金科黄红云的座驾 金科下一步——黄红云他心中的“金科路径”

进入六月以来,金科股份(000656)频频出手拿地,在江苏张家港、重庆开县和四川内江分别拿下四宗地块。这对于久陷调控的地产业界来说,被更多的解读为正面信号。

14年间,这家企业从重庆一隅出发,走出西部,布局全国。在打开资本市场之门后,本应该在扩张之路上越走越远,却不想遭遇漫长的调控周期。公开披露的信息显示,金科在不断调整着预期与计划,试图走出一条自己的路径。

金科下一步到底怎么走?调控政策之下,金科或进或退?《渝商》周刊专访了金科地产集团股份有限公司董事会主席黄红云,且听他心中的金科路径。

金科下一步

重庆晨报:现在地产界内有几种被提出来的模式,比如说万达模式,他们走的商业地产路线。此外还有恒大模式、龙湖模式等等。在你眼里,金科是一个什么模式?

黄红云:我认为真正有特色的,万达模式可以算一个,他们做的城市综合体有特点。事实上,龙湖和金科的模式应该说是大同小异,包括恒大模式,都没有什么大的差别。

重庆晨报:有研究报告说,金科目前70%的产品都是刚需产品。这是不是意味着金科走的道路和其他地产商太雷同?

黄红云:很多地产商都往刚需产品方向走,一定程度上说明了刚需产品是行业调控时期的大趋势,更重要的,它也是金科民生地产导向的必然。我们上市后便重新确立了未来的发展战略,了解金科的人都知道,金科在产品方面坚持的是"7030"战略,就是说,在金科开发的产品当中,有70%是针对刚性需求而打造的民生产品,30%是基于改善型需求而打造的产品。

重庆晨报:我能理解特殊时期的特殊应对,但如果如你所说,金科和全国大多数开发商采用的同一模式,那么金科的核心竞争力在哪里?

黄红云:核心竞争力肯定有,要说的竞争力,就是我们的产品。

园林和户型是竞争力

重庆晨报:在重庆,提到龙湖,大家会想到的关键词是“物业管理”,如果一个词来形容金科的核心竞争力是什么?

黄红云:有三个词,分别是园林、产品户型和邻里文化。金科这些年投入了大量的精力在社区中开展邻里文化的建设,很多万人活动的举行,让金科的业主不仅加深对我们的信任,更让业主与业主间的关系变得更温馨、更加有人情味,这是客户的口碑总结出来的,可能比我们自己总结的更准确。

重庆晨报:地产行业实际上已经是一个非常成熟的领域,要比拼的可能不光是产品,还包括资金、管理、团队等等各方面的内容。金科除了产品竞争力,你认为还有哪些值得一说?

黄红云:房地产是一个热门行业,也是一个人才奇缺的行业,我们在团队建设方面很下了一番功夫。贯彻“精英人才”的战略下,选育用留“高能力、高素质、高激情”人才,培养“专心、热心、开心”员工,推进“雄鹰、精鹰、飞鹰”人才培养计划,打造一支“管理精细、专业精通”的行业英才。

二三线城市回报或更高

重庆晨报:金科上市之后,是否融资渠道得到了完全的解决?

黄红云:肯定会好一些,但你要知道,开发商对资金的需求是永远不满足的。房地产业其实就是一个准金融行业,其需求的资金量非常大。比方说2010年拿地,不太大的一个地块就要价20多个亿,你说你有多少资金去拿地?特别是那些发达地区,一块几百亩的地块就是几十个亿,资金需求更厉害。所以我们现在把战略方向往三四线城市走,往欠发达地区走。

重庆晨报:你这个说法引起另外一个话题。现在很多发达城市涌入了大量的央企和第一阵营的开发商,大量中间阵营和中下阵营的开发商没有与之抗衡的资金实力,被迫往三线甚至以下城市发展。排位中游的开发商,站在一个可上可下的位置,想快速扩张做大规模,有绿城前车之鉴。而如果碌碌无为,又有泯然众人的尴尬。你对金科未来的定位是怎么思考的?

