其敏感的。如果政策持续加压,对于心理已经处于崩溃边缘的开发商而言,都将成为压垮骆驼的最后一根稻草。

考虑到这么多年以来调控政策屡战屡败的尴尬,我们并不敢明确预期房价调控的拐点是否真的已经到来。但是,不可否认,之前已经形成的房价未来仍将暴涨的鬼故事可以收尾了,这个预期的扭转来之不易。如果目前的调控政策能够继续明确自己的诉求,坚持限购政策不动摇,持续对房地产的资金链进行加压,开发商唯一的选择就是让房价回归理性。

而关键的关键,就是管住银行,坚持限购,切断开发商通过信托等“曲线输血”的通道,房价的回归就只是时间问题。