凯德置地收购东方海外 后者系董建华家族资产

18日,凯德置地(中国)投资有限公司与东方海外(国际)有限公司签署协议,凯德置地以22亿美元(约合150亿人民币)的价格收购全资子公司东方海外100%股权。

收购预计于2010年第一季度完成。借由此次收购,凯德中国资产值占集团总资产值比将从目前的28%提升至40%。

被收购方的东方海外为香港货柜船及货柜码头营运商,属于首任香港特首行政长官董建华家族的资产。此次收购涉及东方海外在上海、昆山、天津的7个房地产项目,其中约半数为住宅,其余则为办公楼、商场及服务公寓/酒店,总建筑面积约148万平方米。收购预计于2010年第一季度完成。借由此次收购,凯德中国资产值占集团总资产值比将从目前的28%提升至40%。

此次收购获得的7个项目中,6个位于华东的上海和昆山,1个位于天津。华东和华北是凯德在中国的大本营和战略要地,新项目的注入将为这两个区域的经营带来新的活力。凯德置地总裁廖茸桐表示。

分析师估计,东方海外所有地产项目总值约15.8亿美元,或每股19.7港元。此前,东方海外和嘉德置地今早分别在香港和新加坡交易所双双停牌。

高盛于上周发表报告,调高东方海外目标价13.8%至74港元,以反映内地,尤其上海的楼价上涨因素。该行认为,东方海外股价未反映其地产业务。东方海外今年上半年的中期业绩10年以来的首次中期亏损,亏损2.32亿美元。分析师称,其中1.58亿美元的亏损来自地产业务。

此次收购获得的7个项目中,6个位于华东的上海和昆山,1个位于天津。华东和华北是凯德在中国的大本营和战略要地,新项目的注入将为这两个区域的经营带来新的活力。同时,凭借两区域的优秀人才和管理经验,凯德将为沿海一线城市持续奉献城市经典建筑。廖茸桐表示。

由于流动资金充沛,凯德中国这次的收购毫无后顾之忧。母公司嘉德置地集团在过去18个月全球金融危机局势下,进行了多次配送股,加上最近1家新上市的公司,共7家上市公司。6家上市公司此间通过配送股筹得相当于200亿元人民币的资金,最近新上市的嘉德商用也筹得相当于15亿元人民币的资金量,而凯德中国也获得了集团资金方面的巨大支持。

据悉,除此次收购的项目,未来几年,凯德中国已作出了一系列发展计划。其中,在住宅业务领域,凯德将自行或合作开发超过14000套住宅。这意味着未来每年将有5000套住宅投入市场。在商用领域,凯德在中国已经有33家商场投入运营,未来两年将有11家陆续开业。在服务公寓领域,雅诗阁力争2012年在中国达到10,000套服务公寓的战略目标。

凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司,致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来,在华总开发业绩已超过400亿人民币,在上海、北京、广州、杭州、宁波、成都、重庆等近30个城市开展业务。建成、在建及待建的住宅项目超过45,000套,商用综合房产面积75万多平方米,还拥有或管理着超过72家的购物中心。

在中国,凯德置地打造了多个知名的项目,包括上海的菊园、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林茵湖畔,以及融甲级写字楼与购物中心为一体的来福士广场;北京的上元、卓锦万代和凯德大厦,广州的天河新作等。

东方海外颇有来头,历史悠久。约50年前,董浩云创办东方海外,开创了首支国际性的中国商船队。1947年,董浩云的商船成为第一艘抵达大西洋 (行情 股吧)彼岸及欧洲的中国商船。

1982年,董浩云去世,董建华接任。作为董浩云的继任,董建华执掌东方海外14年,直到其于1996年担任香港特别行政区行政特首后,其胞弟董建成方接任东方海外主席之职。

新年沪商业地产供过于求 购物中心供应将创新高

2009年是房地产市场过山车式的一年。年初时,上海房地产市场表现低迷,全球金融危机几乎影响了包括住宅在内的各类房地产市场。下半年,随着国内经济迅速复苏,全球经济回暖,住宅市场表现火爆,原本平淡的商用物业市场也有所恢复。然而,第一太平戴维斯和高力国际于近日发布的上海市场年度报告中指出,2010年上海零售物业和甲级写字楼市场的新增供应大增,双双创出历史新高,将为空置率带来较大压力。

第一太平戴维斯在年度报告中指出,2009年全年,上海零售物业市场新增供应累计41.5万平方米,而中心商圈供应十分有限,仅为2.1万平方米(占比5%),非中心商圈则为39.5万平方米,中心商圈租金在上半年虽有7.8%的下降,但是在下半年已较为稳定,购物中心首层平均租金在2009年第四季度保持不变,为33.7元/平方米/天。

