朱孟依王国为何盛极而衰?

早在2004年,合生创展已是内地首家销售额超过100 亿元的房企,但如今它已经被昔日对手远远甩在身后。 (东方IC/图)

九年前,朱孟依麾下的合生创展成为国内首家销售额超百亿的地产公司,被称为“中国地产界的隐形航母”。但在一系列人事震荡之后,在万科等追随者如今已成千亿航母时,合生创展却仍在百亿徘徊。朱孟依地产王国的发家和衰落,映射了这个与地方政府关联密切的行业由乱而治的历程。

一年零五个月过去了,那把总裁的交椅上仍空荡荡的。

合生创展集团(00754.HK)这艘“地产航母”,自2008年就开始显露衰象。五年间,这里已换过三任总裁。不管是雄心勃勃的武捷思、临危受命的陈长缨,还是如履薄冰的薛虎,在董事局主席朱孟依的家族王国里,都成了匆匆过客。

连短暂代理行使总裁职责的张懿也不能幸免。2013年7月11日,合生创展发布消息,张懿辞任执行董事、副主席兼财务总监。接替张懿担任董事局副主席的,是年仅24岁的朱孟依之女朱桔榕。

总裁级的管理层如此频繁地更迭,这在中国房地产上市公司史上亦属罕见。

朱孟依十几岁即外出闯荡,1980年代从广东丰顺一个商业街成功起步,用不到20年时间创造了中国第一家销售额过百亿的房企。

在福布斯富豪榜上,朱孟依一直是以地产富豪的身份上榜。但在朱孟依家族的事业版图上,地产只是其中的一小部分。其控制的珠江投资集团是广东省首家本土寿险公司珠江人寿最大股东,珠江投资的产业还遍及高速公路、铁路、煤矿与电厂等。其大哥朱拉伊(新南方集团董事长)及三弟朱庆伊(广东珠光集团控制者),亦是各大富豪榜的常客。

过人的商业天赋,敢“捅破天”的强悍风格,让朱孟依家族在过去三十年混乱无序、缺乏基本规则的商业环境中如鱼得水。然而在走过草创期之后,朱氏家族似乎变得力不从心。

“十几年前刚进公司的时候,老板当时意气风发,不怎么好看的一个人也让人充满敬畏。这两年明显感觉他的精气神没了,一言一行都流露出无比的疲惫。”一位跟随朱孟依多年的部下对南方周末记者称。

早在2004年,合生创展已是内地首家销售额超过100亿元的房企,让万科、恒大等甘拜下风。但遗憾的是,9年过去了,在曾经的追随者均已跨越1000亿元销售额门槛时,合生创展仍旧在为150亿元的年度销售目标苦苦挣扎。最新销售数据显示,万科2013年前七月累计实现销售金额976.5亿元,恒大这个数字是527亿元,而合生创展仅为62.8亿元。

■ “朱老农”的家族接班人

女儿朱桔榕在她高二时的一篇作文中曾描述过朱孟依的工作状态:长年累月四处奔波,身边无亲人陪伴,也没人照顾,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的应酬和压得人喘不过气的压力。当时还不满十八岁的朱桔榕在作文里写道:“爸,不用害怕。你老了,现在是我牵着你的手往前走了。”

穿过矗立着阿波罗太阳神与八匹骏马青铜雕塑的广场,和一个奢华的古典宫殿式大堂,经过曲曲折折的走廊,到达一个宽敞的空间。这里是位于北京中央商务区的珠江帝景豪廷酒店3楼,54岁的朱孟依每天在此办公。

与其旗下楼盘及酒店穷奢极欲的张扬相反,潮汕人朱孟依一直保持刻意低调,未接受过媒体的采访,也不会在镜头里露脸,甚至曾有报纸因刊登朱孟依的照片而被其要求撤投广告。这份神秘感使得他成为中国房地产界一个地下教父式的人物,王石一度感叹朱氏家族的企业才是“中国地产界的隐形航母”。

刻意低调部分来自朱孟依略显封闭的性格。从外表上看,这位头发稀疏、颧骨突出的商人衣着普通,沉默寡言,就像你在乡下随随便便能碰到的农民。不认识他的人,很难把这位其貌不扬的中年人与一位现代大亨相联系,这是他被业内戏称为“朱老农”的原因。不过让人称奇的是,这样一个人开发的房子在北京和上海均卖出了天价。

