荣盛发展耿建明 耿建明:荣盛发展盘踞“环渤海”廊坊沧州最大地产商
几乎每一个富豪都有自己成功的商业模式,中小板上市的荣盛发展(002146,股吧)也不例外。作为一家规模和影响力都比不上万科、保利甚至碧桂园的中等房地产商,荣盛发展的耿建明选择了一条主打中等城市房地产开发的竞争模式,而且荣盛发展几乎只选择京津冀环渤海地区和长三角区域有潜力的中等城市。
事实证明,区域选择也能为耿建明带来巨大的财富。2007年上市时,荣盛发展已在河北的廊坊、沧州,安徽的蚌埠,江苏的南京六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务。2007年,荣盛发展已受惠于二线城市房地产价格上扬的益处。
以河北廊坊为例,由于毗邻北京,在2007年下半年,廊坊的房地产价格上涨速度也很快。同年,荣盛发展房地产销售面积达62.7万平方米,销售金额21.98亿元,分别同比增长8.22%和30.29%。今年,2007年的一幕又再次重演,预计受天津等中心城市房地产价格上涨的影响,沧州、徐州等地的价格也会上涨。
荣盛发展对旗下商品房的销售全部采用自主销售方式,由公司的营销策划部和子公司、分公司共同负责。在采购原材料时主要采取三种方式:一是对于电梯、重要的外墙饰面材料等品种较繁杂的原材料,由公司直接从生产企业采购,二是对钢筋、水泥等渠道较集中的材料委托其他公司代理采购,三是由施工单位按建造合同经公司核定后采购。
不过,更重要的是,荣盛发展土地投标前都会做详细的规划,力求项目投标后3个月内就可以达到开工条件,而项目开发一般控制在一年半左右。因此,在这种情形下,荣盛发展可以实现27%的加权平均净资产收益率和3%的费用率,均远远优于业内平均水平。
荣盛发展的土地储备可满足3年需要。公司上市前三年的流动资产占公司总资产的比例平均为96.03%。在流动资产中,主要为存货,公司近三年存货平均占总资产的比例为79.12%。不过,荣盛发展最大的风险在于销售收入占公司总收入的比重过大,据今年中报显示,房地产销售收入约占公司总收入的97.49%。
