农村宅基地买卖热暗藏风险 违规合同法律不支持
记者 杨桐/文图 52岁的于邦洪最近比较烦,因为他接到了一张法院的传票。2000年12月11日,老于以3.8万元的价格,买下了郑州须水镇须水村一个独院,时隔9年之后,卖方突然反悔,要求法院判令当初的买卖合同无效。
法律规定,宅基地归农民集体所有,城市居民或非本村农民不得购买,宅基地买卖属无效行为。在郑州,因为价格低廉,郑州城乡接合地带的农村宅基地买卖曾相当红火,而随着城市框架的拉大和周边房价的不断攀升,类似老于的遭遇也不断发生。
每一起宅基地买卖纷争,除了房价上涨带来的利益驱动、情理与法律的角力,最具争论的一个话题是,对于违约者,该承担什么样的过错责任?
2000年,安徽界首人老于和妻子已经在须水村卖菜两年多了,凭他们的经济条件,要想在郑州购买一套商品房,的确有点困难。
这个时候,须水村已经有村民将多余的房屋连同宅基地一起出售了。跟市区的商品房相比,这里的房价要低得多,老于最初看中的一个200多平方米的独立小院,要价才3万元出头,正当他准备买下这个小院时,须水村一个叫赵福庆的人找来了。
赵福庆在镇上有工作,在村内属于德高望重者,老于此前曾委托他留意村中的卖房信息。赵福庆告诉老于,村中有个叫申文荣的老太太,几年前丈夫因病去世,儿子、儿媳和孙子也在一场意外中去世,她家的院子已经空了两年没人住,现在申文荣正四处托人准备把院子卖掉。
在当地人看来,因为一连几年有四人死于意外,这个院子是个典型的“凶宅”,一时难以找到买主,所以给出的价格非常低,这个300多平方米的院子内有一栋两层小楼,共10间房屋,按照当时的价格,售价应该是5万元以上,而申文荣的开价才4万元。
权衡之下,老于决定推掉之前已经交过定金的那个院子,他最终以3.8万元买下了申文荣的独院。为此,双方在2000年12月11日签了一份“字据”(买卖合同)。
在这份字据上签字按手印的除了买卖双方(卖方申文荣,买方为老于的爱人黄梅凤),还有作为监证人的申文荣去世丈夫的两个本家兄弟,及该村有威望的老者赵福庆和秦小喜。
老于说,购买这套房子时,他还留了一个心眼,因为自己的户口在安徽老家,而妻子的户口则在郑州惠济区的另外一个村庄,他听说城市户口的人不能购买农民的房屋,所以以妻子的名义签了合同。
签完合同后,老于将院内齐腰深的荒草清理掉,又重新粉刷墙壁、更换门窗、添置家具,一场忙碌之后,他觉得,自己在郑州安家落户的梦想终于实现了。
今年的7月28日,中原区法院给他下达了一纸应诉通知和一份起诉状。原来,当初的卖房者申文荣反悔了,要求法院判令当初的买卖合同无效。
老于的这场官司,在须水村引起了不小的震动,因为这9年间,在须水村购房的外地人越来越多,仅老于所在的第十村民组,就有10多户外地购房者,大家担心,如果老于输了官司,会不会引起越来越多的效仿者?
