宝龙地产老板许健康 许健康与“不降价”的宝龙地产

观点地产网 梁嘉欣 12月17日,宝龙地产公布最新销售数据显示,11月单月录得销售收入6.39亿元,销售面积81925平方米。天津宝龙国际中心11月20日开盘销售1.5亿,应当是宝龙当月业绩最大贡献者。

截至11月末,宝龙本年度累计销售52.2亿元,同比增19.7%。换言之,截至目前宝龙的销售业绩才及全年百亿目标的一半。宝龙集团董事长许健康日前在接受观点地产新媒体专访时表示,预计今年全年销售额可达60亿。

即便如此,宝龙的业绩看上去依然差强人意。为了谋求业绩上的突破,近期包括万科、龙湖、中海、星河湾等房企在内都大打降价牌,然而,宝龙却并无太多降价的打算。

据了解,宝龙目前在售项目的降价幅度普遍在10%左右,就算是开盘热销的天津宝龙国际中心,优惠幅度也不大。据了解,天津宝龙国际中心开盘前期及当天交2万元定房可以享受5%优惠和总房款减15万元优惠,一次性付款优惠5%。

从目前来看,宝龙似乎有着另外的考虑--逐渐增加持有的比例。日前消息指,宝龙希望日后自持部分的比例可达到60-70%以上。

"其实现在包括土地成本在内的各种成本都在提高,要卖也可能达不到预期的价格,所以现在持有会更好。而且,市场对于商业项目的需求还在。"许健康称。

许健康称,如果宝龙愿意卖,业绩可能会更好些。"原本我们还有很多商业可以卖的,现在我们都舍不得卖,还是决定持有。"

他透露,宝龙今年开业的部分购物中心体量就达到70、80万平方米,随便一个拿两三万个商铺出来卖,每平米大约卖几万元,随便就能回笼几十亿。

与此同时,许健康亦表示,面对复杂多变的房地产市场环境,宝龙的发展速度也将会有所减缓。

按照原定计划,宝龙设想五年内建造100座城市综合体。不过宝龙现在却想放慢速度,"做得细一点,做得好一点,不用做得太多,做太多没必要。"许健康称。

以下为观点地产新媒体对宝龙集团董事长许健康的专访实录:

观点地产新媒体:近期大家对于宝龙的业绩相当关注,您预期今年宝龙的业绩能达到怎样的水平?

许健康:预计今年的销售额会在60亿左右,这个业绩算可以了。原本我们还有很多商业可以卖的,现在我们都舍不得卖,还是决定持有。

很多今年开业的购物中心,我们都决定只租赁不出售。因为拓展、开发这些项目也不容易,我们就决定干脆把购物中心都持有不卖了。

观点地产新媒体:现在选择把大量的物业转为持有,是预计未来的市场还是会变好吗?

许健康:这个肯定的。其实现在包括土地成本在内的各种成本都在提高,要卖也可能达不到预期的价格,所以现在持有会更好。而且,市场对于商业项目的需求还在。

观点地产新媒体:现在降价成风,不少房企都赶在年底前降价抢收。之前亦有一些报道指出,宝龙也开始做了一些降价的销售,对此您是怎么看的?

许健康:其实我们降价的幅度很小,个别项目有些降价促销活动,也都在10%左右,主要还是为了适应市场的需要,从来没有抛售过。此外,我们发展的项目都是位于二、三、四线城市,一直以来价格都比较稳定,本来的价格就不算高,所以也没有必要降价。

观点地产新媒体:正如您所言,宝龙的项目主要集中在三四线城市,但日前有一些评论指出,明年三四线市场或将面临深度衰退,其实现在也有不少人士也在质疑三四线城市商业地产市场的容量,然而您对于未来的预计却相当乐观,是基于怎样的考虑呢?

许健康:我不觉得商业地产市场不好,现在的市场前景还是很好的。宝龙旗下商业项目的招商都没难度,每一个商场开业都是95%以上的招商率。

现在在整个业内,无论是国际品牌还是国内品牌,都想拥有一个门户。以前只是去开百货,现在大家都想有自己的门店。所以,今年招商会更好一点。

观点地产新媒体:稍早前,原金地商业地产常务副总裁潘韬出任宝龙集团商业总经理一职,业内认为这是宝龙为了运营模式求变做出了人才配备,扩大商业地产的发展规模,您又是怎样认为的?

