房价走势最新消息未来十年12大趋势你一定要知道

2018-02-15

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文章简介：政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展.但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都.直辖市.省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显.城市之间房价差距也将越来越大,特别是一线城市与三四线城市之间房间差距.过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京.上海和深圳,以及其周边城市:“三小”是郑州.长沙和“厦门+泉州”.资金增量上,北京.上海.深圳.成都.杭州.南京成为明星城市.上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑. 一线城市,以及10个左右

政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。城市之间房价差距也将越来越大，特别是一线城市与三四线城市之间房间差距。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

中国人口有一半以上是农民，2/3的人口生活在农村，房屋资产化则在最大程度上满足了农民的利益需求问题。房屋回归了原本的属性极大鼓舞了更多的工薪族和商业人士，因为他们再也不用为了住房问题而发愁了，再也不用受住房的挤压。

在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。这种现象在以前是不可想象的，以往小户型公寓遍地，毫无章法。而现在开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

小户型房产主要的定义要素是:每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房;公共空间也小户型化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。小户型房产的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。小户型房产的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全，而相比之下城市则比农村生活好的太多太多。

"城市化"是一定区域的政治功能、经济功能、文化功能、社会功能以及居住和消费功能向城市聚集。在这些聚集过程中，一个突出的现象是农村人口向城市转移。"大城市化"的必然结果是愈来愈强大的聚集效应，同时也带来了聚集空间趋近极限和难以持续的种种"城市病"。

欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。去中心化，不是不要中心，而是由节点来自由选择中心、自由决定中心。简单地说，中心化的意思，是中心决定节点。

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

在一线城市，一直存在这样一种现象：同样一个地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅价格更贵。为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限较短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳定房地产市场的增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税的出台对房价影响不大。

2014年全国城镇居民7.49亿人，人均住房33平方米，商品房均价6300元/平方米，按此估算，全国住房总价值156.3万亿元，房产税收入共计1.6万亿元。考虑一定比率免征，实征房产税收入还要再打折扣。按照目前土地收入下降趋势推算，到2017年土地收入将减少到1.5万亿元左右，而很多地方财政的土地出让收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。

全面放开二胎，已经没有任何悬念。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。