因为,这几年中,随着郑州城市框架的不断拉大,须水周边的房价也在不断攀升,村边的小产权房已经卖到了2000多元一平方米,而村民自己房屋的价格也水涨船高,不断有人跑到家里问老于卖不卖房子,给出的价格已经超出20万元。
另一方面,南水北调工程从村中穿过,其中所涉及的占地补偿是个可观的数字,而将来须水村列入城中村改造之列也不无可能,这些都可能成为当初卖房者反悔的原因。
购房者可能不知道,老于的这场官司在须水村算得上第一例房屋买卖纠纷,但同类情况在郑州早有发生。今年3月3日,郑州市中级人民法院对一起房屋宅基地使用权转让纠纷作出判决,而这起案件就发生在距须水村不远的须水镇刁沟村。
原来,在郑州市区上班的张国良本是刁沟村人,但因为户口不在该村,村内并无自己的房屋,2001年3月22日,他同自己的堂侄张百顺签了一份住宅房屋使用权转让协议书,以3.7万元的价格购买了张百顺0.25亩土地和上面的8间房屋,协议特别约定“付款后双方永远不得反悔”。
而到了2008年6月3日,张百顺的母亲,也就是张国良的堂嫂虎银莲突然向中原区法院提起诉讼,请求判定转让协议书无效。中原区法院经审理支持了虎银莲的诉讼请求。张国良不服原判,向郑州市中院提起上诉,郑州市中院后来作出了维持原判的判决。
实际上,类似的案例在郑州还有不少,郑州一位不愿具名的法官说,这两年城郊农村的卖房者起诉买房者的案子有直线上升趋势,大都和周边房价上涨及拆迁补偿有关。
在网上键入“郑州宅基地出售”关键词后,满眼都是“急用钱,便宜出售宅基地”、“农村有证宅基出售”、“两处宅基地叠加独院欲售”之类的信息。由此可见,郑州城郊的农村宅基地买卖已成为普遍现象。
已经毋庸置疑,购买农村宅基地蕴涵着巨大的法律风险,尽管有些人签协议时故意规避宅基地字眼,只注明房屋买卖,其实质内容还是宅基地使用权的转让。
法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,农村的住宅不得向城市居民出售,也不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”早在1999年5月6日,***办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定:“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日,***重申:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
老于在今年8月20日向中原区法院递交了一份反诉状。他提出,卖房者申文荣除了要归还3.8万元的购房款,还要按照同期银行贷款利息返还利息3万元,同时返还自己翻建装修房屋花费的4万元。
他的一个观点是,卖房者明知其出售的房屋和宅基地属禁止流转范围,在房屋及宅基地价值大幅上涨的情况下,违反诚实守信原则,主张合同无效,应当承担合同无效的主要责任。
但问题在于,对于违约者,该承担什么样的责任?对于这个问题,法律界尚存在不小的争论,一种观点认为:非商品房买卖合同引发的纠纷,认定协议无效后,如果出卖人一方有错,应承担补偿对方差价的过错责任。
而另一种观点则认为:既然是无效合同,其买卖行为就不受法律保护,卖房者只需要退还房款就可以了,无须补偿差价。
针对这种情况,北京市高级人民法院曾在2004年12月15日印发过《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则》的通知,通知说,诉讼的起因,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
处理此类案件首先应全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋的同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
而河南的法院系统尚未就这一问题出台相关政策,因此法官的判决标准也不尽相同。
作为同类案件,轰动一时的北京画家村小产权房第一案或许能给我们提供些许参考。
2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落,并签署协议。2006年10月,房屋升值,马海涛起诉李玉兰,要求撤销合同,收回房子。2007年7月,通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效,马海涛向李玉兰支付9.
4万余元房屋补偿,李玉兰腾退房屋。2007年12月,北京市二中院终审维持原判,但指出李玉兰可就利益损失另行主张赔偿。2008年1月,李玉兰起诉马海涛,要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。
2008年10月,通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰18.5万元。此案在一审宣判时,法官曾指出,农民马海涛作为出卖人,当年明知国家禁止买卖宅基地,依然将自己的8间房屋及院落以4.5万元的价格卖给画家李玉兰。但是在卖房多年后,马又以违法出售房屋为由主张合同无效,因此应对合同无效承担主要责任。此案中,马海涛和李玉兰都存在过错,应按七三开承担过错责任。李玉兰上诉,仍索赔48万元。
今年6月24日,画家村小产权房第一案在北京市第二中级人民法院作出终审宣判:李玉兰所购房屋的原房主马海涛,赔偿李玉兰损失18.5290万元。再加上此前北京市二中院判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款9.3808万元,实际上马海涛应赔偿李玉兰近28万元。
