陈锦石李兴正 陈锦石:错位发展正视竞争
时隔24年,江苏中南建设集团股份有限公司(中南建设,000961.SZ)董事长、总经理陈锦石再次来到山东东营,这里已经有了沧海桑田般的巨变,一如他自己的事业与人生。
因为一笔总额达16亿元的旅游地产投资项目,陈锦石受到当地政府的热烈欢迎。当年那个怀揣5000元、带领28个人来到东营胜利油田创业的陈锦石,如今已成为总资产近400亿元的大型企业集团的董事长。抚今忆昔,令他感喟良多。
这位时刻不忘记自己是“农民的儿子”的草根出身的企业家,如今已经把事业做到了非洲,其对宏观经济的把握、对微观事件的敏觉,给接触过他的每个人都留下了深刻印象。
作为一家深耕三四线城市的中等开发商,陈锦石有着自己的商业心经。面对大型房企逐渐渗入到三四线城市的态势,陈锦石表示,短期来看,中南建设要错位发展,不做正面交锋;长期来看,应该站在更高的层面上看待这种挑战,有强大的竞争对手也未必是坏事情。
地产调控之辩
“我们要更多地学习传统中医的重调理重疏导。不顾病人体质一顿猛药灌下去,把企业和行业弄得手忙脚乱,晕头转向,这不是最好的调控手法。”
中国房地产报:作为在房地产业耕耘20多年的企业家,你如何看待这些年房地产市场的发展和所面临的问题?
陈锦石:前景肯定是好的,只不过目前有很多问题需要解决。在我看来,房地产行业目前尚处于十七八岁的少年阶段,可能需要10~15年才能够“三十而立”,20多年后才能够“四十不惑”,房地产行业从青涩到成熟还有很长一段路要走。
房地产市场的起步源于扩大内需、宏观调控、整顿金融体系等国家政策,内需从哪里来?过去的小农经济社会,没有什么内需可言,国民经济发展不了,只有当城市化和农村城镇化发展起来,才会极大地拉动消费,并促使就业结构和经济结构产生变化,这是一个很伟大的开端。
我们国家的人口基数大,城市化和农村城镇化进程一旦启动,其力度和进度都很惊人,强大的内需形成了惊人的磁吸效应。
但企业投资房地产的热情却发了烧,几乎所有资本都在投资房地产,以前盖几千万平方米房子都卖不出去,现在盖到上亿平方米还是供不应求。整个国民经济都滑向房地产,这将导致整个国民经济严重失衡,因此必须要依靠宏观调控来解决。
中国房地产报:但是很多企业认为调控政策太多了,而且行政手段频出,如限售、限价、限贷等,你怎么看目前的这种房地产调控手段?
陈锦石:当前的宏观调控政策对市场经济环境下的产业发展是有压制性的,可能是国家对前几年过热的房地产市场发展感到急躁不安,担心我们的房地产市场会步美国房市崩盘的后尘,进而影响整个国家经济发展大局。
但就目前房地产调控的方式方法而言,我认为有些政策值得商榷。第一,买卖是市场经济的基础,限制购买限制出售,这与最基本的市场经济原则相违背,令人忧虑。
第二,中央的调控思路其实是很清晰的,就是要抑制房地产市场过热、价格上涨过快,但是中央的调控思路应该让更多人明白。前些天媒体报道说银监会的一位领导表示,房地产价格即便下跌30%~50%,银行也能承受,我认为这样的言论会给市场带来不好的影响。
第三,调控的关键目的是为了调结构,促转型,但是却没有得到具体的落实。应该试着转移货币投向,调整产业结构,引导行业科学合理地发展。
中国房地产报:你说到“有形之手”调控房地产市场有违市场经济原则,那么应采取怎样合理的调控政策?
陈锦石:应该认识到,宏观调控应该更多用“看不见的手”,我们要更多地学习传统中医的重调理重疏导。不顾病人体质一顿猛药灌下去,把企业和行业弄得手忙脚乱,晕头转向,这不是最好的调控手法。
对于房地产调控,我认为有两个办法可以使用。第一,适当地使用行政手段,比如限价政策,但是要因地制宜。所谓的房价理性上涨,我认为可参考各地GDP的增长速率;第二,要限地价竞房价,规定土地价格最高只能卖多少,由房企自己去选择和博弈。
中国房地产报:建设保障性住房被认为是有效化解住房矛盾的有力手段,但是有关保障房方面的争议也不绝于耳,你如何评判保障房的是与非?