黄红云:我是这么想的。目前在发达城市,对企业的资金实力要求很高,此外这些城市有限购政策,城市化率很高,在这些城市反倒不如在二三线城市去发展。金科现在的重心是在中西部,在中西部里面,重庆第一,成都第二,云南贵州紧随其后。就产品毛利率来说,二三线城市有时比发达城市还略高一些。

还不敢以最快速度发展

重庆晨报:这两年地产行业受调控政策影响很大,金科之前的五年规划是否也因此有了变化和调整?

黄红云:这种规划随时都在调整。我曾经规划在2015年实现1000亿元的销售规模,现在调控一来,这个目标显得就很不现实。去年整个集团完成了140多亿元的收入,如果不调控,可能会完成200多亿元的收入。资本市场现在也不太支持,融资渠道有影响,整个步骤全部打乱。

在这种情况下,金科做出一个比较务实的目标,年复合增长率要达到30%~50%,5年之后或许能达到600亿元~700亿元。但这得取决于政策。目前全国金科的综合排位在17位左右,如果能够完成目标,可能排位上升到第10~15位之间。

重庆晨报:地产行业的这种格局,因为调控,未来是否会发生变化?

黄红云:这个事情还真说不清楚。你看绿城这个企业,现在就发生了变化,但是他通过如今的调整,未来说不定还会有更大发展,这也还要取决于政策。就像赛跑一样,你在跑,人家也在跑。如果要迅速做到,除非你像恒大一样弯道超车,但你也知道,恒大当初也冒了极大风险。这种风险不是每个企业都能去冒,要么成功,要么做垮。

重庆晨报:你的选择呢?是走得更稳妥一点,还是愿意去冒这种风险?

黄红云:呵呵,我的选择,会比较现实,保持一个中偏上的速度,不敢以最快的速度搞,最快的速度确实风险大。你看恒大,当时如果不是金融危机,国家的四万亿救市政策出台,可能今天这个企业已经不在了。金科现在愿意选择更稳健的路,比较激进嘛,不是最激进。

重庆晨报:你对调控走势有何看法?

黄红云:调控搞了这么久,确实谁也不知道何时是个头。但最近有一些迹象显示,情况有些变化。像北京,五月份的销售怎么也不行,可到了六月份,好像就有所好转。

或快速扩张进入十强

重庆晨报:在调控这么久之后,我发现很多地产商的兴趣在转移,开始将资金向非地产项目投入。金科在这方面有没有一些设想?

黄红云:对,一些中小开发商经历了两年的调控,发现政策变化莫测,行市太不稳定,开始理性起来。离开这个行业的人也很多。

我现在也在考虑多元化的问题。以前金科主要是做住宅地产,现在我们希望在商业地产和旅游地产上加大投入。

重庆晨报:你希望将新板块的比例提高到一个什么水平?

黄红云:现在商业地产占金科总盘子的10%左右,今后我估计会提高到30%以上。现在虽然进入商业地产的开发商也多,但大家一来是拼实力,二来呢因为商业和旅游地产是大概念,我可以做其中一个细分市场。我希望能够在其中做出规模化和复制化,能够比其他开发商有竞争力。

重庆晨报:还有哪些设想?

黄红云:除了上市公司以外,我们的金科投资公司现在也开始做一些资源性项目的筹备,比如能源、矿产类的项目。此外,在金融方面也去做一些尝试。还有,金科目前在全国有8个酒店在建。

重庆晨报:地产主业未来会是什么样子?

黄红云:未来也不排除我会弯道超车,真正意义上跨越发展,迅速进入全国十强,这要取决于我后面的布局和运作。房地产在十年内还会有大发展,十年后我不好说。但你这十年做好了,你想想能够做多大?企业快起来,就是三五年就冲上去了。