朱孟依甚至没有什么业余爱好,不打高尔夫,偶尔也只是斗斗地主,“他的娱乐很少。如果有一个漂亮女孩子坐在他旁边,他脸上还会流露出不自然的表情。”熟悉朱孟依的人透露。

另外,巨大财富带来的不安全感亦让朱氏家族天然地远离媒体,在2009年传出朱孟依因涉及黄光裕案被带走协助调查的消息后更是如此。

尽管是中国最富有的人之一,朱孟依却依旧保持着一个潮汕商人的勤奋。他没有什么固定的日程安排,常常工作到凌晨,长年在珠江帝景的卧室、餐厅和办公室三点一线。这位富豪生活很简朴,吃饭就是白粥青菜参汤,但请客的时候非常豪爽。

女儿朱桔榕在她高二时的一篇作文中曾描述过朱孟依的工作状态:长年累月四处奔波,身边无亲人陪伴,也没人照顾,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的应酬和压得人喘不过气的压力。当时还不满十八岁的朱桔榕就在作文里写道:“爸,不用害怕。你老了,现在是我牵着你的手往前走了。”

六年后,朱孟依家族史的时间表果真翻到朱桔榕这一页:2013年7月11日,由于张懿辞职,24岁的朱桔榕接替张懿担任合生创展董事局副主席。

其实在过去两年中,朱孟依已经费尽心思为女儿安排了一条成长通道,一点点地将她推向公司重要岗位。因此,当朱桔榕接班的消息真的传来时,公司内部已经不觉得新奇了。

2009年12月,朱桔榕就开始担任合生创展总裁助理一职,分管集团财务、人力行政管理等工作。彼时,她才21岁,中国人民大学金融系大三学生。合生创展一位前管理层人士称,朱桔榕能在2007年去中国人民大学读书,是因为当年朱孟依捐款帮该校修建图书馆新馆及国学馆。不过朱桔榕对外称,自己从华南师范大学附属中学毕业后,是以港澳生的身份考入中国人民大学,“当时考了六百多分”。

合生创展与朱桔榕共事的一位管理层人士对这位接班人的评价是:聪颖努力,感情细腻。在重男轻女氛围浓厚的潮汕区域,朱孟依却对女儿朱桔榕表现出非同一般的疼爱。一进入公司,朱孟依就让女儿负责全公司的人事。

可想而知朱桔榕当时的压力有多大,甚至不容有试错的机会。“一开会,黑压压坐了一大堆老男人,没有在房地产公司干过一天,就要调配上百亿公司的人力资源,当时她没有一点威信和专业背景,就算有也是父亲给的。”一位在朱桔榕手下干过的人士如此描述。

但朱桔榕显然比朱孟依更能关注到一些细节,哪个员工需要搬家,她会提前叫物业帮忙;哪个员工太太要生孩子了,会提前叫人事部门找个产科主任,她还经常组织员工去海边拓展,登山、打球。

朱桔榕以处于半年报发布的静默期为由,多次婉拒了南方周末记者的采访请求。合生创展的一位负责人称,朱桔榕跟她父亲很不一样,朱孟依可以驾驭很多资源,朱桔榕刚刚“被副主席”,自己也还没想好说什么。

合生创展开发的楼盘以豪奢闻名,图为其2008年开发的上海佘山东紫园别墅。 (东方IC/图)

■ 职业经理人出走

“朱老农”也曾一度致力于空降职业经理人改造合生创展,但终未能长久。随着职业经理人的纷纷出走,合生创展此后的家族色彩愈发强烈。

创业初期,朱孟依传承着潮汕商帮沿袭数百年的“家族模式”,带着一批老乡跟随自己做事。在安排儿女接班之前,朱孟依的妹夫何国华、亲戚朱克林分别掌管过珠江投资,2007年法定代表人还曾变更为其三弟朱庆伊,如今珠江投资控股集团的董事长及法定代表人是朱桔榕的二哥朱伟航,而朱桔榕的大哥朱一航,则被朱孟依派往与合生创展并没有直接架构关系的珠江商贸物流公司担任董事长。

“朱老农”也曾一度致力于空降职业经理人改造合生创展。2005年前后,一大批房地产行业顶尖人才聚拢在珠江投资和合生创展,包括广东省前省长助理武捷思、前万科地产总经理姚牧民都曾被朱孟依高薪招至麾下。

