王喆社科院 社科院研究员:空置率的存在让中国经济畸形发展
人民网北京9月10日电 (记者 王喆) 今日下午,中国社科院金融研究所研究员易宪容做客人民网“人民议事厅”栏目,就“空置房空置率大讨论”等问题与网友在线交流。易宪容称,只要空置率存在,我们整个社会的经济是在畸形的发展,房地产市场畸形发展,整个中国金融安全面临一个巨大的问题。
近日,关于空置房空置率的民间大讨论正在展开,一边是增长的空置面积,一边却是买不到房子的高昂房价。住房空置率和房价到底有什么关系,此前有媒体报道,住房空置率1%和26%的悬殊差距令人眼花缭乱,更让消费者不知道应该相信哪一个是真哪一个是假,据权威部门统计局表态说,从未公布过类似的数据,并表示统计此类数据非常困难。
易宪容在谈到此问题时表示,按照我国的定义,空置率就是房地产开发商生产的住房一年内没有销售出去,和整个已生产的住房之间的比例,过去的住房空置率主要是指房地产开发商有多少房子没有卖出去。其实无论是国际惯例还是世界其他国家的统计数据,这个空置率不能反映出真实情况。
因为空置率一个方面可以放在房地产开发商,就是住房与供给的需求,还可以放在住房的持有者身上。另外几种,一种是投机炒作的人手上,还有一种是投资居住的人手上。住房产品和其他产品有一个很根本的不同,既可以消费,也可以投资。
如果说房价很高并且一直在上涨的时候,对于房地产开发商,空置率没有什么意义,为什么?房价很高的时候,并不是因为你生产的产品过多,供大于求导致了空置,而是为了卖更高的价,房地产商希望住房捂盘惜售,把这个房子留下来。
“住房既然是一个投资品,是消费品的时候,如果很多的住房是持有在民众手上,或者需求者手上的时候,需求方又卖就是供给了。这个时候房地产市场问题就比较大了。”易宪容解释,如果我买了房子,既不卖出去,也不租给别人住,他们在干什么?唯一的就是要等这个价格涨得越高,房价很高多时候卖出去,这个时候一定会导致几个很严重的问题。
第一,如果你现在去买房很方便,利率又很低,金融杠杆率很高,就很容易买上,你就可以买很多房,存在自己手上不卖出去。
一方面可以让房价逐渐地飙升,把房价拉高,另一方面本来住房供求关系比较平衡,他持有很多以后,就造成了住房的过度紧张,就是供求关系严重失衡。供求关系严重失衡,价格就往上飙,房地产泡沫就被吹大。第三,我租出去或者卖出去,从住房来讲,可以解决一定供求关系,更重要的就是租金等费用就不会出现,现在问题是,既不卖,也不租。
易宪容说,更为严重的问题就是,因为他们这些住房持有人,多数住房都是利用政府的优惠政策,利用过高的杠杆率,把它买了以后持有手上的。这时候把房价推高,让住房的紧张程度越来越高,不仅仅让整个市场的供求关系紧张,而且会制造金融风险。我们国家的金融风险会增高。房价推高了,利润也会很高,就会推动更多的房地产开发商去生产这个房子,整个国家的经济结构严重失衡。
