易居董事周忻女儿 易居中国董事长周忻:房地产市场现金为王(图)

主持人:谢谢任总!下面这位嘉宾,他在两年前的这个时候说过这样一段话:不要过分在意市场短线的热或者冷,对于一个成熟的管理者来说,更要把握企业长远发展的态势。一年后的2007年,他的公司登陆纽交所,成为在美国第一家上市的中国地产经纪概念股。今天,他在座。他是易居中国董事长周忻先生,有请周先生。

周忻:今天的房地产市场,不管市场好坏,企业都应该有长期周期和短期周期的竞争理念,因为市场波动是正常的,而企业经营是稳定的。这一点上,阳光100(企业专区,旗下楼盘)的经营理念和易居的经营理念有共同点,所以我非常赞同易总的概念。易总能够在无锡有这样好的项目是无锡置业者的幸福。同时也为无锡房地产事业作出非常大贡献。

刚才很多专家都讲中国房地产大背景,那么我就想讲一个小问题,现金流问题。

周忻:中国房地产市场发展如何?1、中国房地产从企业本身来说并没有发生什么事,但是政策发生了很多变化。2、如果房企今年发生什么事,就是从项目转为现金。

去年易居中国8月8号在纽约交易所上市非常幸运。易居中国在上市之前,全球经济是快速发展时期,易居中国在上市过程当中,大约有两个礼拜的预演时间。后一个礼拜我们发现美国市场波动非常大。据说有次贷,投资人跟我们聊,中国有没有贷款,中国有没有次贷危机。

我说中国的按揭非常健康。年底时候,我们发现在全球资本市场当中,已经开始蔓延着所谓的美国次贷危机。今年一月份易居中国做了一个很多人都看不懂的决定:去年8月8号我们成功上市,今年一月份在市场非常冷清,没有人出去募集资金的时候,我们第二次去募集资金了。

当时包括我们很多董事在内的人都提出疑问,为什么要在股价到了三十几块回到二十几块的时候出去?很多人看不懂。我说,资本市场会有一次大波动,而我们要预防,短期内中国房地产市场也有一次波动,所以我要出去。

当时我的董事新浪曹先生说,我支持你。然后我就动手准备了。出去的时候,我们是23块,我募集资金的时候是17块,很多人都说我傻。

现在回望,我们做了一件对事。今年上半年我们召开一次投资人会议。主持人一开始就问,中国房地产市场发展如何?我说了两句话,第一句话中国房地产从企业本身来说并没有发生什么事,但是政策发生了很多变化。如果说中国房地产企业今年会发生什么事,那么就是从项目转为现金。

去年我们观察所有公司,第一个要素企业有多少项目储备,以至于去年在中国房地产市场中流行一句术语,叫企业项目是房地产项目的填充料。为了追求规模效益,拿一些价格比较低、量比较多的项目来作为整个项目储备。而今年呢,没有人再关心,这家企业项目储备多少,而开始关心企业现金流有多少。

企业的现金流会不出现问题呢?政府宏观调控银行贷款,市场变冷,销售率开始慢慢下降,国际资本市场永远只会锦上添花,不会雪中送炭,那么说开就是开发商没有现金。所以所有人关注的问题不再是项目而是现金。这是一个大变化。

周忻:国际投行最关心房企的现金流问题,房企要做好市场波动的准备,现金最重要。

去年上市,然后又做投资,所以我今年上半年大概花了两个月的时间,做了一次非融资。历经香港、新加坡、欧洲、美国,我发现一个问题,易居中国在国际资本市场上很多房地产相关投资人愿意和我见面。一开始感觉很奇怪,易居规模不大,为什么像一些大机构的分析师都愿意见我呢?后来我发现他们不是要见我,而是为了解中国房地产市场情况。

我会见了大约一百个投资机构,召开一百次一对一的投资人大会,一次会议大概一小时左右,询问易居中国情况十分钟,最多十五分钟,剩下时间一直询问中国房地产市场,询问中国在香港、美国上市的企业情况。

而且,他们询问问题惊人地相似,比如,中国大型开发商资金量怎么样?销售率如何?今年的销售量会不会下跌导致企业的现金流出现问题?现在中国房价坚挺会不会导致房子销售不出,从而影响中国房地产市场?银行贷款的紧缩会不会让企业整个发展当中出现问题?最多问题是个人信贷消费的紧缩,会不会导致房子销售不出以至于整个中国房地产市场遭到损失?而我的回答是正面的,因为易居中国也是发展十几年的企业,就像中国那些大开发企业一样,经历过风雨,能够在市场中经历住考验。

整个中国房地产市场变化很多,专家讨论,政府机构讨论,对于企业来讲,要做好市场波动的准备,而现金最重要。