肖劲会计师 万科肖劲媒体见面会二
记者:之前看到万科公众号发的在上任之前的介绍,印象特别深刻,觉得您是在带着使命来的,希望沈阳万科越走越好。您接下来在2015年在营销方面有哪些动作?还有万科2015年涨价了,您是怎么应对沈阳的房产市场。
肖劲:营销工作没有标准,没有说这么做就是对,那么做就是不对,因为一个市场是百花争鸣,百花齐放,什么动作都可能成功的,你要简单说营销不可能说这种方式是最好,那种方式是最差的,我还是有自己的一个习惯,习惯可能还是希望整合一下,大家共同来做很多事情,这样的话声音会大一点,对市场来说影响力也会强一些,客户也会感受深一些。
如果像打仗一样自己打自己的,恐怕声音就会太小,客户就认为比较差,我愿意做整合的事情,品牌的事情,项目上比较重要大的事情,这些我的宗旨,而不是总是干一些小的事。这是一个情况。
另外一个就是说到价格,我觉得我们调价的主要原因还是因为我们的利润太低了,这个在我们集团排,我们沈阳公司基本上排到最末,以沈阳这个城市的情况来看,我们不应该排在这么低,我们跟其他的省会城市可以去比,我们以至于可以和其他的非省会城市比,我们都比不过人家,涨价一方面可以改善改善我们财务的结构,让大家恢复恢复信心,另外也是我们本身线下供货的构成,我们小批量的供货是可以实现的,我们涨价1月份包括2月份第一周都还可以,更主要的是什么,更主要的还是传递信息,俗话说买涨不买跌,卖房子这个事情说到头,这是卖未来,不能说卖未来这个事情,未来越来越不值钱,这谁买?客户也会接收到这个信息,我买了会改善生活会改善命运就更好了。
辽宁电视台房产:在沈阳的浑南和沈北房子供应量很大,我们万科暗示我们未来的沈阳房价在沈阳市内五区里面有一个变化,我想问的问题是,拿什么来拯救你,沈阳的房价。
肖劲:我觉得这不是暗示,这是太明确了,沈阳的政府在一段时间内推出的土地态度,那段时间大概是在2009、2010、2011年那个阶段,到了2012年就已经没有那么多了,2013年已经明显下降,2013年是2012年的80%的土地供应,到了2014年是2013年的30%,2013年供应的大概是3500多万平米的商品房,到了去年就变成了900多万平,实际上在下降。
下降的原因可能是因为供应量太大,对城市影响不好。
另外也是想改善改善整个的产品的结构,去年开始地方就会好一点。土地供应量大的事绝对是对城市的一个致命伤害。我们公司研究的理论,一个城市里面房屋总价值实际上是一个刚性的常数。比如说有一万平米,一万块钱一平米,那就是一个亿,这个城市加在一起房子就值一个亿,这一个亿的房子怎么让它升值取决于两个原因。
第一个原因国民生产总值在增长,兜里钱多了在增长,但是很缓慢。第二个原因取决于人口,如果人都进来了房子数量不增加,那么房子开始升值,供需矛盾不均衡。政府开始干一件什么事呢,政府开始增加供应,增加供应的结果就是使原有的房屋,所有的房屋的平均售价下降,二手房平均下降了,新增加的和原来的加在一起一算,这个常数是不会变的,这个常数的变化非常非常少,除非经济往上涨,每年7%、8%,或者人口哗哗往里进,刨除这两个原因之外供应的增加一定会稀释原有房屋的价格。
十年前沈阳是一个什么情况,多大面积,房屋单价是多少,现在再算一算多大面积,单价是多少,结果可能不一样,就是经济在增长,所以供应的事情往往是要考虑的,不是供应多少就能挣多少。
另外还有很重要的东西,这几年在全国上下都在讨论的一件事情,叫做开发区经济,开发区这个模式到底在中国走得下去走不进去,各级政府讨论这个事,好像现在对开发区模式有疑问,比如说我们沈阳,沈北新城当年肯定是红红火火,政府要搬去,做多少个医院,用什么展览馆,用什么道路,修什么商业,边上有多少产业配套,现在这个落实了吗?因为人口的迁徙绝不像大家想象的有房子就过去了,就涉及到历史、文化、习俗、习惯和对哪个地方有感情,那个区域的工作生活条件是否具备等等,所以开发区的模式现在在减弱。
沈阳的情况是什么呢,沈阳的情况就是开发区过多,南面也有,北面也有,东面也有,西边也有,好几个,苏州就是成的。整个苏州旁边新建了一个新城,就像新苏州一样,那个就成功了,我们在网上看见一个大秋裤,那个地方就是苏州的新城,那个地方是一个成功。
当然也有一些城市成功不了,城市中好多开发区,好多工业园,好多产业园,什么什么基地就不行,所以要回答这个问题还得要把现在国内探讨比较多的开发区模式要给它透露一下,沈阳属于一个开发区模式的重点区。
沈阳楼市报:万科地产在沈阳房地产市场,2014年发展比较平稳,肖总在这时来到沈阳也是肩负使命,带领万科地产重返巅峰。您对2015年万科历史有哪些考虑?
