加拿大房地产市场进一步降温 或致房地产泡沫破裂

最近，因为受到大多伦多地区征收外国人购房税的影响，加拿大房地产市场进一步降温。有分析师预期，在加税和加息的双重夹击下，加拿大房地产市场将“软着陆”。而更悲观的分析则认为，加拿大巨大的房地产泡沫可能会破裂。

加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周一发布的数据显示，经季节因素调整后，6月加拿大房地产销量环比下降6.7%，为2010年以来最大降幅，这已经是加拿大房地产销量连续第三个月环比下降，也是连续第二个月降幅超过6%。与去年同期相比，也下降11.4%。

同时，CREA房价指数也连续第三个月放缓。6月，该指数同比增长15.8%，低于今年4月近20%的高点。

不过，6月加拿大房屋平均售价同比仅小幅上涨0.4%，至50.4万加元（40万美元）。而如果将多伦多和温哥华排除在外，平均售价仅有40万加元。

6月，加拿大70%房地产市场的销量都出现下降，其中，因受政策变化影响，大多伦多地区（Greater Toronto Area）降幅最大。6月，多伦多房地产销量同比骤降37.7%。而销量下降导致房价走低。6月，多伦多所有类型的房屋平均售价为79.39万加元，比4月高峰时期低近14%。

“4月底安大略房地产政策的变化明显使许多大金马蹄地区的购房者撤退并评估房地产市场如何吸收这些变化。”加拿大地产商会CREA首席经济学家克拉姆说。

为抑制房价飙涨，多伦多所在的安大略省在今年4月20日引入了公平住房计划（Fair Housing Plan），其中的一项措施是向非居民征收15%的投机税，即所谓的外国人购房税。

这一政策有效地为当地楼市降温。目前，多伦多楼市已经由几个月前的卖方市场转为买方市场。

加拿大道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家珀拉玛娜（Diana Petramala）指出，多伦多房地产销量与新上市房屋之比已经从60%多下降到40%以下。“根据这一标准，多伦多目前已经完全由卖方转向买方。”她在给客户的报告中称。这一比率在40-60%之间说明房地产市场处于平衡状态。

多伦多房地产市场目前看上去正在步温哥华后尘。在去年夏天引入了外国人购房税之后，温哥华房地产市场流入资金量也骤降。6月，大温哥华地区的房地产销量环比下降4%，较2016年2月高峰期下降了29%。

此外，加拿大央行的加息举动预计也会减少楼市交易。加拿大央行上周三（7月12日）宣布，将基准利率（金融机构隔夜拆借利率）从目前的0.5%提高25个基点，至0.75%，这是该行近七年来首次加息。

一些经济学家认为，对加拿大房地产市场、尤其是多伦多和温哥华楼市过热的担忧是促使加拿大央行在经济数据改善情况下加息的原因。

2010年，加拿大宣布对贷款比例高的人实施抵押贷款资格利率（mortgage qualifying rate）。这一规定可以确保按现有利率贷款的购房者在未来最低利率（prime rate）上升时也能负担得起房贷。比如，假设5年期利率为2.25%，购房者必须可以证明他能够在利率升到5.44%的情况下也负担得起房贷。

鉴于楼市最近几个月“降温”，有分析师预测加拿大房地产市场将出现“软着陆”。

“加拿大房地产市场目前已经是第三个月处在预期中的软着陆中……（房地产市场）疲弱是由各省及联邦政策变化引起，但它最终将在利率上升的帮助下稳定下来。抵押贷款利率与加拿大央行上周的加息保持同步，并可能会随着明年年底前预期的另外三次加息而走高。”珀拉玛娜说。她预期加拿大房地产价格今年将上涨6.5%，而到明年将下降2%。

加拿大皇家银行此前也曾表示，加拿大房地产市场较早时候的乐观局面已经消失，现在市场情绪更偏防守。该行认为，加拿大房地产市场的活动与2016年相比将转弱。

比“软着陆”预期更悲观的分析认为，加拿大房地产市场面临重大风险，可能会出现“硬着陆”。国际货币基金组织（IMF）今年5月警告称，加拿大房地产市场可能对其经济构成“重大”风险。

德银首席经济学家斯洛克曾在2015年指出，加拿大陷入了巨大麻烦中，其原因有数个。最主要的是过度依赖有泡沫的房地产市场。其次，普通加拿大家庭没能像美国那样在金融危机后及时降低债务。与此同时，劳动力市场却变得尤其依赖房地产市场将经久不衰的假设。

而这一系列问题都表明，如果加拿大房地产市场突然恶化或放缓，该国近几年来的一个主要就业来源就会萎缩，从而导致加拿大经济陷入困境。

现在两年过去了，斯洛克提出的上述问题不但没有解决，反倒愈发严重。

首先，加拿大家庭的债务继续上升，债务占个人可支配收入比重甚至超过了美国金融危机时期的水平，这导致偿债比率居高不下。

更糟糕的是， 加拿大平均时薪出现下降。加拿大蒙特利尔银行上周的数据显示，美国私有部门平均时薪的两年百分比变化（以年率表示）从复苏头几年的不到2%，增加到目前的2.5%左右，而在复苏期间大部分时间里都高于美国的情况下，加拿大平均时薪增幅却突然下降到1.5%左右。

而令人担心的是，所有这些亮起来的红灯却被掩埋在房地产市场火热产生的财富效应中。

虽然没有人知道加拿大房地产的疯狂模式何时终结，但正如美国购房者在2004-2006年所经历的那样，没有什么比房贷利率上升能更快刺破房市泡沫了。

在加拿大央行上周三宣布加息后，加拿大皇家银行等该国五家最大的商业银行旋即提高了其最低贷款利率。周四，这五家银行的最低贷款利率由此前的2.7%升至2.95%。

衍生品交易的传奇人物、太平洋投资管理公司（PIMCO）前基金经理巴斯曼（Harley Bassman）上周表示，导致加拿大房地产泡沫破裂的可能正是加拿大央行加息。

不过，加拿大房地产市场面临的最大问题还不是短期利率，而是长端利率，10年期国债收益率目前处在2015年5月以来最高水平，并且还在继续上升。

而泡沫就像雪崩，积累的时间越长，最终破灭时的响动就越大。