黄其森背景 黄其森:现在进三四线就是与中央精神相违背

“地王收割机”也不敢拿地王了,合作看上去是唯一的出路。

地产壹线 张心梦 发自北京

今年1月,泰禾董事长黄其森曾公开表示,要避免三四线城市“找领导”拿地的政治风险。如今,在“两会”背景下,以政协委员身份出现的黄其森再次发声。

在判断房子是用来住的还是炒的时,他认为跟房子贵不贵没关系,主要看夜晚“亮灯率”。对于目前三四线城市高企的库存,黄其森指出,如果此时再进入这些城市,就与中央去库存精神相违背。

出海投资、医疗、健康、金融、养老,2017是泰禾的多元化发展之年。而这些产业反过来与地产又形成相互融合的关系,为业主提供包括生老病死在内的全产业链服务。

产品

希望同行抄袭的时候有些差异

提起泰禾的产品就不得不提院子,这类高端、高价产品很容易被归为“炒房”一类。在中央一再强调,“房子是用来住的,不是用来炒的”的舆论背景下,黄其森认为,现阶段来看,中国还是缺好房子,改善型需求将是未来购买的主力,而泰禾的产品也是为了满足这部分群体的需求。

种种迹象表明,中国房地产市场的入市资金遭到严管、严控。房贷折扣上调甚至取消、放款时间拉长、房企可贷资金额度下降。

而从房地产资金来源来看,一个是依靠金融机构发放融资,另一个是依靠销售回款,而这部分很大程度也是依赖银行按揭贷款。如果两头收紧,对市场肯定会有极大影响,尤其对改善、投资型客户。在取证难,金融、财政政策不明朗的情况下,泰禾的选择是抓紧出货。

“不要一提豪宅就好像是有钱人才能买的,在座各位都有需求”。春暖花开时节的北京,在取证难的背景下,丽春湖院子成为一枝独秀,在各家还有犹豫要不要用价格换时间时,泰禾已经领先一步。

三年时间,全国泰禾一共拥有了19个院子。在谈到十年磨一剑的拳头产品——院子系列时,黄其森的自豪之情油然而生。对于市场上同类产品的竞争,黄其森开玩笑的说到,“希望同行能够稍微注重以下,至少抄的时候大家有些差异化,有些企业也算知名企业了。”

2017年,北京市场泰禾将有200亿货值,主要为住宅和商住产品。对于未来泰禾的商业产品路线,黄其森表示,不做大的商业,将以街区商业、社区商业为主。

另一个颇受关注的产品创新点,就是泰禾会为南方住宅产品提供冬季供暖。据悉,位于泰禾大本营福州的“金府大院”,已经开始提供冬季供暖服务。

土地

现在再进三四线就是与中央去库存精神相违背

相信很多人对2012-2013年,泰禾在北京拿地的大胆迅猛印象深刻。彼时的泰禾,将主要火力集中在北京、上海一线城市。如今看来,泰禾正在享受这批土地红利。

在地王频出的2016年,泰禾在公开市场一块地都没拿,用黄其森的话是“感觉市场已经不理性了”。

根据泰禾2016年中报信息显示,2016年上半年,泰禾共获取11个分布于北京、上海、深圳、苏州等核心一二线城市的优质项目,分别为北京昌平南邵0303-07地块、上海新江湾地块、上海长兴岛地块、深圳坪山地块、苏州姑苏地块、苏州吴中地块、福州泰康山庄等。其中有8个地块为合作开发。

曾有泰禾内部人士表示,合作开发和收购拿地的原因有两个:一是现在拿地成本大,合作可以减少成本和风险。二是合作拿地是外地企业进入当地市场比较稳定的方式。而今日,黄其森也表示,泰禾不会拿地王。

另外,对于进入三四线城市,黄其森态度还是颇为谨慎。在他看来,这些城市库存量已经很大,如果此时再进入,就与中央去库存精神相违背。

今年年初,黄其森曾公开表示,拿地不要找领导,开发商承担不起政治风险。今天当有媒体提问到,作为政协委员不利用下这个身份,是不是觉得有些浪费时,黄其森表示企业要有政治敏感度,笨一点反而走的更远。

收购

没有团队的城市泰禾不会进入

提起去年的热点事件“宝万之争”,黄其森认为这代表了中国房地产市场的价值,而目前中国优秀房企的估值相对偏低。

对于宝能对万科的股权控制之争,黄其森表示,作为中国房企公司名片的万科,并不是随便能被人控制的,事实证明确实如此。收购相关利益方涵盖员工、债权人、股东、政府、公众、社会。“需要很高的智慧才能完成”。

对于当初借壳三农上市的泰禾来说,如今又有了新的股权合作形式。根据去年第三季度公布的季报显示,泰禾从二级市场投资2.7亿买入天房发展4.44%股权,投资1.3亿买入中国武夷1.53%股权。这种交叉持股的方式被认为是共同抵御风险的手法。

在合作项目的选择上,黄其森表示,首先要双方志同道合,其次是要有自己的团队,“去年有人跟我说重庆也很好,但是我们在那没有团队,所以没去”。

多元化

医疗可以8-10年不赚钱

今年1月,泰禾参与开发了第一个海外地产项目——英国伦敦梅菲尔片区豪宅项目,据公告显示,该笔投资泰禾共出资4440万美元。在投资标的的选择上,黄其森表示,英国脱欧后,经济进入低谷,对于投资是个合适的时机。

医疗、教育将会是下一个风口,也许它赚钱很慢。中国人现在不缺房子,但是健康和教育却是他们接下来不得不面对的两大问题。泰禾看好这两块蛋糕。

中国80%的资源集中在公立医院,90%的人在公立医院看病,而美国情况正好相反。泰禾将在未来五年里投入500亿元在医疗领域。与地产一样,医疗是重资产,但其回报更慢,甚至在8-10年里根本赚不到钱。“大家都知道莆田系,我也是福建出身的”,黄其森将自己的担忧放在了玩笑里,品牌或许是做医疗最该担心的问题。

泰禾做医疗的思路是,未来将与地产、保险有协同效应。例如,以旅游、养老地产为主的海南地产将来就可以与医疗结合。目前,泰禾医疗暂时只布局了成都、北京两地,未来将在上海建设国际医院。

对于地产之外的行业,黄其森允许他们慢慢生长,因为这些领域更多时候需要开发商承担城市和社会的功能,或许他们现在不赚钱,但黄其森看好的是他们未来的价值。