刘彦平少将 社科院刘彦平:2017年房地产进入调整期 房企购地将呈总体下降

2016年中国房地产市场风云变幻颇具戏剧性色彩,前三季度市场急剧升温,房企销售和扩张加速,总销售与总负债规模均创新高。其中房地产(000736,股吧)贷款占贷款总额的比重呈上升趋势,从2011年的15%左右上升到2016年的接近35%。

同时债务规模也累计上升了约150%。然而进入第四季度以来,随着调控政策趋紧,楼市迎来调整期,预计将对全国房地产市场产生显著的影响,房企面临的资金等方面的风险不容忽视。

房企面临的问题及风险

销售收益上升,盈利能力反降

2016年房企净资产收益率、总资产报酬率出现不同程度的下滑,但销售收益率大幅增长,增幅达5个百分点(见图1)。究其原因,表面是由于销售额以及净资产进入高速增长通道,其增速快于利润增速,导致财务指标基数变大、指标数值变小。

而根本原因则是企业成本上升,特别是拿地成本高企,加之管理运营成本控制能力也较弱,导致全行业盈利能力乏力。随着市场环境中土地、人力、销售、融资等成本的上升,费用压力挤压利润空间自然成为房企面临的巨大问题。

同时大规模国企充分利用其融资、投资以及品牌优势集中抢占了市场资源,导致很多小型企业、民营企业和地方企业面临越来越大的市场压力,也一定程度上拉低了行业平均盈利能力。在净资产收益率和总资产报酬率同比下降的情况下,成本费用率与上一年度持平,资本收益率反而上升了1.

5个百分点。表明在日益激烈的市场竞争中,房企的战略调整和运营效率有所提升。但这对小型房企来说殊非易事。在资金成本和销售成本控制处于绝对劣势的情况下,小型房企将战略目标放在降低开发成本和管理成本方面应是合理的选择。

负债水平高企,财务风险堪忧

2016年度,受销售业绩大幅回升的影响,房企负债水平稍有下降,但资产负债率、现金流动负债比率、或有负债比率等相关指标仍处于高位。地产债供给发行约8820亿元,是2015年同期发行量的2.6倍;2016年中报显示上市房企应付债券规模已经达到长期借款规模的一半,成为房企融资的重要渠道。

值得警惕的是,地产行业整体负债率居高不下,剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上,净负债率超过100%,资金杠杆率依然维持在高位。特别是部分中小企业投资较为激进、杠杆率惊人,负债率持续走高。房企居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率叠加,极易放大企业债务违约风险,危及企业生存发展。

市场供求错配,去化任重道远

2016年前三季度,商品房待售面积69612万平方米,比8月末减少1258万平方米,环比下降1.78%,并且是连续七个月减少。全国房地产库存去化加速,但住宅与商业、不同规模的城市之间库存去化的结构性问题仍然存在。

一二线城市供不应求,而三四线城市却依旧过剩。此外,国家统计局最新发布的数据显示,截至2016年10月末,商品房待售面积近7亿平方米,同比增长1.3%。其中住宅待售面积已现负增长态势,而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房,其待售面积的同比增速均超过10%。总体来看,房地产行业的去化之路仍任重道远。

融资政策趋紧,潜在风险加大

2016年第四季度开始,随着新一轮房地产调控的到来,房企又开始向去杠杆方向转变,房企公司债发行和再融资两方面,均呈现出监管收紧趋势。随着相关融资监管政策的陆续出台,各地政府也加大了对房企拿地资金来源的审核和检查力度,依法查处房地产开发企业不正当经营行为,加强商品住房用地交易资金来源监管,规范房地产市场秩序。融资政策趋紧带来的房企经营风险不容小觑,未来房企的进一步分化将更为明显。

2017年房企展望展望

2017年,在稳增长、去库存、推进行业供给侧结构性改革的进程中,房地产企业的发展仍面临诸多的不确定性。

房企购地将呈总体下降

综合前期政策面和库存状况,预计2017年度的房企购地将出现分化。其中,一线城市和二线热点城市的土地购置面积和成交量将有所增加,三四线城市的土地交易将会明显下降。从房地产周期的经验判断来看,从2017年年中开始,住房供应量将增加,市场去化周期可能会进一步回升至12个月以上,个案价格可能出现下调,热点城市甚至可能出现个案大幅降价的现象。

