石述思马光远 马光远石述思做客“西宸会”称所有人都应买房子
3月25日,上海祭出了“史上最严厉”的楼市调控政策;当天深夜,深圳楼市收紧的调控新政也终于出台。两个楼市最热的城市几乎同时出手对市场进行降温,实属罕见。在2016年中国经济非常微妙的大周期下,以及全国房地产市场去库存的关键时刻,这种严厉的调控措施如何影响房地产市场的预期,以及未来的房价走势,可谓举国关注。
26日,一场主题论坛在西宸原著俱乐部“西宸会”举行。借助葛洲坝龙湖地产主办的论坛平台,著名独立经济学家马光远、央视年度经济人物石述思聚首西宸,与投资者共话中国地产后续走势。
“去库存跟在座的各位没关系,目前如果没有制度层面的创新,中国楼市去库存是不可能的。”论坛一开始,马光远就旗帜鲜明的抛出观点:当前一线城市的热销,最多只可能会带动部分二线城市、省会城市向上反弹,这部分大概占20%。而剩余的大量的、库存压力过大的80%城市,被带起来的可能性非常小,基本上是完全切割与分化的两个市场。
“不是每一朵野百合都有春天”,要在分化的市场中迅速抓住被救市的20%部分进行投资与自住,在余下的80%中只购买刚需,这是马光远向投资者提出的忠告与建议。
马光远认为,自2014年9月30号人民银行调整对首套房的认定标准,中央政府就已经打响了本能救房地产的第一枪。“如果政府丧心病狂的救市,你们一定要丧心病狂的出来买房子”面对当时已经非常低迷的房地产市场,马光远立即做出判断,开始劝身边的投资者买房,“这是一个转折性信号,救市第一枪后,房地产市场分化的态势,会越来越明显。一线城市,热点城市,人口未来流入的这三类城市,必须出手买房。”
“我不知道当时有多少人听了我的意见,现在你们看北京的房价,我认为我的判断没有问题。”马光远认为楼市的总体投资趋势就是在分化市场中寻找机遇。
然而,从2014年9月至今,一线城市的房价早已攀升不少,在2016年经济增长承压、一线城市楼市调控预期趋紧的环境下,投资者还应不应该继续投资房产?马光远对此依然是肯定的回答:所有城市的人,都应该买房子。2016年,买房子居住任何城市都可以,我们暂时看不到中国房地产要崩盘的迹象。
“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市,无论投资还是自住,都应该买。剩下80%的城市,为什么买房子,住。”马光远强调了一遍一年半以前观点。
“2016年所有的政策会让购房成本非常低。但是千万不要期待房价会掉,因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘,预测房地产崩盘的人,都是骗子。”正对当前市场上正在逐渐升温的资产泡沫与崩盘担忧,马光远认为不足为虑,投资者根本不用考虑崩盘问题,因为崩盘来了,谁都逃不掉逃不掉。
那该如何理解当前沪深两市对房地产市场的房价调控?“房价的暴涨之后都跟随着暴跌,中央是希望整个房地产市场保持稳定的,希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走,把库存消化一部分,但不希望疯涨以后,整个市场崩溃。”马光远认为当前的政策并非要打击市场,反而是在稳定市场。
马光远的逻辑是,“中国现在的两大风险,银行的风险,企业债的风险,大量的企业去产能,大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。2016年的房地产市场,从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲,大家都希望市场政策稳定。简而言之,就是疯涨不可持续,崩盘绝无可能。”
马光远:北京楼市会强化政策执行
马光远的基本论断的也得到了石述思的认同。石述思认为,在中国经济基本面呈现L形时,人们普遍悲观,但实际上经济存有两面,一些亮点不应忽视。
石述思认为,只有政策红利和市场红利相互叠加的投资方向,才能推动企业转型升级成功。“如果没有政策红利支撑的市场走不远。单有政策红利没有市场的需求的行业,也一定会破产。”石述思认为,未来中国经济的发展是两轮驱动,一个是互联网 产业升级,一个是文化创意产业。此外,在生态环保、军工、在电商互联网 、高端养老,高端医疗,高端教育领域,也都存在这补短板的投资机会。
在房地产投资领域,石述思认为投资者一定要打好“四张牌”。第一张,城市牌。石述思认为一线城市的市区住房,由于存在投资需求与刚需需求的叠加,将会保持持续上涨,且上不封顶,是好的投资选择。而在二到五线城市,假如没有与国家主导的、投资青睐的行业产业相支撑,就一定要谨慎投资。
“如果没有前面说的这些宏观经济产业,劝你就省了,不管去产能提供了什么优惠政策,那一定是陷阱。”第二张,楼盘牌。第三张配套牌。第四张牌,考察地产商,越大越好。
对于去产能,石述思提出三个建议,首先中央政府应依靠金融手段,将库存的不良资产降下来,避免将坏账砸在政府手里。其次,中国城市化进程尚未完成,当前正在推进户籍改革、农业地权改革,应考虑宅基地通过金融的配套服务措施,置换城里的过剩房产。此外,希望中国的决策者、优秀的经济学者,制定一个更稳妥的去库存解决方案。
石述思:炒股不如买楼
石述思并不建议投资者进入股市:“与其投资股市,不如考虑在一线城市买房子,如果不想买,到美国买个房子也行,如果还不想买,可以把手里的钱适当换点美元,还不想,那就花掉好了。”石述思认为,“只有实体经济、中国制造真正复苏,才能帮助国家渡过难关,投资者如果希望通过长期持有一定房产来保持资产升值,那将取决于所在城市实体经济的发展质量与前景。”
对于当前市场普遍担忧的地方债务问题,马光远认为市场存在过度渲染,其规模与占比仍在安全范围内,且存在多种解决方案,不值得大家担心。
“国内最严重的债务,第一个是企业债,第二个银行的不良资产。”马光远这是当前最值得关注的两个债务风险。“中国企业的债务已经非常重,总规模全球第一,所占的比重,也远远超过了安全边界,而且很多企业当前的财务状况非常糟糕,进一步推动去产能,很可能就会造成银行的不良贷款,企业债的危险非常大,对中国经济造成的杀伤力应该是排第一位的。
”马光远解释认为,2016年,2017年,中国经济最大的问题是企业债和银行出风险,这将是可能引发系统风险最关键的因素。
石述思补充认为,各个城市不一样。地方债形成的原因、目的也不一样,有些人好大喜功,有些人实实在在,为人民群众办事,为企业发展办事,还得具体问题具体分析。
