涂建华之子 重庆中心之败 涂建华97亿元股份冻结的隆鑫地产

隆鑫控股转手隆鑫地产已有两三年,关于涂建华退出房地产的风波也逐渐归于平静。不过,随着项目纠纷的曝光,外界开始重新关注这家重庆企业的地产业务。

10月16日夜间,隆鑫通用、丰华股份相继发布公告披露,公司的共同大股东隆鑫控股所持股权被冻结,前者被冻结股权市值85亿元,后者被冻结市值为12.22亿元,冻结期均为3年。

究其原因,主要是隆鑫控股为重庆捷程置业有限公司与中融信托2013年1月签署的总额8.1亿元的融资合同提供了担保,截至目前,重庆捷程尚有约3.7亿本息未能按期偿还。

这起偿付纠纷牵扯到隆鑫曾经最重要的房地产项目之一——隆鑫·重庆中心。该项目于2011年竞得,隆鑫曾计划斥资80亿元打造成其进入商业地产的标杆项目。此后受制于土地成本过高、开发前景黯淡,以及集团自身"去地产化"等因素,"重庆中心"至今处于停工状态。

尽管这家重庆"摩帮"巨头多次否认退出房地产,但它关注的领域已远离了房地产业务。过去33年间,涂建华起家于金属拉丝,发迹于摩托车发动机,扬名于多元化产业发展。而在最新的官方阐述中,公司产业领域涉及工业、金融、汽车贸易等,唯独没有房地产。

不愿具名的资深人士对观点地产新媒体表示,隆鑫控股早已将隆鑫地产转让予重庆新城建设有限公司,后者目前是"重庆中心"的实际持有人。

"实际上新城建设在使用‘隆鑫地产’这一品牌,与隆鑫控股没多大关联。只不过当初涂建华为‘重庆中心’的信托做了担保,如今被中融追责了。"

"重庆中心"魔咒

在接受观点地产新媒体采访时,一位接近隆鑫·重庆中心的市场人士以"比较敏感"为由,未做过多回应。不过他坦承,自五年前拿地至今,该项目一直处于停工状态。

资料显示,2011年3月21日,渝开发旗下子公司以底价14.83亿元竞得重庆渝中区渝中组团C分区C11-1号地块(两路口山城电影院片区),折合楼面地价2.87万元/平方米。有未经证实的消息称,隆鑫地产当时在地块中实际持股34%。

两路口地块出让面积5.17万平方米(约77.5亩),最大建筑面积不超过51万平方米,用途为二类居住、商业金融业、文化娱乐用地,容积率9.87,出让年限为40年。

按照渝中区的规划,该地块将建设地标性建筑"中山之冠",规划理想高度为240米。隆鑫彼时披露,项目将由5栋超高层建筑及大体量商业裙楼构成,其中写字楼24万平方米,商业中心17万平方米。

这也被视为隆鑫自2002年涉足房地产以来的转型标志之一。在拿地前一年,隆鑫地产确立"城市核心区住宅 旅游度假物业 商业地产开发及运营"战略,而两路口地块则是其首次竞得的商业用地。此后3个月,它还以总价13.6亿元、溢价逾1亿元,竞得观音桥商业用地。

正当外界逐渐关注隆鑫的地产布局之际,故事却发生了意想不到的逆转。

在竞得两路口地块后,合作方渝开发却于2011年4月30日与新城建设、森源家具签订《战略合作框架协议》。此后一年间,渝开发分三次公告出让重庆捷程股权,其中新城建设获60%,森源家具获40%股权。不过,后因政府原因,渝开发与森源家具的交易以失败告终。

据获得的一份《中融-重庆中心集合资金信托计划》显示,2013年1月,新城建设、渝开发、中融信托成立信托计划,为重庆捷程"隆鑫·重庆中心"提供开发建设资金,初始成立规模12.07亿元。隆鑫控股为此提供担保。

上述信托计划期限为36个月,根据规定,信托到期时一次性支付剩余全部信托利益。随着2016年信托计划到期,重庆捷程尚有约3.7亿本息未能按期偿还,中融信托因此向北京高院起诉,冻结隆鑫控股的相应股权。

对此,重庆市场人士几乎都认为"重庆中心"到期无法偿还该信托贷款本息,主要由于项目开发建设难以推进所导致。

不愿具名的资深人士向观点地产新媒体指出,隆鑫与渝开发拿地楼面地价达2.87万元/平方米,这无论放在2011年还是2016年都非常昂贵,"尤其是在重庆房价上涨缓慢的情况下"。数据显示,2016年前十个月,全市出让的土地楼面地价最高为7618元/平方米。

该资深人士进而表示,隆鑫原计划将"重庆中心"打造成标杆综合体,但考虑到重庆的住宅、写字楼售价难言理想,项目不得不放缓进度,光拆迁就耗了几年。"加上两路口并非传统商圈,土地开发前景也不算理想。"

据查询,2010年6月到2016年6月,重庆房价涨幅仅为5.1%;戴德梁行则披露,在写字楼市场上,至今年上半年,重庆写字楼存量高达121.50万平方米,甲级写字楼空置率仍在43.7%。