肖劲:还是跟刚才说的一样,我还是希望我们的市场占有率高一点,利润高一点,职工收入高一点。说这几个高一些不像大家想象那么容易,我们在北京涨价都是以万为单位的,实在城市不一样。涨这么点钱大家觉得挺高兴,觉得市场开始变化了,实际上这真是很正常的事情,因为我们的资金成本在这里,把这点钱挣回来应该是正确的,更何况客户还希望。所以我觉得这不是什么太大问题。
新浪乐居:我们的编辑听说您来见面会非常激动,委托我送您一个礼物,一个是沈阳的老雪花,还有一个是我们的书,主要讲沈阳老建筑历史,希望您喝着老雪花看着书爱上我们沈阳。我的问题是万科如何用互联网的思维做地产。
肖劲:我们现在是互联网思维比较动的一个公司,我们老是强调互联网思维,互联网思维实际上我自己觉得是一个思维方式的转变,而不是说我们需要拿它改变我们的产品,或者是改变我们很多的硬件之类的东西,关键是改变思维模式。主要我现在互联网给我们带来的变化还是微信和移动终端,我们智能手机移动终端给我们带来的变化,这的确是很厉害的。
我举个例子,以前经常有一些媒体印楼市地图,不知道大家听说过没有,挂墙上,现在肯定没人干这个傻事了,我们一查就能查到了,还让我趴在地图上找不可能。再有以前做广告还做楼书,我觉得楼书也没有什么太大的用处,因为早年的楼书大家看一下,三分之一基本上都是没用的,棋盘山的美浑河的天跟我们没有关系,真正三分之一想看的都没有数字,效果图,跟我们没有什么关系。
现在不一样,现在手机上直接可以看到,动画、互动,并且里面很多基础的数字都有,这都是给客户带来很多的便利。
我觉得互联网这个东西不在于你想干不想干,你想有不想有,在于这个整个社会,在于我们这个群体,在于你能不能找到客户的触点,而不是在于你自己多么好。我们公司互联网水平再怎么高,客户不接受不使用也没有用。
有很多项目都在做本身自己项目的互联网,做一个网站或者做一个群,成功的案例非常少,但是我们所有的项目都有客户自己的QQ群,为什么呢?因为他没有维权,抱团一起就可以力量大。那么我们就会考虑这事,为什么他们自己这事就能互联网起来,我们花点钱让他们互联网起来怎么互联不起来呢,就是因为你没有解决客户的问题。
如果我们现在做的网站完全能够做到客户投诉,解决问题,维权,我们的领导亲自在上面回答问题,亲自督促去解决,客户还有必要自己搞一个网站吗?没有必要,还是要站在客户的角度找到痛点这样才可以发展。互联网这个东西实际上现在变化非常非常大。
我经常百度看看地图,搜索一下东西,我就以百度为例,百度现在仍然是每个月更新它的后台,包括它的地图很快很快,天下间还有找不着的事吗,打电话找不着告诉你怎么怎么走,我建议大家以求不要请他吃饭,土老帽,地儿都找不着,上网查啊。这是时代的发展,互联网这个东西还是要互动起来。
搜狐焦点网:万科在沈阳跟我们是老朋友了,您是新朋友,在见面会之前也对您做了不少介绍,如果您给自己做一个标签性的定义的话,您用一个什么词来形容自己。因为刚才谈到了很多您跟万科的机缘,我们更愿意了解您。