陈锦石:保障性住房可以搞,但大干快上的指标制定值得商榷。北京、上海、广州这些大城市有财力,但像贵州、宁夏、陕西等一些贫困地区的财力有限。分配保障房指标时,是否考虑到了各地方政府的财力问题?
政府在住房市场上应该保障那些没有劳动能力和收入的人,把他们的住房问题承担起来。除此之外,其他住房需求人群都应该推向市场,大企业做商品房,中小企业可以选择做一部分廉价住房。但这种社会化操作的前提是要完善盈利和退出机制。
中国房地产报:很多业内人士对今后的市场走向众说纷纭,你认为未来一段时间内市场的整体状况会怎样?
陈锦石:在政策影响下,今年下半年房地产企业的销售会下降,随之而来的是存量房开始增加,进而影响到开发商的投资意愿。这个过程是慢慢显现的,2年以后房地产投资会开始放缓,目前房地产投资增速仍在30%以上,但届时投资增速大致会降到15%左右,这是一个比较合理的区间。按此推测的话,2年以后的房地产政策将趋于稳定。
中国房地产报:有市场声音认为,未来的6~12个月内会有大批的房企倒闭,未来5年内会有30%的房企从市场上淘汰出去,你认为中小房企真的到了如此危险的时刻了吗?
陈锦石:5年以内要死一批房地产企业是很难的,房地产企业很难破产,因为它们的土地资产就放在那里,一做评估又能拿到一笔钱,挺过一段时间就又起来了。
只要房地产企业规规矩矩买地盖房,其实是很难死掉的。你看2008年全球金融危机爆发期间,那么困难的时候,哪个房地产企业消失了?当然,如果自己瞎搞就另当别论了。
两个基本原则
“我们有两个基本原则,要根据市场变化、根据政策规划而发展,在两个基本原则之间不断去做选择题,这就是我们的商业态度。”
中国房地产报:中南建设一直以三四线城市的发展为主线,但是目前有两个重要的变化,一是限购政策正在逐渐扩大到三四线城市,二是如万科、保利、中海等大型房企纷纷大规模地进入到这些城市,在政策和竞争的双重变因下,你是否认为中南建设遇到了挑战?
陈锦石:短期来看,我们的主要市场布局和万科等大型房企是有不同的,我们是错位发展,不做正面交锋;长期来看,应该站在更高的层面上看待这种挑战,这就是“鲶鱼效应”,对我们来说,有强大的竞争对手也未必是坏事情。
至于限购政策,全国有很多个二线到四线城市,限购令目前涉及的只有十几个,我们可以选择避开那些政策调控压力大的城市。
中国房地产报:在可预见的时间内,中南建设会有向一线城市进军的可能性吗?
陈锦石:3~5年之后吧。等我们积累了雄厚资本的时候,政策和市场趋于理性的时候,我想中南建设会进军一线城市的。目前,我们是在积蓄力量,况且现在一线城市的进入门槛已经过高,到一线城市只拿几个项目就得占用公司相当多的资源,而这些资源放到其它三四线城市,可以多做好多事情。
中国房地产报:中南建设在借壳上市后曾进行过再融资,但现在由于宏观调控因素,房企的再融资申请很难放行,你对此怎么看?
陈锦石:只能说我们是很幸运的,正好抢在调控政策出台以前。中南建设于2007年提交上市申请,2008年就获批了,如果再晚点很可能就没有机会了。现在房企股市再融资机会已经不大,这么热的行业不可能再让你融资。
2009年时,国家曾经压低了市场融资门槛,吸引了很多中小企业去投资。但是政策变得太快,转眼之间又一轮房地产调控出台,现在各行各业都已经倒了一批小企业,长此以往,未来会有更多的企业倒闭。靠资本去引导企业和行业的发展是对的,但政策应该有持续性,频繁的政策变动会让市场更困惑。
中国房地产报:而且从目前房地产股票的估值来看,似乎也不是一个适合融资的时点?