“三年后,合生创展将是国内最大的地产开发商。”这是武捷思2005年4月挂帅珠江投资首次发言就放出的豪言壮语。

武捷思的确协助朱孟依将这家公司带入新发展阶段,他为合生创展引入淡马锡以及老虎基金,此后又成功通过配股和发行可转债筹得大笔资金,这是合生创展上市以来最为炫目的一次资本运作。

但到了2008年1月,在离合同到期还差三个月时,武捷思以身体原因辞任总裁,一度令业界疑惑。一位前高管称,武捷思曾试图精简合生创展组织架构,并设计了一整套能把合生创展真正发展为国际化大公司的决策,这其中包括收购当时濒临破产的顺驰地产,以及旅游卫视等,“但朱孟依并没有信任武捷思,这些建议最终都不了了之”。

武捷思走后,工程建筑出身却又擅长营销的陈长缨接任总裁一职。他是业内知名的营销高手,在他曾负责的北京区域2004年完成销售30亿。2008年年底,朱孟依受黄光裕案牵连被协助调查,消失了长达9个月,有关商业银行一度停止对合生创展放贷,到2009年春节期间,没有老板决策的合生创展,一度到了生死存亡的关口,

此时正值金融危机,临危受命的陈长缨带领全公司在春节期间加班卖楼,并在北京及上海地区大幅降价,包括珠江帝景等个别项目降价近40%。当年上半年合生创展销售将近100亿,终于将公司从资金链断裂的悬崖边上拉回来。

然而,带领合生创展渡过危机的陈长缨并没有得到朱孟依的首肯。一位前高管称,在创始人消失的近一年时间里,合生创展从财务及运营上平稳过渡,甚至比朱孟依管理下的公司还要健康平稳。然而,正是这种迹象让刚刚渡过大劫、极度缺乏安全感的朱孟依有一种错觉,“他会想,这是谁的公司?”而且,2009年下半年楼市行情的突然反转,让朱孟依认为陈长缨上半年房子卖便宜了。

2010年1月,陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

随着职业经理人的纷纷出走,合生创展此后的家族色彩愈发强烈。朱孟依的强势与不安全感,也让其周围有一种挥之不去的肃然气氛。从公司的总裁,到其他高管人员,无不对朱表现出一种敬畏感。扁平化的管理方式,也让朱孟依之外的中高层管理人员逐渐成为程序性和事务性的,即使位高如董事局执行董事,亦只是“传声筒”。

2012年3月,合生创展第四任总裁薛虎辞职,朱桔榕随即就任常务副总裁。有知情人士称,薛虎离职的当天,他给最好的朋友打电话说:“解脱了。”

在薛虎挂职总裁的最后几个月,他甚至刻意躲着朱孟依,“老朱上北京他就呆在广州,老朱上广州他又跑到上海,有一段时间连电话都不接。”上述知情人说。

“什么事都得负责,你又负不了责,没有权力。明明不能干的事情都让你干,像土地证还没有拿到就让开发,出了事都是职业经理人自己承担,这怎么弄?”一位前高管向南方周末记者抱怨,合生创展总裁这个位子更像坐在火山口上。

■ “属于朱孟依的时代已经过去了”

在那片盐碱地上,朱孟依耗费了8年时间,累计投入200亿元,建起了数千栋别墅。不过如今,这里背上了亚洲最大“空城”的名号,而它也成了合生创展的“滑铁卢”。

没人能算清合生创展过去五年因过度人事震荡造成的损失。根据中国房地产信息集团最新发布的国内房企50强的榜单中,万科、绿地、保利、中海等2013年上半年都突破600亿元销售额大关,万科更是凭借830亿元的销售额夺魁——但作为2004年即创下百亿销售额、规模曾经不逊于万科、中海的合生创展,如今竟然沦落到50名之外,处境着实尴尬。

多位离任高管及接近合生创展决策层的人士对南方周末记者表示,合生创展多年来的土地策略、财务策略、企业领导者的个人风格,让他们在如今的市场环境中尽显疲态,“属于朱孟依的时代已经过去了”。

在地产界,朱孟依走“高层路线”已不是什么秘密。

朱孟依在房地产行业一战成名,始于1992年在广州天河区开发的华景新城项目。当时那里还是一片农田,合生以极低的价格拿地。不久之后,广州市政府宣布城市规划,天河区成为广州市中心区域。