许健康:是。商业最主要就是招商和经营,这个最关键。所以,我们也在做一些人才引进。以前更多是老员工,但是现在吸收了一些新鲜血液,让这个团队更有战斗力。

观点地产新媒体:未来会不会配合商业地产发展的需要,做一些大规模的人才引进?

许健康:不会大规模的引进,其实企业稳定了就不需要太大的变化,这样也能达到发展、壮大的效果。而且人一引进多了就会反而令管理结构更辛苦,所以,人才引进的关键核心是可以带来很多影响的一两个,太多反倒不是很现实。

观点地产新媒体:所以,您预计潘总来了之后会对宝龙的商业地产发展带来不少的帮助?

许健康:是的。他是有知识、有经验的商业地产专业人才,再加上我们的经验,这样能够让他尽量去发挥最大的作用。同时,宝龙商业集团的整体团队都是国内外著名商业集团的专业人才,整个团队共同努力,对宝龙的发展是有很大帮助的。

观点地产新媒体:您能否简单介绍一下宝龙未来三至五年在商业地产的发展规划?

许健康:本来预计的发展计划会更理想一点,但是现在因为国家对整个房地产投资的约束,企业的战略肯定要跟国家政策相匹配。我们会保持稳定发展的趋势,我还是看好中国经济,但是在速度上、规模上,我们可能会更保守一点,稳健一点。其实,不一定要增长太多,就算今天不做,也是一个很了不起的数字了。

观点地产新媒体:但是之前有一些券商指出,宝龙扩张的步伐有点过于激进,存在较大的执行风险。

许健康:其实那些外围人士不是很清楚了解宝龙的情况。看一个企业有没有抛售就知道缺钱的程度,最简单,看房地产商卖房子就知道了,就算这次抛售了20%多,对它来讲少赚了而已,而不是亏本,我认为房地产业有约束是件好事情。

其实很多大地产商都没有问题的,真正有问题的是那些迟进入的、专业度不够的企业,它们一个项目都不懂得做,导致项目价值低,没有效益,压力自然而然就会很大。

我们不是卖不出去,而是不舍得卖。我们今年开业的部分购物中心体量就达到70、80万平方米,随便一个拿两三万个商铺出来卖,每平米大约卖几万元,随便就能回笼几十亿。

因为现在要想做好一个项目还要兼顾各种各样的利益,而且现在机会越来越少,城市拆迁也变得越来越难,政府要去拆,但是房价跌了他也拆不下来。成本跟以前没办法比,好的地依然是一块都难取。所以,这三个月能够守住物业就算不错了。

观点地产新媒体:据了解,宝龙其实现在也在不断地增加自持项目的比例,预计未来自持部分将达到70%以上,这对于宝龙的资金要求也就会更高,在资金安排上又是怎么考虑的?

许健康:短时间来看,资金链确实会有点紧张,但是如果放慢速度,不一定做这么多。做得细一点,做得好一点,不用做得太多,做太多没必要。

观点地产新媒体:您认为,随着住宅市场压力越来越大,会不会有更多的投资性需求流入商业地产,商业地产市场出现供不应求的情况?

许健康:不会,现在不会,大家都会冷静下来,认真想想自己在干什么。当前宏观调控下,风险较大,冷静下来就不会去追求那么多,人就要被泼泼水,大家清醒过来,个个想做第一个,个个想做好,其实没必要。

在西方国家,一些习惯是按部就班的,把企业做细做好,我们不要和其他人攀比,稳健发展还是企业的根本。

观点地产新媒体:依您的看法,现在的地产开发商是处于冷静的状态,还是比较躁动、活跃的状态?

许健康:我觉得,不管做住宅还是做其它,大家都会冷静地把速度放慢一点看看,然后好好去思考,把自己内部的工作做好、做实。我认为大家应该要把自己的产品和企业做得更好一点,就好像有春、夏、秋、冬四季交替一样,不要一直在冲刺,一直在奔跑,结果容易倒下去起不来了。

其实现在的市场就很好,宏观调控我是认可的,让企业冷静下来然后各自再有序地夯实内部,炼好内功。那些想要去转型的企业,80%、90%未来的发展道路都会有极大风险的。

观点地产新媒体:在您的眼中,到底现在商业地产是否存在大家所言的泡沫及风险?

许健康:如果太多人去追逐就会有泡沫。其实什么东西都要恰到好处,如果懂也做,不懂也去做,到最后就会变得数量过剩,这种情况是很现实的。

我觉得现在国家治理得很好,很有超前的意识,把这种现象抑制下来,让大家冷静,未来可以更良性地发展。