王志纲定位 王志纲:房地产商的角色转换 是市场所决定的

2017-05-25
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文章简介：房地产商是天使,还是魔鬼?在新型城镇化新的要求.新的需求的推动下,房地产商一定会应时而变.应需而变,走上"魔鬼"变"天使"的道路,这是市场所

房地产商是天使,还是魔鬼?在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下,房地产商一定会应时而变、应需而变,走上“魔鬼”变“天使”的道路,这是市场所决定的。

在新型城镇化的大讨论中,对地产商的评价褒贬不一。从褒的方面讲,房地产是推动城市与区域发展的支柱产业,为经济发展做出巨大的贡献;从贬的方面讲,房地产的暴涨催生了官员腐败和社会不公等诸多社会问题,好像成了万恶之源。所以在新一轮的发展机会面前,从专家到媒体都在强调一个观点:新型城镇化绝对不能成为新一轮的房地产盛宴,否则将是一场新的灾难。

房地产商是天使,还是魔鬼?

房地产行业的大发展起始于1998年。住房制度改革和加入WTO是这一轮上升时期的两大助推器。住房分配货币化催生了房地产市场化和城市土地资本化,为房地产行业发展提供了市场基础;后者外资涌入带来经济的高速增长,引发政府对土地资源和发展资金的需求,进而产生了“以土地为基础”的城市发展模式。

今天买房者都很难相信,当初像深圳、上海这样的城市还需要通过“蓝印户口”来刺激,现在已经变成通过户口来限制。这一变化的根本原因是土地,而推动土地上涨的动因是各地政府按照经营城市的理念,通过实施土地招拍挂制度和土地有限供给总量等手段,不断推动土地价格的上升,获得大量的政府财政预算外收入,来满足城市和产业发展需要。

房地产商之所以被认为是魔鬼,是因为他们成为土地升值的分享者。通过“时间换空间”的手段,在价格较低时购买大量土地,在长达数年的开发过程中,水涨船高,获得巨额财富。

化解这个问题的出路在于真正从地的城镇化转到人的城镇化上去。我们把新型城镇化归结为三句话“安居、乐业、好生活”。在这三个方面,地产商们需要转换原来的角色,适应新的变化。

所谓“安居”就是空间城镇化。我们需要建设“价廉物美”的好房子。如果政府能够按照长效机制,制定完善的政策和法律,例如《住宅法》,在严格的监督体系下,许多地产商就要转型成为保障性住房开发商,获取5%-10%的合理利润,从而保证城市工薪阶层和农民工“居者有其屋”。

所谓“乐业”就是产业城镇化。我们需要产业发展的空间,如果政府能够提供优惠的政策、灵活的机制和完善的法律,许多房地产商会转型成为产业地产商,建设科技园区的软件园、孵化园、研发楼、办公楼,工业园区的工业厂房、物流仓库,并用市场化的手段吸引企业入驻,他们将为来到这个城镇中来的人提供更多的就业机会和岗位。

所谓“好生活”就是功能城镇化。我们需要满足人们不断增长的物质文化和精神文化需求的功能场所。我们看到许多房地产商已经在转型,建设集休闲、娱乐、购物于一体的商业综合体,都市休憩的生态公园,以及医疗服务中心和养老公寓等。

一切都在变,一切都会变。在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下,房地产商一定会应时而变、应需而变,走上“魔鬼”变“天使”的道路,这是市场所决定的。谁让他们是企业呢!