布局踏空致黯淡离场

"重庆中心"无力偿还信托的本息,背后除了项目开发建设的压力外,自2010年以来隆鑫地产不断扩容的投资布局、以及市场变化才是根本原因。随着房地产行业滑出黄金时代,这家重庆企业似乎并没有做好调整的准备。

2002年,已实现原始积累的涂建华开始组建隆鑫控股,宣布工业制造、金融服务、房地产开发、资源投资等产业是公司多元化的方向。同年,隆鑫进军房地产市场。

在发展的头十年,涂建华对于房地产的思路很明确,主要发展开发周期较短、资金沉淀压力小的住宅产品,并集中在购买力相对强的重庆主城区。这种格局在2011年4月限购令出台后出现改变,三四线城市因其受调控影响小、地价便宜,开始得到包括隆鑫在内的开发商青睐。

在此期间隆鑫地产宣布启动全国战略,并确定住宅、旅游地产、商业地产同步发展。2011年上半年起,该公司接连在重庆、巫山、丰都、石柱、梁平、璧山以及三亚、上海等地框定土地,开发方向大多是商业地产、旅游地产。

相比于其它两个板块大力布局,隆鑫地产在打响品牌知名度的住宅开发方面却日现乏力。据第三方数据统计,2013年该公司销售金额也不足28.16亿元;2014年上半年该公司以16.62万平方米的成绩位居销售面积榜单第9,但销售金额却不足12.45亿元。

与此同时,旅游地产、商业地产涉及的资金量大,反过来给隆鑫地产带来了不小的现金流压力。

据了解,该公司位于三亚500亩的项目龙栖湾、云南1000亩抚仙湖项目,加上海南诺亚方舟、重庆澜天湖、巫峡国家度假公园及仙女湖项目,旅游项目总数达6个,最大单体投资额100亿元。中融信托则表示,"重庆中心"预计总投资80亿元。

一名前隆鑫地产人士曾对观点地产新媒体表示,尽管隆鑫强调通过住宅的销售补充旅游地产及商业地产的现金流,但住宅项目贡献终究有限。加上重庆的旅游市场不比海南,收入也不如住宅。

至2013年底,重庆新城建设的高层及管理团队已全面介入隆鑫地产的项目;次年2月,隆鑫地产法人代表由涂建华变更为新城建设的董事长高晓东。至于原因,市场分析指,涂建华与高晓东此前有业务交集。

且于2014年上半年,隆鑫地产将持有的上海两宗地块以总价12.3亿元沽售,其中一宗被指低于竞得价格。对此,该公司当时回应称,交易是"策略性调整",符合聚焦西南区域的需要。

涂建华成功与失败

据查询,目前隆鑫控股旗下有将近20家子公司,并未发现"隆鑫地产"的身影。而隆鑫地产的法人代表已经由高晓东改为雷晓阳,后者据称是新城建设高层。

不愿具名的资深人士对观点地产新媒体回忆称,在过去相当一段时间内,房地产的确是隆鑫多元化的重要板块之一。

据其透露,在2010年前后,隆鑫与重庆某机构进行合作,期间涂建华甚至数次亲临会议现场,以此表现他对地产的重视。2013年,隆鑫地产总裁刘杰离职,涂建华甚至亲自执掌地产事务,并抛出"谋求地产板块两年内上市"的消息。

"在那段时间,隆鑫开发的住宅在重庆有不错的品牌知名度。只不过,后来隆鑫拿地策略上出现一定的偏差,做了错误的选择,最后导致了今天的局面。"

她同时表示,目前隆鑫地产尽管还存在,但实际上和隆鑫控股没有什么关联。"现在隆鑫地产还在消化已有的项目,并有接手晋愉手里的部分项目,所以它并未消失。至于原因,可能新城建设为了规避某些问题,所以一直沿用‘隆鑫’这个品牌。"

另一位重庆市场人士则对观点地产新媒体表示,涂建华的产业布局已涉及多个板块,具备一定资金实力,不可能支撑不起房地产业务的发展。"之所以选择退出房地产,涂建华或许也是为了优先发展其它产业。"

实际上,重庆自上世纪90年代初进入"摩帮"的黄金时代,隆鑫得以以民营企业的身份在其中扩大制造业的地位,工业也成为其最为外界所熟知的标签。经过33年发展,隆鑫目前控股参股的上市平台包括隆鑫通用(工业),瀚华金控、重庆农商行(金融),以及壳公司上海丰华等。

隆鑫声称,瀚华金控是全国最大的民营微型金融投资机构。2014-2015年间,该公司先后进军无人机、新能源电动车等被投资者视为估值巨大的行业。

隆鑫通用2016年三季报显示,期内其主业发动机、摩托车、小型发电机组和轻量化零部件累计实现营收47.6亿元,实现毛利11.26亿元,同比增长14%;公司归属母公司净利润0.63 亿元,扣除非经常损益公司三季度净利润同比增长29%。

房地产与工业、金融等业务一抑一扬间,隆鑫也沉淀成了一种文化心态。在上述市场人士看来,追求稳定、统一或许正是涂建华所期待的战略,有了瀚华金控、重庆农商行提供金融支撑,再也无心房地产市场。