此后的骏景花园、珠江帝景、逸景翠园、华南新城这些楼盘的地块当时都很偏僻,不被市场看好,但朱孟依能先于城市发展规划一步拿下,除了他大胆外,最关键的是他早已获悉广州城市的发展规划是向东、向南,他总可以在城市规划公开实施前,以极为优惠的价格拿到地块。

协议拿地则是合生创展早年腾飞的重要因素。合生创展近年来在土地市场上的动作不大,大部分土地仍旧是它以前握有的大量用协议方式获得的廉价土地。高盛的一份报告称,合生创展在上海、广州、惠州购买的土地,成本是全房地产行业最低的,最典型的是位于天津宝坻区的“京津新城”项目,拿地成本仅为78元/平方米,完全是一个象征性的价格。

一位合生创展前高管称,朱孟依2003年能获得天津宝坻2.5万亩的土地打造京津新城,也是借助于关系。朱孟依在那投资了6亿,做了一个超过900个房间的凯悦酒店。

“当时我们都认为在那片荒地上做酒店一定会亏的,劝老朱做个200个房间的小酒店就行了,结果他还是坚持做一个有900个房间的超大型酒店,结果凯悦酒店这几年每年亏几千万。”该高管称。

在那片盐碱地上,朱孟依耗费了8年时间,累计投入200亿元,建起了数千栋别墅。不过如今,这里背上了亚洲最大“空城”的名号,而它也成了合生创展的“滑铁卢”。

“政府最开始称这里有京津城际,还会有很多配套,结果很多承诺都没兑现,到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。如果老朱是一个土地的贩卖商,他肯定赚翻了,但他还是踏踏实实干下去——现在看,如果把那些钱投在北京、上海,周转会更快,利润会更高。”一位合生创展的高管说。

■ 朱孟依简介

走出地产业

以土地“招拍挂”为分水岭,房地产企业的座次渐次分化。一些此前专门靠倒买倒卖土地生存的公司逐渐萎缩、消失,另一些适应了新规则的公司则迅速扩张。

2004年8月,中国土地市场游戏规则发生重大调整,土地实行公开“招拍挂”出让。此后,土地协议出让虽未绝迹,但逐渐在实践层面退出。以此为起点,房地产企业的座次渐次分化。一些此前专门靠倒买倒卖土地生存的公司逐渐萎缩、消失,有着较高声望的房地产企业则迅速适应了新规则,并在资本市场助力下进行规模扩张。

随着房地产行业越来越规范,利润越来越薄,朱孟依的重心也开始向其他产业倾斜。早些年在房地产业赚钱堪称暴利,只要花8%的自有资金就能撬动一个大项目,跟政府关系好就可以随便囤地、调规、土地变性和更改容积率。“现在的房地产业在老朱看来是辛苦钱,他都不愿意挣了。”合生创展的一位前高管称。

2012年12月,珠江人寿低调开业,朱孟依家族掌舵的“珠江系”加快进军金融、投资业,构筑三大支柱产业的战略部署初见雏形。此前,泛房地产、基础设施与能源已成为“珠江系”的左臂右膀。

公开资料显示,珠江人寿注册资本为人民币6亿元。朱孟依、朱拉伊、朱庆伊三兄弟旗下企业各持股20%,为珠江人寿实际控制人,另外40%股权由粤财信托与广州国际控股集团平分。民营资本能拿到寿险牌照并非易事,但朱孟依总能通过各种途径分食寿险蛋糕。

2000年,珠投集团获得了为广州九运会铺设数据传输网络工程的机会,在不到两年的时间里,便在广东省内铺设了三千多公里的网络。珠江投资旗下的广东盈通网络通信有限公司成为广东省内拥有光纤网络资源最多的公司,后来朱孟依将其在盈通的绝大部分股份,出售给急于介入电信行业的中信集团。

珠江投资集团官网则显示,其已发展成为集房地产、公路桥梁、通信网络、煤炭能源、电力水利、商贸物流、管理咨询、教育、证券等行业为一体的大型投资控股公司,总资产超过200亿元,该公司官网预计,仅泛房地产、基础设施、能源三大板块,未来10年内,将实现年销售收入435亿元,年利润达到84亿元。