肖劲:就是一个朋友,我愿意跟大家做朋友,也可以跟搜狐焦点的同事们打听打听我,应该都是朋友。我的手机里应该有媒体朋友的电话一千多个,当然这一千多个可能有五百个已经不干这行了,毕竟我干的时间太长了,1992年、1993年,1995年、1996年的。
我喜欢记录这个人的变化,一会儿我给你们看看,曾经是哪个媒体的,又去哪又去哪。为什么呢?因为一旦哪天见面之后我都假装特熟,你以前不在那儿那儿吗,其实我查一下手机都记得,目的就想跟大家关系融洽,大家也应该能体会到,我愿意跟大家做朋友,没有什么。
沈阳搜房网:万科的难度。
肖劲:这个问题不属于交流的范畴,说多不一定拿到,土地获取的领域可能不是那么公开透明,命的因素比较多。我还是比较看好市里的区域,周边的地方我们不能开发太大。
房小二网:欢迎您来到沈阳,预祝您新春快乐。我们是一个本土的房地产媒体,您结束了之后可以到我们网站上了解一下。肖总,您来之前我们在朋友圈看到很多同行或者万科的朋友分享您的语录,看到很多很有意思的话。有两句话,恶梦醒了庆幸,不要做计划要做措施,这两句话说的时候一定有背景,您应该也会做过恶梦,您在平时的工作当中做了哪些措施保证恶梦不再做了。
肖劲:这些措施是我们公司一块做的,因为万科是一个风险意识很强的公司,防范风险能力特别强,我们有十个大的业务系,基本上有一半,基本都是防范各种各样的风险,靠着我们系统的力量,基本上没有恶梦,除非我们没有做好,这是出现的问题,可能是客户的问题,可能是我们开发商遇到的市政这种问题,谁来干都是这样。我们整个万科还是靠体系在运转。
辽宁日报:我们主打的理念技术占领产品,包括城市,万科致力于生活的一系列的服务,万科的背景,同行业内有口皆碑。在今年2015年到来之后把北京什么样的想法或者是方法应用在我们沈阳的打造上。
肖劲:没有北京的,我们只有全国的,我们现在所有动作几乎都是前面的,以前我们叫6 X,现在我们又前进了一步,包括物业管理,包括我们很多项目的维修都是提供了更好的服务。万科有两个特点,一个特点我们叫职业经理人团队,这个团队比较喜欢干一件事互相竞争,互相比,总是希望别的公司做的好的案例弄过来,我们每个城市都有自己的亮点,我们都会学到放到自己身上。
第二,万科有一个特点叫做让客户称赞。其实我们特别愿意客户多投诉,万科有一个投诉网站大家可能都知道,投诉万科,所有发的邮件我都能看到,我们集团也能看到,解决客户的投诉是很大的问题,实际上我们每年都会花钱花到客户身上去,并不是敲门给你送一千块钱,而是解决每家各种各样的问题,有社区的问题,有每一户的问题,有楼的问题,这些问题的解决就是把整个的社区做得更好,也许二手房的价格也上来了。
记者:沈阳2月2日—8日,整个沈阳的市场有平均上涨的趋势,销量增长4.5%,房产排行榜万科排名,恒达到第三,华润第四,您怎么看待这件事。
肖劲:我了解这几个开发商都没有新货供应,我们卖的都是存货,也许某一周有一个开发商一个楼退出来了一下就不一样了,这是供应的问题,这个没有别的。
主持人:时间原因我们今天发布会就到这里。请所有媒体移步到这边的楼梯上合影。