特别是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”板块会面临较大的降价压力。伴随去化进展,2017年下半年的土地购置可能出现小幅回升。

房企融资规模将有所下降伴随多项调控政策及监管效果开始显现,小规模房企可能会因无法交纳足额土地出让金而退出土地竞买市场。此外,房企融资受高基数和政策打压双重影响,大户型改善、投资性需求将受到显著抑制。2017年度,一二线城市成交量可能出现20%以上的同比下滑。

成交量萎缩,加之差别化住房信贷政策和个人住房贷款管理的加强,居民抵押贷款与预收款等也将随之下降。房企融资管控有利于引导开发商和二手房买卖家的预期,维持金融稳定,防止恶性泡沫。在此背景下,房地产行业的各种违规资金将大幅减少 。

行业进入调整期, 市场预期偏悲观

2017年,全国楼市将开启新的盘整周期和市场冷静期,房地产开发投资和销售增速将出现回落,龙头房企也将进入整固期。重点公司销售额与将大体与2016年持平,主流房企拿地仍将集中在一二线城市,且开发投资会更加谨慎,购房消费投资也将明显减少。随着房地产市场“因城施策”、“一城一策”的调控政策加强,房地产市场累积的风险会进一步凸显,整体市场预期可能呈现较为悲观的基调。

房企发展的政策建议

清查土地开发情况,促进一二线城市土地释放和住房开发。2016年以来,大量房地产企业调整布局和开发战略,各类资金加速向一二线城市集聚,由于没有在库存分化的情况下“因城施策”,部分一二线出现房价上涨过快的现象,导致市场恐慌和社会投机情绪高涨,“地王”频现,大量信贷资金流向了房地产市场,三四线城市房地产市场则进一步萧条。

尽管一二线城市房地产销售火爆,但由于城市土地供应等条件限制,不能充分转化为房地产投资增长,而三四线城市库存压力巨大,房地产投资难以为继。因此,2017年度应切实清查土地开发情况,制定精准的因城施策调控及去化目标。

应适当增加一二线城市土地供应和投资力度,确保行业活力及稳增长的动能。同时加快三四线城市的户籍制度改革和新型城镇化配套设施建设,鼓励房企在文创地产、旅游地产、养老地产和特色小镇建设中开辟新市场。

有序改革预售制度,优化行业竞争生态。2016年5月,深圳(楼盘)在全国范围内率先探索商品房预售制度改革,引发行业关于商品房预售制度的讨论。随着房价飞涨、楼花炒卖、质量纠纷、期房投诉等现象不断出现,取消商品房预售制的讨论和呼声也越来越高。

2016年2月发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出要大力推广装配式建筑。装配式住宅的建设,从开工到竣工整体周期可以缩短三分之一,让业界看到现房销售代替预售制的可能性。

预售制度逐步退出舞台的征兆显现。通过部分城市试点探索,渐进、有序地改革预售制度,应该是大势所趋。政策鼓励现房销售,一方面能够确保施工的周期,提高开发能力门槛,进而优化行业竞争生态;另一方面,也能够减少预售制度中所存在的种种弊端,比如质量纠纷问题,开发商信誉问题、资金链断裂风险等。

严格规范并清查开发企业土地拍卖中资金来源。房地产调控的本质是抑制其投资品属性,恢复其商品属性。因此,有必要采取适当监管手段来遏制房价上涨过快,促使各类投资更多投向实体经济部门。其中,银行发放的夹层融资潜伏着巨大的金融风险,2016年以来不少民营房企借力“夹层融资”竞逐“地王”,助推了地价的飙升,亟待在全国范围内严格规范并予以清查管控。

加强开发企业购地、开发、销售的监管。近年来,房地产市场乱象频仍,给行业发展带来诸多消极影响。2016年8月以来,在加强房地产中介管理及规范开发企业经营行为等方面,已出台了若干政策,相关部门也展开力度空前的监督和查处,收到了一定的成效。

然而未来仍应进一步细化房地产市场和企业经营行为,在企业购地、开发、销售和服务等各环节,形成严格的配套监管体系。这对未来房企的规范经营、有序竞争和行业的可持续发展,都具有重大意义。

(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)