“房抵贷”资金悄然回流楼市 房地产杠杆难以把握

近期，多地人民银行、银监局发文要求，加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。

其中额度较大的一类贷款--“房抵贷”的资金正悄然流入楼市。

中原地产首席分析师张大伟分析称，若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杠杆情况，亦难以真切把握其中的风险。

值得注意的是，房抵贷的资金来源除了银行，也不乏互联网金融平台和小贷公司等。

一方面是监管政策趋紧，另一方面是银行按揭贷款额度紧张，银行方面已经加紧按揭首付资金来源的审查，但审查亦存在盲点和难点。

房抵贷加杠杆风险难料

近期，消费贷可能流入房地产引发广泛关注，且引发地方监管部门频频发文。

9月初，北京银监局、中国人民银行营业管理部下发的通知中，着重关注了房抵贷，要求金融机构对以房地产作抵押的个人消费贷款，以房地产作抵押的个人经营性贷款展开自查。此外，近期江苏、深圳、广东等地的监管部门也发文，防范信贷资金违规流入房地产市场。

据央行统计，今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿，累计同比多增8231亿。易居房地产研究院发布报告测算称，2017年3月以来，新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市。多名业内相关人士分析称，除消费贷外，部分经营性贷款有流入房地产市场的趋势，房抵贷资金亦有流入，由此加剧的个人住房杠杆更需关注。

华中地区某银行支行负责人介绍，消费性贷款既有信用贷款，也有房屋抵押贷款；经营性贷款则分为有增信和无增信，房屋抵押也是一种主要的增信方式。据其观察，今年以来发生的消费贷款和经营性贷款很大一部分其实是用来买房的。“就中国人的消费习惯来看，一般不会贷几百万、几十万去消费。”

“房抵贷是不允许用来购房的。”张大伟称，“目前房屋首付比平均约为4成，杠杆可控相对安全，除非房价跌到40%以上才可能出现断供。但若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杆杆情况，因此这其中隐藏着风险。”

值得一提的是，购房者通过房抵贷融资，银行并非唯一的渠道，互联网、小贷公司等均可能获得融资。某互联网金融平台上就发布有多款房抵贷标的，如其中一款“房产抵押贷1708006”，期限6个月，收益率9.2%，规模91万元。

“一般而言，平台上房屋抵押率60%-80%不等，主看机构风险偏好。也分一抵和二抵，二抵就是房贷还没还完也可以抵押，有些机构能接受二抵。”一位互联网金融平台副总称。他进一步表示，一般机构都会让贷款人承诺资金不会用来买房，但是对于实际资金流向，机构并不太关心。

资金流向监管难

购房者从银行获得消费贷款，和从银行按揭贷款买房，两边都有相应的资金用途和来源的审查。

“一方面个人抵押贷款的用途有限制，可以用作个人经营，或者消费，但消费要出具很多证明，明确不可以用来买房。”华东地区某农商行房贷经理表示，另一方面，银行对于购房资金来源也会审查，手段主要是看购房者购房前期的贷款记录和转账记录等。

上海的方女士就曾表示，最近有朋友买房按揭向她借钱，表示借款要以现金支付，而不能采用银行转账方式，以免引起银行不必要的怀疑。

另外，通过了解，到今年6月，上海地区银行的首套房贷款利率基本已经不再基准下浮。个别银行目前首套房仍执行基准贷款利率，但房贷经理表示不排除可能会有所上浮。 一方面是监管严控，另一方面是银行额度紧张，银行对于购房资金来源的审查趋严也就不足为奇。

但受访银行人士也都坦言，现金贷资金流向审查是一个难点。近期，广州、深圳等地多家银行分支行已要求消费贷款的借款人提交消费发票、消费凭证等。但消费凭证并非不可以“动手脚”。

“执行中提供真实增值税发票能挡住很多投机需求，发票跟发票复印件还是两个概念。”前述华中地区支行人士表示，“不过也有规避的可能，因为凡是进项大于销项的企业都可以开票，比如卖空调的，因为很多人不要发票，你要就可以开给你。”

张大伟称，房抵贷资金是否用于购房不好查，因为所有手续都可以合规。“比如购房者买一套红木家具100万，开个发票，所有流程公司、红木家具、发票都是真的，只不过最后可以不要红木家具了，贷了100万，打95万回来。”

深圳某城商行零售部人士表示，目前现金贷暂时没有办法切实管理资金流向，只能通过小额分散来降低风险，该行消费类贷款目前笔均不超过10万。

另有浙江某农商行信审人士向21世纪经济报道记者表示，对于大额个人贷款的资金流向管理较为严格，会要求提供用途及其证明，但小额50万元以下的“管起来很吃力”。“原则上我们不接受抵押一套房产来付另一套首付的做法，但主要还是把握在客户经理手里，我们的审查有一定滞后。”