到2010年,上海购物中心供应量预计将达82.1万平方米,创出历史新高,对空置率将带来压力,可能会出现暂时上升局面。商报记者了解到,近年来,随着新的住宅聚集区形成,基础设施改善,新兴零售区域正在涌现,2010年的零售物业新增供应有59%(47.9万平方米)位于新兴零售区域,包括长风、打浦桥、三林等,另有26%(21.1万平方米)则位于四川北路、曹家渡等二级区域。

商报记者了解到,2010年,上海零售物业的租赁需求预计回升,越来越多中端或中高端定位的新进品牌正在进入上海,满足日益庞大的中产收入群体需求,事实上,包括Abercrombie&Fitch、MiuMiu、Gap等在内的多个国际品牌都在积极寻找店铺,而租赁需求的稳定将支撑中心商圈购物中心租金在2010年重拾升势,预计优质项目将会出现0-5%的租金上涨。

去年以来,沪上不少商圈谋求升级,以求进一步提高租金水平,以淮海中路最为明显,正在试图营造国际顶尖品牌聚集区,向南京西路、外滩等顶级奢侈品商业街看齐,尤其是淮海中路东段,吸引了众多奢侈品牌进驻,第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬表示:未来一年,淮海中路东段将会有很大的变化。

去年初,香港广场的裙房商场部分开始全面改造翻新,近日,全新的外立面已经露了出来,裙房及过街天桥的主色调以黑色为主,内部空间仍在装修,升级后的香港广场定位于中高端市场,将大力引进国内外知名品牌的大型旗舰店和国内外著名的精品店,商报记者最近获悉,香港广场北楼靠近黄陂南路的门口处,就将开设上千平方米的苹果的浦西旗舰店;LV则将进驻力宝广场的裙房,目前仍在内部装修,但是圈起的围墙上已经标上了LV大大的标志,极为醒目,据悉,这也将是国内最大的环球专卖店,而ErmenegildoZegna日前也宣布入驻力宝广场;法国另一奢侈品巨头爱马仕将开在力宝广场对面,面积据传将达到4000多平方米。

可以预见,随着这些奢侈品牌的相继开业,淮海中路东段的整体格局将完全改变。

相比零售物业市场,2009年上海甲级写字楼的表现更为平淡。

第一太平戴维斯在报告中指出,2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求,全年租金累计下跌16.3%,距2008年第三季度峰值下跌22.4%。在上半年,不少公司预算收紧,不愿承担搬迁费用,写字楼市场的净吸纳量出现负值,为-664平方米,租金下跌8.

3%,不少项目推迟上市时间,上半年新增供应仅为5.4万平方米;下半年,办公租赁需求回复,净吸纳量为32万平方米,而大量的空置面积导致上海各个中央商务区的租金均有所下降,租金下降势头放缓,跌幅8.7%,空置率有所下调。

而商报记者了解到,按照目前的规划及施工进度,2010年,上海预计将有约100万平方米(约30万平方米是由于种种原因从2009年延迟到2010年入市的供应量)的甲级写字楼完工上市,包括静安区的会德丰广场、陆家嘴的国金中心二期等项目,其中,大约有67%的新增供应都位于浦东。

而2009年上海写字楼市场的实际供应仅为40万平方米,相比之下,2010年的写字楼新增供应成倍增加,大量的新增供应无疑将给写字楼市场带来沉重的租金下调压力,据第一太平戴维斯预计,写字楼现有空置面积租金预计将进一步下跌,2010年全年,上海写字楼市场租金降幅将达到8%-14%左右,而到2010年末,上海写字楼市场的整体空置率预计将进一步攀升至25%左右。

与此同时,高力国际还在年度报告中表示,2010年,甲级写字楼需求方面将继续2009年下半年的回暖趋势,预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右,其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济触底,外资企业盈亏情况转好,其租赁需求将会逐步回暖;同时受2020年上海国际金融中心规划带动,内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。

因此,2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外,由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订,因此调整搬迁也将保持活跃。

高力国际进一步指出,虽然2009年以来,浦东需求回暖速度好于浦西的趋势在2010年将可持续,但由于供应集中,浦东空置率仍将高于整体市场水平。而在空置率走高的背景下,2010年写字楼租金仍将处于下降通道,但跌幅将收窄至个位数,2010年底,预计上海写字楼租金将下调至6.2元/平方米/天左右。分区域来看,静安、卢湾、徐汇的租金仍将排在前三名,陆家嘴仅可维持在全市平均水平。