刘小康地产设计 房地产税斟酌中:官方已设计出几份草案 2017年不可能推出
定调2017年经济工作,不久前闭幕的中央经济工作会议备受关注,其中促进房地产市场平稳发展又是焦点。
外界注意到,在官方简短的新闻通稿中没有直接提到房地产税。但会议提出,"综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制"。相似的表述出现在21日中央财经领导小组会议的报道中。
国家行政学院经济部教授冯俏彬告诉记者,虽然此次会议没有明确提出房地产税,但里面提到促进房地产健康发展需要"财税"手段,其实就包含了房地产税。不要指望单一的房地产税就能降低房价,调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰对记者分析,按照上述会议表述,房地产税立法进程可能有所放缓。房地产税的杀伤力比较大,市场其实很微妙很脆弱,一有风吹草动容易引起很大震荡,因此中央对房地产税很谨慎。
冯俏彬透露,官方已经设计出几份房地产税草案,但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间,各方预期差别较大,但一致认为2017年不可能推出。中国人民银行参事盛松成18日在上海公开表示,房地产税设计复杂,估计5年内难推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏,按照2020年建立现代财政制度总目标,冯俏彬认为2020年左右可能推出房地产税。
冯俏彬告诉记者,现在居民在住房保有环节免税,房地产税将增加保有环节税负。
通过房地产税来对住房征税被视为调节房价的"利器"。住建部原副部长仇保兴今年9月公开表示,影响整个房地产趋势的有两把剑,第一把剑是房地产税,第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事,其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。
冯俏彬表示,学界对房地产税已经讨论了20多年,在房地产税控制房价方面基本达成共识,即房地产税能在调控房价上起到一定作用,它的目的是增加持房者保有成本,会一定程度上改变购房者预期,持有多套房的税负难以承受时,会选择卖掉。2013年大家预期房地产税即将出台,那时候房价就很平稳。但是房地产税不可能对房价调控起到决定性作用,不是"定海神针",房地产税必须结合土地供应、货币政策等综合施策,才能真正调控房价。
中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉记者,在当前卖方市场下,房地产税推出不大可能降低房价。
冯俏彬表示,从目前了解情况来看,房地产税法草案有好几个版本,但没形成共识,在房地产税面积抵扣等细节问题上存在不同意见。未来房地产税草案公布还需要根据方案可接受程度、时机、征管能力等做出一个政治权衡。
华夏新供给经济学研究院院长贾康认为,目前立法进度与原来计划时间表已经不匹配。贾康此前乐观预计2017年房地产税可以完成立法,但截至目前房地产税草案还未征求公众意见,也未提交全国人大常委会审议。
作为一个新税种,未来房地产税纳税人、征税范围、税率、免征或减征等具体细节受到外界关注,一些学者也有不少建议。目前与房地产相关税种繁杂,交叉征税和税率不合理问题比较突出。
中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为,在保有环节开征房地产税不是简单地增加税种和税负,还要做减法,以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。
业内普遍认为,未来房地产税施行后,对房屋价值的评估将成为难题之一。
房地产税税率如何确定,也是大众最为关心的一大问题。目前上海和重庆的试点可以参考,上海实行0.4%~0.6%的差别化税率,重庆试点税率为0.5%~1.2%。
目前多数专家认为,房地产税开征后应该设计免征范围,只针对超出个人基本住房需求以上的部分征税。关于免征范围,目前市场上主要有两种观点,一类观点支持免税标准按人均居住面积,比如上海试点房产税按照人均免税住房面积为60平方米。另一类观点认为免税标准应按照房屋价值确定免征额,因为不同地区相同居住面积的价值可能相差很大,按照人均居住面积免税,就会有利于高价房主而不利于低价房主。