陈锦石:只能说房地产股票现在已经被低估了,有些行业上市公司的每股收益只有中南建设的一半,但是股票价格是我们的5倍,我预计房地产股票的估值会在5年以后回归到合理的水平上。
中国房地产报:股市融资比较困难,中南建设近年来也在积极尝试信托融资,从报表上看,公司短期内还是有一定的资金压力,这是否会给公司带来一定的资金链困扰?
陈锦石:现在只能借助信托融资了,相比增发股票、发债和贷款而言,信托融资的成本是要高一些,但是为了持续长远地发展,我们必须要这样做。
就单纯的财务数据来看,似乎我们短期的财务压力比较大,但是,就企业的市场行为和运营质态来看,中南建设这两年的情况是良性的、向上的。我们这两年加大了对商业物业的投入,自持的商业物业中,高级酒店、大型商业中心等将陆续建成营业。
虽然这些方面的投入必然会沉淀大量的资金。但是,这些资金会创造良好的投资收益,所以,我们对中南建设的未来发展很有信心。
中国房地产报:在有些业内人士看来,中南建设目前缺乏一个自主的商业品牌,这可能会对大规模的城市运营和综合体建设产生一定的影响,未来公司是否会打造自己的商业品牌?
陈锦石:是的,我们正在打造自己的商业品牌,作为中南建设产品线和品牌的重要补充,按我们的设想,未来几年,商业地产板块的体量大概会占到公司总资产的5%~10%,远景来看,这一比例还会进一步提升。
中国房地产报:中南建设所秉承的的商业态度是什么?
陈锦石:我们有两个基本原则,要根据市场变化、根据政策规划而发展,在两个基本原则之间不断去做选择题,这就是我们的商业态度。
追寻商业精神
“‘天地生人,与草木无异。若遗留一二有用事业,与草木同生,即不与草木同腐。’这句话是我的座右铭,并深深地影响了我的人生和事业。”
中国房地产报:东营故地重游,想必你会有很多的感慨,你怎么看这些年事业的变化?
陈锦石:我的事业旅途有很多的艰辛、坎坷和困难,但是也非常有乐趣,如果对比20多年前和现在,我会有很多的怀念和感叹。当初仅仅是盲目地闯荡,拼命地蛮干,但如今的人才环境、资本环境、市场环境以及政策环境都发生了巨大的变化,如果还是蛮干一定撑不下去,需要更灵活、更巧妙、更理性地去做企业。
中国房地产报:大多数中国民营企业的寿命总是很短,很多看似如日中天的企业可能没过几年就销声匿迹了,你认为这是什么原因造成的?
陈锦石:你不能只看到不好的一面,5年前中国民营企业的平均寿命只有2.9岁,而现在的平均寿命已经上升到了5岁,这就是一个巨大的进步。
我认为通过不断吸取西方先进企业文化的精髓,中国企业的整体水平和企业家的能力正在不断提高,他们的经营能力和把控能力也在飞速提升。小企业看老板,大企业看团队,企业做得越大,越应该低调谨慎,不断去完善团队制度和企业理念,才能做得更长久。
中国房地产报:但有很多声音批评中国的企业家缺乏企业家精神,充其量只是商人而已,你是如何定义企业家精神的?
陈锦石:在我看来,企业家应该做的就是对自己的企业尽心尽职,一切行为要建立在守法的基础上,对国家、社会和公众负起责任,懂得回报和施善,尤其是在当下的中国。
中国房地产报:据说你每天都要工作15个小时以上,你认为你在中南建设扮演的是怎样的一种角色?
陈锦石:其实现在也没那么辛苦了,适当也要休养一下。但我需要对公司在各地的项目进行很细致的例行检查,以决定是否需要进行投资的调整,判断发展速度快还是慢,检查管理体制有没有问题、用的人对不对等。
中国房地产报:从一个穷困的农村子弟到如今事业有成的知名企业家,你个人所坚持的人生信条是什么?
陈锦石:我是海门常乐镇中南村人,这里是清末状元、伟大实业家和政治家张謇的故里。他有一句人生格言,“天地生人,与草木无异。若遗留一二有用事业,与草木同生,即不与草木同腐。”这句话是我的座右铭,并深深地影响了我的人生和事业。我想,如果能够做好这一点,我们每个人就能够对得起自己的内心。
